論《物權法》中關于不動產制度的新發展

張志義

(華北水利水電學院思想政治教育學院，河南鄭州450011)

論《物權法》中關于不動產制度的新發展

張志義

(華北水利水電學院思想政治教育學院，河南鄭州450011)

不動產制度是實行社會主義市場經濟體制的基本制度，一方面牽扯著國家的土地制度，另一方面牽扯著我國廣大老百姓的重要利益，它在當今社會的重要性是不言而喻的。通過對新舊不動產制度的分析比較來論述我國物權法中對不動產制度的新發展。

物權法;不動產;善意取得;不動產登記

《物權法》對不動產制度方面的改變和發展，使我國不動產制度得到了進一步的完善，也使不動產制度更加適應了當今社會主義市場經濟快速發展的趨勢。這些變化對我國公民保護自己的不動產起到了積極作用，讓廣大老百姓手中多了一把保護傘。

一、不動產概念上的新發展

我國在物權法制定之前不動產的概念主要來自于擔保法的規定。不動產的范圍也以擔保法中的規定為準，即不動產包括土地以及房屋和林木等地上定著物。而現今我國《物權法》中不動產是指依自然性質或者法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物［1］(P399)。通過兩者在概念上的比較，我國物權法中對不動產所作的定義更明確、清晰、完整，對不動產的范圍和調整對象一目了然。這一新變化使老百姓更加明確地認識了不動產的范圍以及不動產與動產之間的界限，對現今拆遷過程中對不動產和動產的劃分起到了化解政府和公民、開發商和老百姓之間的矛盾的作用，對和諧社會的良好發展和我國法治建設也起到了積極的推動作用。

二、不動產所有權在轉移方面上的新發展

我國在物權法未制定實施之前，對不動產在轉移方面沒有做出過明確具體的規定，只有一些操作性規范。而《物權法》在第一編總則第二章物權的設立、變更、轉讓、消滅中用一章的篇幅共23個法條來規定物權變動制度。特別是《物權法》第九條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，才能發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外［2］。這條規定具有顛覆性的影響，它結束了實踐中不動產物權登記效力無法可依的狀況。首先，明確規定了不動產物權的取得要依法經過登記;其次，明確規定了不動產物權的登記與不動產物權的效力之間的關系，不動產物權登記了才生效，不登記物權不發生效力，采用登記要件主義。這一實質性的發展基本杜絕了不動產在現實交易中所帶來的一些重大問題，使不動產的交易更加安全，讓老百姓在面對不動產所有權轉移時更加放心。

三、不動產在登記方面上的新發展

不動產，因其對社會、團體和個人的經濟意義、政治意義巨大，故不動產的物權，當然是物權法的重點。而不動產在物權法中的重要地位，與嚴格的不動產登記制度有著緊密的聯系。不動產登記對不動產物權變動的法律意義在于，不動產登記或者稱之為不動產物權登記，是不動產物權變動的法定公示手段，是法律行為的物權變動的生效要件，也是物權依法獲得承認和保護的基本依據［3］。

根據我國《物權法》規定，不動產登記具體是指權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。由于不動產是重要的社會生產和生活資料，物權又具有排他性、絕對性等強大的效力，這就需要在不動產物權發生變動時，通過登記予以公示使得當事人和第三人都可以通過這一程序將不動產物權狀態明晰地記載于登記簿上，向公眾公示以確立和保護物權的存在以及保護交易的安全。在物權法制定之前，我們一直將登記作為一種行政管理措施而不是作為一種公示制度來對待，登記完全成為一種行政職責，與部門利益密切結合在一起，造成了登記機關多頭管理的局面，且依據的法律各不相同，這不僅給當事人進行登記和查詢登記的信息造成極大不便，而且造成登記混亂，尤其是登記機關采取的是形式審查，對登記內容的真實性不承擔任何責任，造成了登記內容常常失真，給當事人從事交易行為造成了極大的妨害。因此，為了彌補在不動產登記這一方面的缺陷，物權法明確規定，一是國家對不動產實行統一登記制度;登記機構不得再對不動產要求以年檢等名義進行重復登記，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取。二是明確了登記當事人和登記機關錯誤登記的賠償責任［4］。物權法的這兩點新規定不僅大大減少了不動產權利人的經濟負擔，而且防止了登記機關利用登記多收費用，也使多部門登記和分級登記的弊端得到了有效解決，使不動產交易往往因登記機關的部門利益原因而不能實現快捷又安全的運作得以解除，使登記效率得到了很大的提高。更有意義的是，確立了不動產登記機構責任制，一方面防止了不動產登記機關工作人員不嚴肅、不謹慎、無責任心的工作之風，另一方面解除了老百姓在登記機構造成錯誤登記之后“告狀無門”、“尋償無果”的后顧之憂。

針對不正確登記的補救制度，《物權法》正式規定了更正登記和異議登記制度。為防止不動產交易中出賣人的“一物二賣”，保護買受人的合理期待，《物權法》還規定了預告登記制度，這一新穎的登記制度是我國物權法中不動產制度發展的最大亮點，它填補了不動產登記的很多空白。以上三類特殊的不動產登記，為適應我國不動產交易的市場需要，解決不動產登記過程中可能出現的爭議起到了積極的作用。其一，《物權法》規定的更正登記和異議登記制度使權利人和利害關系人在認為不動產登記簿記載的事項錯誤時，可以申請更正登記。在不動產登記簿記載的權利人不同意更正時，利害關系人可以申請異議登記。異議登記有阻斷登記公信力的作用，這保護了不動產權利人和利害關系人合法利益。其二，物權法還規定了預告登記制度。這一新發展就是為了防止不動產交易中出賣人“一物二賣”損害買受人的合理期待而專門創設的。預告登記是指房屋買賣或者其他不動產物權交易協議的當事方，可以約定向登記機構申請預告登記，辦理預告登記后，賣方未經買方同意再向第三方出售不動產或者進行其他處分不動產的行為，第三方均不能取得所有權或者其他物權。預告登記制度將以前通行的商品房預售合同鑒證登記制度發展成為使用于全部不動產交易合同的登記制度，并且明確了預告登記對抗第三人的法律效力，從而更加有力地保護了不動產購買者的權益，為當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，保障將來能夠實現物權，起到了劃時代的意義。

