我國房地產調控新政的作用及有效性分析——西安房地產實證分析

鄭 雪,余梁蜀,馬 斌

(西安理工大學,陜西西安710048)

0 引 言

近兩年國家經濟的迅猛發展,房地產業出現了大好繁榮的景象,在全國各地房價大幅上揚,成交量不斷攀高的情況下,政府意識到調控房地產業平穩健康發展的重要性和緊迫性,大力出臺相關控制穩定房地產業的政策[1-4]。2008年金融危機之后,我國政府頒布了一系列救市措施,推行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,擴大內需,加大發展。進入2009年房地產市場已經出現回暖并有房價越漲越高之勢,在這一年國務院出臺了一系列政策穩定房地產市場,然而收效甚微。2010年政府加大對房地產市場調控力度,多部門聯手從土地、稅收、金融與財政等政策著手,將房地產調控由年度調控轉為季度調控。本文就出臺的一系列措施對房地產市場造成的有效性進行分析,著重以西安市為例探討政策的影響。

1 2010年全國房地產市場分析及政策影響

為了促進經濟的發展,從2009年初政府就實行一系列優惠政策鼓勵發展房地產市場,在這期間一部分購房者的行為屬于投資投機購房,一定程度上造成房地產市場的不健康、不穩定發展,直接表現是房價的上漲,成交量的上升。進入2010年政府出臺政策轉向控制房地產市場過快增長以及穩定房價[5-7]。在這一年中,每一新政策的出臺房地產市場都出現短暫波動,通過掌握的數據可以直觀看出在出臺各項政策后房地產市場的變化,根據總成交量、房價的波動來分析這些政策的出臺對房地產市場的干預是否達到預期效果以及造成的影響。

1.1 2010年房地產政策分析

2010年,為了保持房地產市場的平穩健康發展,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭,國務院、銀監會、國土部、住建部等政府部門聯合從土地、金融、稅收等入手,繼續整頓房地產市場秩序,加強房地產市場監控,完善土地招拍掛和商品房預售等制度,加強房地產信貸風險管理,增加普通商品住房的有效供給,抑制投資投機性購房,全年重大調控政策如下:

2010年1月初國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,簡稱“國十一條”,主要對房價和地價上漲過快、投資性購房提出控制,主要目標是房地產市場平穩健康的發展。緊接著,北京、上海出現天價地王的情況使得政策效應削弱,直接促使了“4.15”這個當年最重要的政策出臺。

3月10日,國土資源部下發的《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》中規定:開發商交付的土地出讓金不得低于出讓價的20%,1個月內付清地價50%。國土部把土地出讓金再提10%,主要是考慮到土地調控效果不大和土地空置嚴重、多數開發商的囤地行為導致地價上漲過快。同時防范房地產企業炒地現象出現,提高開發商的拿地難度,加強對已有地塊動工時間監管。這樣一來可以增加土地市場供應,達到穩定樓價的作用。4月13日,住建部電視電話會議要求加快保障性住房建設,其中,公共租賃住房建設是下一階段工作的重點,同時遏制部分城市房價過快上漲。2010年政府加大保障性住房、廉租房、經濟適用房的政策支持力度,保障民生建設,使得低收入群體有房可住,同時減緩住房壓力。

4月14日召開的國務院常務會議要求,對貸款購買第 2套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90 m2以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%[8]。“4.15新政”的出臺抑制了不合理的住房需求,實行更為嚴格的首付款、貸款比例政策,對投資性購房行為進行打壓,希望達到抑制高房價的目的。

4月17日,國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲,其實質就是抑制投資投機性需求,實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措,被稱為房地產“新國十條”,其中第二條就針對政府職能提出建立考核問責機制,這意味著維護房價穩定,房地產健康平穩發展已經被納入黨紀國法體系。受新政的影響,全國房地產市場出現了小幅度下挫,成交量始終在低位徘徊。“4.15新政”主要對改善性住房及投資投機行為有一定控制,使支付能力相對較弱的首次置業者和改善性住房需求者感到壓力,因而短時間內放棄購房,對剛性需求置業者則并無影響。

與此同時,中國人民銀行決定從2010年5月10日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,農村信用社、村鎮銀行暫不上調。這是央行年內第3次上調金融機構人民幣存款準備金率。這一政策的出臺收緊了貨幣流動性,從而減輕通貨膨脹的壓力,同時達到減少對房地產行業的放貸量,對穩定房價起到作用。

