我國城市住房剛性需求影響因素實證分析——以北京、上海、天津、重慶為例

○徐航濤

（中國人民大學公共管理學院 北京 100872）

一、研究背景和問題的提出

“安居方能樂業”道出了中國人特殊的“家”的情節。其實這里的“家”就是我們現在所說的住宅。法律上將住宅定義為，供一家人日常起居的、外人不得隨意進入的封閉空間。而American Housing：A Macro View（KO CHING SHIN 著）一書將住宅定義為：在特定的一塊土地上建造的永久性建筑物及為其提供的服務，是一個或多個家庭居住的場所。美國總統胡佛1931年曾指出：“沒有什么東西比住宅更能為謀求人們幸福和社會安定做出貢獻。”可見，住宅從古至今都關系到人們最基本的生活。

2003年至今，中國住宅商品價格升溫，部分地區甚至出現“過熱”的現象，主要表現在投資增長過快，房價漲幅過大等。住宅已經成為人們生活中一個最為普遍的話題，當國家2010年4月以來的一系列嚴厲的調控政策接踵而至時，住宅市場的發展是否健康合理成為政府官員、各界學者甚至到普通大眾的關注焦點。當“泡沫”和“房奴”、“蟻族”成為媒體焦點的時候，人們對住宅價格何以持續高漲的理由提出了質疑。

本文從剛性需求定義出發，通過有效需求模型對北京、上海、天津、重慶4個城市進行實證分析，以期得出“市場的剛性需求是否得以支撐高企的房價”這一問題的結論，從而對城市房地產尤其是住宅產業的健康發展提供建議和參考，具有一定的理論和現實意義。

二、研究現狀與評價

在研究房地產問題時，各界對于剛性需求的理解一直眾說紛紜，可混亂的概念理解往往會導致邏輯的混亂，因此有必要分析剛性需求的含義。正如英國經濟學家內維爾·凱恩斯所認為的，如果沒有概念，也不可認定，我們就無法獲得與概念有關的事實本身的精確知識。在經濟學中，模糊和歪曲的概念導致了大量的錯誤；由于經濟現象的復雜性，這個學科要獲得清晰的知識無疑會遇到特殊的困難。所以，我們有必要對住房剛性需求的定義做準確的度量。

首先我們來分析學界對剛性需求定義的理解，從中提取對于剛性需求理解的公認觀點并指出它的不足，以便完善我們對于剛性需求的準確定義。百度百科是這樣理解剛性需求的：“相對于彈性需求，指商品供求關系中受價格影響較小的需求，這些商品包括日常生活用品、家用耐耗品、魚粉等等。也可理解為人們日常生活中常見的商品和必需品。”而住房和城鄉建設部政策研究中心研究員鐘庭軍在肯定了價格彈性小的前提下，增加了收入彈性的內容，認為“住房剛性需求是需求收入彈性較大而價格彈性較小的具有一定購買力的消費性需求”。華東交通大學經濟管理學院研究者李南鴻在《住宅“剛性需求者”的消費行為分析》一文中提到：“剛性需求”很難做精確的經濟學定義，但近期卻被頻繁用于房地產市場的供求關系解釋中，用于描述人們對自有住宅不可或缺需要的滿足。一般將購買房屋以滿足自住需求為最終目的個人或家庭稱為“剛性需求者”。綜上所述，學者對于剛性需求的理解都提到了價格彈性小的含義，并且側重于住房的消費需求。

三、研究思路和方法

圖1 剛性需求價格區間圖

筆者認為，剛性需求應包括需求和剛性兩方面。需求即是在一定的時期，在既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數量。其含義包括支付能力和購買意愿兩方面。剛性的意思即是價格彈性小。支付能力受價格的影響是一定的，因其都是絕對值的概念，即價格升高，支付能力即下降；價格下降，支付能力即提高。購買意愿受價格的影響是剛性的，即住房的購買意愿不受價格的影響，價格彈性小。故剛性需求即是在一定價格區間范圍內，具有一定支付能力并且購買意愿為剛性的需求。剛性需求普遍存在于住房購買中，并無消費型購買或投資型購買的差別。由于中國的主流住房市場以商品房市場為主，故本文研究的剛性需求特指對于商品住宅市場的剛性需求。如圖1所示，在一定價格區間，不論住宅價格怎樣變動，需求量并沒有顯著變化。而一旦價格高出一定界限，那么需求就變得彈性了，即剛性需求被高房價擠出，此時投資需求會反應地更敏感。當然，價格低于一定界限，住宅市場也就等同于一般商品市場。超出價格區間就無所謂剛性，因此本文所討論的需求，只是在一定價格區間內具有一定支付能力并且購買意愿為剛性的需求。