四、不動產在善意取得上的新變化

善意取得，是指無權處分他人物的占有人，在不法將物轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該物時出于善意，即可以依法取得該物所有權的法律制度。受讓人在取得物的所有權以后，原所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人(占有人)賠償損失。

說起善意取得，很多人首先想到的是動產的善意取得，而且普遍認為善意取得制度只對動產適用，對于不動產卻不能夠適用。但在我國《物權法》制定以后，物權法中不再強調只有動產可以適用善意取得制度，而且規定了不動產也可以適用善意取得制度。我國《物權法》中不動產制度的此項新發展是不動產制度的一大突破。不動產適用善意取得，滿足它的構成條件，這在認定取得人對不動產的取得是否構成善意取得具有重大的意義。第一，善意取得不動產的基礎應是信賴公示原則。不動產善意取得必須基于產權登記的公信力。如果沒有具有公信力的登記，那么買方的取得行為就不能成為善意取得。第二，名義登記人實施的是無權處分的行為。名義上的登記人實際上并不享有或不完全享有不動產的物權，其是在無權處分的情況下對財產進行了處分。如果登記人完全享有財產的處分權，該處分權并不存在瑕疵，第三人就不存在是否善意的問題。因此，只有在名義登記人實施的是無權處分的情況下，才會有善意取得的存在。第三，支付合理的對價。第三人取得不動產構成善意取得，需要支付與不動產價值大體相當的合理對價。沒有支付對價或支付明顯低于不動產價值的對價均不能構成善意取得。這是因為善意取得制度的立法本意就是保護自由交易的安全，如果交易本身就存在著不合理、不公平，在權利義務上不對等，那么善意取得制度保護交易安全的初衷就無從說起。第四，取得行為屬于善意。善意取得，顧名思義要求取得人是善意的，即不知道名義登記人是無權處分人。只要取得人不知道名義登記人的處分行為存在瑕疵，而該瑕疵又無法通過表面特征被人所知曉，那么基于對登記公信力的信賴，在自愿協商達成協議，并支付對價之后，就取得了不動產，即可認為是善意。第五，進行了產權變更登記。作為不動產交易的成立要件，進行產權變更登記，即過戶登記是第三人取得所有權的必要要件。登記解決的不是善意問題，而是取得的問題。不進行產權變更登記，就還沒有取得不動產的所有權，自然就不能構成善意取得。不動產只有在滿足了以上五個條件后才會構成善意取得。不動產在善意取得上的新發展在現實生活中既保護了善意取得第三人的合法權益，保障了不動產的動態交易安全，也進一步維護了我國市場經濟的正常秩序，促進了依法治國和和諧社會的健康發展。

五、小結

通過總結物權法中關于不動產制度的立法內容，分析比較與物權法制定實施之前我國不動產制度，歸納出了不動產制度在以上幾方面的新發展。這些不動產制度的新發展和新變化給我國民法以及司法帶來了積極的影響。在堅持和完善國家基本經濟制度、社會主義市場經濟體制，實現和維護廣大人民的根本利益等方面起到了積極作用，同時也填補了我國法律的空白，使我國的不動產制度得到了進一步的發展和完善。在現實生活中，物權法中不動產制度的新發展一方面給人民群眾帶來了極大的便利，減輕了人民群眾的經濟負擔，而且使得我國公民傳統的在糾紛發生以后被動訴訟的局面轉變為主動維護自身合法權益，促進和增強了公民的法律意識。另一方面制約了不動產辦事機構的權力，督促不動產登記機關完善登記程序，認真執行實質審查功能，提高不動產交易的穩定和安全。總之，物權法中不動產制度的這些新發展，適應了現代商品經濟發展的需要，對我國行政法治建設起到了重要的推動作用。

［1］王利明．物權法研究［M］．北京:中國人民大學出版社，2002．

［2］馬俊駒，梅夏英．論物權法的發展與我國物權法體系的完善［J］．武漢大學學報(哲社版)，1996，(2)

［3］王利明．物權法立法的若干問題探討［J］．政法論壇，2001，(4)．

［4］梁慧星．中國物權法的起草［J］．山西大學學報(哲社版)，2002，(2)

On the New Development of Real Estate System in Property Law

ZHANG Zhi-yi
(School of Ideological and Political Education，North China Institute of Water Conservancy and Hydroelectric Power，Zhengzhou450011，China)

Real estate is a basic system on implementing the socialist market economic system．On the one hand，it is concerned with national land system，on the other hand，it is involed in the important interest of people．So it is very important to social development．This paper discuss the development of real estate system in property law through comparing new with old real estate system．

Property Law;Real estate;Acquisition in good faith;Real estate registration

DF521

A

1008—4444(2011)06—0128—03

2011－10－18

張志義(1984—)，男，回族，甘肅臨潭人，華北水利水電學院思想政治教育學院碩士研究生。

(責任編輯:宋孝忠)