農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理和權(quán)屬調(diào)整探討

□陸良縣農(nóng)業(yè)廣播電視學(xué)校 655600 王坤林

□陸良縣農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心 655600 肖石江

□陸良縣龍海鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)中心 655604 王壽紅 謝紅生

1 基本情況

陸良位于云南東部。中樞鎮(zhèn)是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄有18個(gè)社區(qū)居委會(huì)、185個(gè)合作社、64個(gè)自然村，農(nóng)業(yè)人口52146人，2008年全鎮(zhèn)土地利用總面積7802hm2，未利用土地675.03hm2，占土地總面積的8.23%，已利用土地 7127hm2，占土地總面積的91.34%，其中：耕地面積為 2894hm2，占土地總面積的37%,人均耕地不足0.04hm2。農(nóng)村居民點(diǎn)出現(xiàn)大量空心村、空閑地，土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

2 農(nóng)村居民點(diǎn)整理中的權(quán)屬調(diào)整問題

2.1 農(nóng)村居民點(diǎn)整理中權(quán)屬調(diào)整存在問題

1）由于原宅基地不符合標(biāo)準(zhǔn)所帶來的糾紛。農(nóng)村農(nóng)民宅基地使用面積超標(biāo)的現(xiàn)象在我國農(nóng)村普遍存在，宅基地使用面積的嚴(yán)重超標(biāo)，給農(nóng)村居民點(diǎn)的整理和村莊合并帶來一些難題。雖然省（市）明確規(guī)定了宅基地的使用面積標(biāo)準(zhǔn)，但是由于農(nóng)民的法律意識淡薄以及一些歷史遺留問題，農(nóng)民對分配新宅的面積不理解，常常會(huì)發(fā)生糾紛，給農(nóng)村居民點(diǎn)整理工作帶來一定的障礙。

2）權(quán)屬調(diào)整沒有充分保障農(nóng)民利益。農(nóng)村居民點(diǎn)的整理事實(shí)上是政府為了促進(jìn)土地優(yōu)化配置，加快城市化進(jìn)程所實(shí)施的政府行為。所以，政府必須首先保證土地產(chǎn)權(quán)所有人權(quán)益。

3）補(bǔ)償不規(guī)范。補(bǔ)償?shù)牟灰?guī)范包括兩個(gè)方面：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低以及補(bǔ)償項(xiàng)目少；另一方面是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏高或補(bǔ)償項(xiàng)目偏多。補(bǔ)償費(fèi)用偏高以及項(xiàng)目的偏多，將有可能導(dǎo)致土地資產(chǎn)的流失以及腐敗的滋生。據(jù)我們對城區(qū)的調(diào)查，中樞鎮(zhèn)在農(nóng)村居民點(diǎn)整理過程中采取了“區(qū)位價(jià)”的補(bǔ)償方式。

2.2 調(diào)整原則

1）自愿合法，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的原則。農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理實(shí)施過程中應(yīng)按照相關(guān)的法律以及土地利用總體規(guī)劃的要求，取得相關(guān)集體土地所有權(quán)者同意，充分尊重農(nóng)民意愿，不搞強(qiáng)制拆遷，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民個(gè)人、集體經(jīng)濟(jì)組織和其他有關(guān)個(gè)人、單位的合法權(quán)益。對于因拆遷對農(nóng)民或集體經(jīng)濟(jì)組織造成損失的，要給以補(bǔ)償，并且保證農(nóng)民生活水平不降低。

2）權(quán)屬受損合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t。補(bǔ)償合理就是一要保證農(nóng)民權(quán)益，對農(nóng)民的損失進(jìn)行合理補(bǔ)償；二要維護(hù)國家利益，防止補(bǔ)償費(fèi)用偏高、補(bǔ)償項(xiàng)目偏多給國家?guī)淼膿p失。

3）統(tǒng)籌規(guī)劃、優(yōu)化配置原則。農(nóng)村居民點(diǎn)整理要在政府部門的統(tǒng)一部署下，由國土、發(fā)展改革、城市規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、農(nóng)業(yè)、民政、環(huán)保、水利、勞動(dòng)等部門協(xié)同開展工作。

4）因地制宜的原則。資金來源是農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理的難點(diǎn)之一，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度不同的地區(qū)，應(yīng)該按照實(shí)際情況，由不同的主體按照權(quán)屬的大小共同承擔(dān)整理費(fèi)用。

3 農(nóng)村居民點(diǎn)調(diào)整建議

農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，權(quán)屬調(diào)整更是最敏感的部分。在制定和實(shí)施整理規(guī)劃的過程中應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：

3.1 充分尊重集體土地產(chǎn)權(quán)，加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益

①農(nóng)村居民點(diǎn)整理要充分尊重土地所有者的權(quán)益，不得侵犯農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)。②應(yīng)該加強(qiáng)宣傳力度，使廣大農(nóng)民認(rèn)識到居民點(diǎn)整理的重大意義，并保證整理項(xiàng)目的透明和公開，隨時(shí)接受農(nóng)民的監(jiān)督。③在整理過程中，要給予農(nóng)民實(shí)惠，注重改善居民生產(chǎn)、生活條件并保證農(nóng)民生活質(zhì)量不降低，對于整理過程中對農(nóng)民造成的損失要給予公平的補(bǔ)償。

3.2 引入市場化運(yùn)作方式，因地制宜采取多種整理模式，積極探索新模式

農(nóng)村居民點(diǎn)整理的模式大致可以分為兩個(gè)主要部分：一是村民居住的安置模式，主要有：公寓化或社區(qū)化的整理模式、村莊整體搬遷，異地改造的整理模式、縮并自然村，建設(shè)中心村的整理模式、村莊內(nèi)部用地改造控制型的整理模式等；二是資金籌措模式，主要有：政府主導(dǎo)型、市場主導(dǎo)型、村集體自主型等。

3.3 農(nóng)村居民點(diǎn)整理要十分注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)和人文精神

在農(nóng)村居民點(diǎn)整理過程中，要十分注重保護(hù)耕地質(zhì)量和農(nóng)村生態(tài)環(huán)境。具體來說應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：一是注重土壤的改良。土地作為自然的產(chǎn)物，其質(zhì)量的提高必須遵循自然生態(tài)規(guī)律，必須充分考慮土地生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)物質(zhì)循環(huán)和能量流動(dòng)的特點(diǎn)，考慮系統(tǒng)內(nèi)各生態(tài)因素間的相互平衡，以及土地生態(tài)系統(tǒng)與其他各相關(guān)環(huán)境系統(tǒng)間的相互關(guān)系；二是注重農(nóng)村生態(tài)環(huán)境的改善，對于不適合作物耕種的土地，要做好退耕還林還湖工作，維護(hù)農(nóng)村生態(tài)系統(tǒng)；三是按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境容納能力的原則，實(shí)施各項(xiàng)土地整理的生物和工程技術(shù)措施。

在農(nóng)村居民點(diǎn)整理過程的同時(shí)要有人文精神，要注意有選擇地保留民族、民俗等文化遺產(chǎn)和建筑，做到土地整理與文化建設(shè)相統(tǒng)一。