大部分文獻對于剛性需求的影響因素均未區分剛性和需求的區別，導致對于剛性需求影響因素的理解有所偏誤，將某些對需求面的影響因素誤認為是對剛性的影響，過分夸大了剛性的作用。筆者認為，分析剛性需求的影響因素應從定義出發，嚴格區分剛性和需求兩方面。

1、剛性的影響因素

剛性的影響因素可以從客觀和主觀兩方面進行論述。客觀方面，第一，居住的需要是必需的，必然使得購買住房具有剛性特征；第二，人多地少是我國的基本國情，從經濟學的基本供求關系原理上看，土地供應量少，必然導致住房供應減少，在需求量很大的情況下，房價就會上漲。正是基于對土地資源稀缺性的認識，消費者在對住房的需求上呈現強烈的剛性特征；第三，與發達國家相比，中國社保體系還需完善，其中養老、失業、醫療、住房保障還不健全，這就決定了國內居民大多將住房需求看作是家庭儲蓄，想盡辦法購買自住房，而不是像發達國家那樣大多租房。

主觀方面，結婚買房、生子買房、為更舒適的生活條件買房以及對未來房價繼續上漲的預期都會增加現階段購房的剛性。

2、支付能力的影響因素

第一，按揭貸款方式的推廣使得現階段無能力購買住房的人群利用將來的穩定收入實現住房的提前消費，實則提高了他們的支付能力。

第二，房價的上漲降低了人的支付能力，使得剛性需求有所萎縮。如圖2所示，BA2是由預算約束決定的最大住房面積（即最高支付能力），DA1是生理或者文化習俗決定的最低住房面積（即最低支付能力），如50平方米。BF代表預算約束線，B點代表可購買的最大面積住房，F點代表其他非住房消費。顯然，當其他非住房消費的價格不變，而住房價格上升時，預算約束線圍繞F點逐漸向原點移動，表示能支付的住房面積越來越小。房價越高，在整個社會收入不變的前提下，支付能力下降使得住房剛性需求呈現出萎縮狀態。

圖2 房價對剛性需求的影響

第三，收入的增加放大了人的支付能力，有利于剛性需求的增加。當消費者的收入增加時，自然要求更高的住房條件。在圖3中，預算線（支付能力）由B1F1外移到B2F2，無差異曲線也從M1移動到M2，這時消費者選擇的最佳住房面積從Ob上升到Oa。

圖3 收入對剛性需求的影響

第四，投資需求的價格示范效應會提高房價，間接降低了人的支付能力，是剛性需求萎縮。高檔商品房和普通商品房屬于不同的消費群體，但是購買高檔商品房的消費者其消費行為卻能產生“外部性”，引導整體的房價向上，使得普通商品房的部分消費者的支付能力下降，因而產生了擠出效應。

3、剛性意愿的影響因素

第一，結婚買房、拆遷買房、生子買房、改善性購房等因素都會增加了商品住房市場的剛性意愿，構成了住房市場的潛在需求。一旦這部分人群具備一定的支付能力，就構成了剛性需求。

第二，住房保障體系的不健全使得部分人群的住房需求釋放到商品房市場。廉租住房制度實行的是貨幣補貼或者實物補貼，由于資金瓶頸的制約，長期以來各地廉租房保障覆蓋面非常小，廉租住房制度推行比較好的上海市，保障覆蓋面不到1.5%。經濟適用房和限價房的比例也相對較少，其中經濟適用房很大部分被城市拆遷戶拿走。因此，我國住房保障體系的不健全導致部分購買力不足的消費者走向市場，這種剛性需求只能通過商品房的較低層次和較小面積實現。

第三，社會的自然特征變化促使剛性意愿釋放到市場中。社會的自然特征是指在特定的歷史時期社會所具有關于人口方面、增長階段等方面具有的特征，本身并不屬于房地產制度，但對房地產供求關系會帶來深遠影響。家庭結構越小，人均住房面積的實際占有越大，因此，小家庭結構的大量出現會引起住房需求的增加。并且，未來15年是我國經濟社會發展的“人口紅利”時期，婚齡人口對于住房的剛性需求將會持續增加。同時，根據國家統計局農調隊的調查顯示，2007年農村勞動力外出務工數量為1.37億人，隨著大量務工人員的增加，相應地增加了對住房的需求。