各大城市房價在出現短暫的較大幅度下降后,成交價格又開始穩步回升,從而也導致了“9.29新政”出臺。9.29新政要求各商業銀行暫停發放居民家庭購買第3套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房,首付款比例調整到30%及以上;對貸款購買第2套住房的家庭,嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍。“9.29新政”在強調了“4.15新政”的內容基礎上還就3套及以上房貸叫停,此舉在于健全差別化的住房信貸政策,同時貫徹落實“新國十條”政策。這一政策的出臺對一些房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,在一定時間內起到限定居民家庭購房套數的作用。

“9.29新政”后多數副省級城市紛紛出臺限購政策。限購令的出臺令相應城市成交量嚴重受挫,投機購房現象幾乎消失,短期來看效果十分顯著。根本上講限購令的出臺表明政府對打壓投資投機性購房的態度,使得置業者短期內選擇觀望態度。

11月29日起央行再次上調存款準備金率達到18.5%的歷史高位,約3000億元的資金將被凍結。12月26日,金融機構一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點。這是央行年內第2次加息,也是自中央宣布要實施穩健貨幣政策以來的首次加息。這兩項政策對房地產市場造成疊加效應,減少貨幣流動性,使得開發商的融資渠道縮緊,可見國家對房地產的調控力度之大。

2010年內出臺政策之密集、政策力度之大是史無前例的,重大調控政策就多達10個,由此看出政府對調控房地產市場的決心。對于開發商,主要從源頭土地的獲取遏制,在2009年打擊囤地炒地現有政策的基礎上,又提升了土地出讓金,加大開發商的拿地難度,加快對已有地塊動工的時間。以此達到減緩開發速度,避免土地成本過高,達到穩定樓價的作用。對于炒房投機者,政策調控中最嚴厲的提出“暫停發放購買第3套及以上住房貸款及暫停非本地居民購房貸款”,嚴厲遏制了銀行貸款購買多套住房的投機投資性行為。同時還提出限定購房套數的措施,遏制了投資者炒房的空間,雙管齊下實現了對房地產投機投資行為嚴密而精準的打擊。

1.2 2010年全國房地產市場分析

2010年,全國房地產開發投資48 267億元,比上年增長33.2%,其中,商品住宅投資34 038億元,增長32.9%,占房地產開發投資的比重為70.5%。全國房地產開發企業完成土地購置面積 4.10億m2,比上年增長28.4%,土地購置費9 992億元,增長65.9%。從以上數據可以看出,2010年全國房地產市場仍舊保持較高增長,其中商品住宅投資一直為房地產投資的重頭,同時針對土地出臺的政策使得土地購置費增長明顯趨高。

2010年,全國商品房銷售面積10.43億m2,比上年增長10.1%。商品房銷售額5.25萬億元,比上年增長18.3%,其中,商品住宅銷售額增長14.4%,辦公樓和商業營業用房分別增長31.2%和46.3%。數據顯示,商品住宅類銷售額增長幅度明顯小于辦公樓和商業營業用房的增長。這一現象和2010年房地產市場新政有直接關系,同時政府加大保障房、廉租房的建設也減緩了住宅類商品房的銷售,繼而促進了辦公樓和商業營業用房的銷售。

12月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,漲幅比11月份縮小1.3個百分點;環比上漲0.3%。70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格月度同比漲幅呈現先上升后回落趨勢。如圖1所示,全國70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格在4月份之前與去年同期相比增長幅度都在12.7%以上,5月份之后銷售價格雖然同比是增加的,但是相對于前4個月呈現出下降態勢,這主要與國家4月中旬頒布的“新國十條”有關,其中對第2、3套房的新增限制條件,使得許多具有投資投機性購房意識的置業者望而卻步,使得剛性需求者暫時處于觀望態度,使得5月份開始銷售價格增速放緩。

圖1 2010年70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格漲跌幅度

2 2010年西安房地產市場分析及政策影響

西安市是我國西北地區重要的區域性中心城市,也是我國15座副省級城市之一。近幾年,西安市政府進行“大西安”規劃,不斷擴大都市圈,著力將西安打造成為國際大都市。在這一大背景下,西安市國民經濟發展繼續保持穩步回升態勢,固定資產投資快速增長,房地產市場發展迅速。更為重要的是,在2010年高密度出臺高強度房地產市場調控政策的情況下,西安市的房地產市場不僅沒有表現出明顯的回落跡象,反而呈現上升的整體態勢。

因此,以西安市為例,對2010年西安市房地產市場面臨的發展條件、環境以及整體走勢進行分析,不僅能夠為我國新一輪針對二線城市房地產市場進行宏觀政策調控提供參考,也有助于西安市通過政策手段合理調控房地產市場,避免因房地產行業的過度超前發展而給國民經濟發展帶來隱患。