第四，城市化帶來了城市經濟的高速發展，同時也帶來了越來越明顯的“馬太效應”。一方面農村人口大量地轉化為城市人口，另一方面城市建設使得原來住在城里的人被動搬遷，這兩方面都促成了城市居民對住房的剛性意愿。

四、實證分析與結論

住宅需求價格是從城市居民角度出發，可理解為有支付能力的對住宅商品的需求價格。我們遵循量入為出的基本原則，即居民買房時總會根據自己家庭收入多少來決定是否購買，購買房屋的位置以及戶型面積等（或者用于投資的回報率是否高于同期投資其它理財產品的回報率）。支付能力受到按揭、房價、收入的影響，這里假設居民采取按揭的方式購買住房。

1、以收入為軸，看其通過按揭方式所能支撐的最高房價即構成他的最高支付能力

根據等額本息還款法公式：

確定出有效需求價格公式：

P：有效需求價格，Y：居民家庭月可支配收入，α：抵押貸款價值比率（貸款成數），β：月收入中可用于償還個人住房抵押貸款的最高比例，M：居民有效需求決定的戶型面積。

居民購房能力除了受月收入高低影響外，還受貸款首付款制約，若家庭目前可用資產為H，該資產中用于一次性支付首付款的最高比率為r，這主要指變現能力強的流動資產，即房價還受到如下公式制約：

假定居民首付款有能力支付，可求出城市居民住宅有效需求價格。以住宅最高商業貸款年限30年計，按揭年利率6.4%，月利率0.53%，7成按揭，月還本付息以不高于家庭月收入35%為宜，戶型面積取80m2。由于各參數都取最高值，而套型面積取最低值，這樣求出的是城市居民可接受的最高住宅商品有效需求價格，超出此價，居民無力購買。

表1 2009年四個直轄市住宅有效需求價格與市場價格情況

從表1中數據分析可以看出，北京市2009年按照本地家庭實際收入形成的最高有效需求價格為5656.48元/m2，而我們看到同時期住宅市場價格則是13224元/m2，市價高出有效需求價格133.78%，同樣對其他三個直轄市的分析見上面的數據分析。數據結構表明，在限購令政策下，排除外來人口對本地住宅的剛性需求，由上述公式得出的市價高出有效需求價格百分比可以看出，在北京上海這樣的一線都市，本地有效需求并不能支撐高企的房價，而在天津重慶這樣的二線城市，本地居民可以形成有效的需求來支撐房價。而且根據我們之前對剛性需求的定義，在此求出的最高有效需求價格上下一定范圍可以看作是我們認為的滿足剛性需求的價格區間。

2、以房價為軸，通過按揭方式進行反算得出購買該價位住房所需的最低收入

其中，Y：能夠買房的居民家庭可支配月收入，P：住宅市場價格。

表2 2009年四個直轄市住宅能夠支付家庭收入與實際家庭收入情況

從表2中數據分析可以看出，北京市2009年能夠形成有效需求的家庭月收入應當是13179.3元，然而實際家庭月收入只有5637.36元，能夠收入超出實際收入133.78%一倍還不止，而其他三個直轄市見表中數據分析。根據數據分析得出，在諸如北京、上海這樣的一線城市中，中等收入的支付能力無法支撐起該城市的高房價，他們住房的剛性需求被高房價擠出。而在重慶，家庭平均收入完全可以支撐當地的住宅市場價格。

研究表明，住房剛性需求即是剛性需求即是在一定價格區間范圍內，具有一定支付能力并且購買意愿為剛性的需求。剛性需求的影響可分為剛性、支付能力、購買意愿三方面。由于剛性在很長時間內是穩定不變的，可認為剛性是購買意愿的屬性，對于剛性需求的分析應著重放在支付能力和購買意愿兩方面。我們采取按揭的方式對重大城市的支付能力進行了簡單測算發現，大部分城市中低收入者的剛性需求由于支付能力的不足難以支撐該城市的高房價，這些城市的高房價更多是由高收入人群的需求支撐。

[1]王阿忠：中國住宅市場的價格博弈與政府規制研究[M].中國社會科學出版社，2007.

[2]劉鵬飛：剛性需求、金融市場與與中國房地產市場淺析[J].房地經濟，2008（5）.

[3]何霞：宏觀調控下的住房剛性需求[J].河北理工大學學報，2008（11）.

[4]鐘庭軍：論住房的剛性需求[J].經濟理論與經濟管理，2009（9）.

[5]李南鴻：住宅“剛性需求者”的消費者行為分析[J].產業經濟，2010（16）.

[6]陳英存、田琳：基于住宅價格的有效需求分析[J].價格理論與實踐，2007（5）.