2.1 土地市場

2010年西安市共掛牌出讓183宗土地,出讓總面積為1 010×104m2,同比上漲38%。成交總面積為744.47×104m2,同比上漲6.9%。土地類型包括住宅、商業金融、科研教育、工業、綜合;供應的區域除了東南西北四個城區外還有高新、臨潼、閻良和長安區。從圖2可以看出,近3年西安土地市場出讓面積呈現良好上升勢頭,但是成交面積在2009年～2010年上升幅度很小,這說明政府打擊囤地出臺的土地政策在西安市場收效明顯。

圖2 2008年～2010年西安土地市場出讓、成交面積

2.2 商品房市場

2009年12月開始,新一輪的房地產調控政策出臺并貫穿2010年始終,西安樓市在政策密集調控下,房地產供應與銷售,表現出新的特點:

2010年西安市商品房完成投資額195.39×108元,同比上年下滑13.39%;商品房施工面積1 527.36×104m2,同比上年下滑4.3%;商品房竣工面積1 468.08×104m2,同比上年下滑1.75%;商品房新開工面積1 443.95×104m2,同比上年小幅上漲0.41%。

在政策直接干預下,開發商“捂盤惜售”行為及土地取得后的延期開發行為得到有效遏制,雖各項供應數據均表現出不同程度下滑,但年前大量土地進入開發階段,新開工面積得到小幅提高,2010年全市商品房上市銷售量持續增長,2010年西安市商品房累計新批準預售面積達1 634.86×104m2,同比上年增長21.73%,其中,普通住宅累計新批準預售面積1 328.81×104m2,同比上年增長19.13%。

2010年西安市普通住宅類物業銷售面積1 246.98×104m2,同比上年上漲2.39%,銷售金額為747.21×108元,同比上漲30.53%;普通住宅銷售面積在商品房中所占比例為87.28%,該比例較上年下滑了3.81個百分點。

隨著上調首付比例、提高2套房貸、限制3套房等多項政策出臺,住宅市場需求量被強制壓縮。從全年住宅成交走勢來看,2季度的4月,“國十條”等收緊政策的陸續出臺,市場觀望情緒影響在隨后的5月～6月日漸凸顯,3季度以來,伴隨著全市范圍內的促銷活動以及通脹壓力,需求市場再度釋放,迎來了4季度商品房銷售的持續高漲。

2010年西安市普通住宅成交均價為5 992元/m2。從歷年房價走勢來看,近兩年隨著房地產市場的熱銷,普通住宅成交均價也直線上揚。從2010年各月房價走勢來看,4月新政影響下,2季度全市普通住宅成交均價出現下滑走勢,但3季度以后,在通脹預期影響下市場觀望迅速結束,市場銷量的迅速好轉也促使普通住宅成交均價持續上揚,年末伴隨著開發企業采取的大規模促銷活動下,住宅成交均價出現小幅回落(見圖3)。

圖3 2010年西安市普通住宅物業各月成交量、成交價走勢圖

2.3 政策影響

2009年房地產開發商和購房者對市場的信心一直延續到2010年4月新政,伴隨著政策調控貫穿2010年,西安樓市銷售顯現出波瀾不驚的狀態,年初表現出高位運行,“4.15新政”后的持續下滑,在度過兩三個月的政策觀望期后又重拾對市場的信心。3季度迎來全面上揚,開發企業在依然堅持銷售量而完成年度銷售任務,有些開發商甚至降低價格以吸引置業者的目光及回籠資金。種種跡象表明,剛性需求類產品依然是市場成交的主力,在面對政府不斷出臺調控政策,而房價越調越漲時,恐慌性心理不斷蔓延,市場吸納了一定量的準剛性需求客戶進入市場,縮短了他們首次置業的計劃時間,支撐著西安商品房銷量的持續增長,關中天水經濟區的確定,地鐵二號線即將通車,大明宮開園、世園會等諸多利好因素拉動商品房銷量,此外,高漲的CPI也成為直接推動市場銷售的推手。因此,2010年西安市商品房銷售量再創新高,政策調控并不顯著。

3 結 語

2010年這一政策之年已經過去,通過數據看出政府緊鑼密鼓出臺各項政策具有一定穩定房地產市場的作用,一定程度上抑制住房價的迅速攀升,但是整體呈現上漲態勢。以西安為例,對于二線城市房地產市場泡沫較小,市場需求潛力巨大,房價及成交量受其影響也相對較小。

2011年全國宏觀經濟增長將繼續保持良好勢頭,也將會改變對房地產等支柱性行業的過度依賴,同時房地產行業將進入新一輪的調整期,新一輪的調整期應當從房地產價格上漲原因的多點共同入手,多部門聯合出臺切實有效的舉措,保證房地產市場健康有序發展。

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