“后國民時代”的重新布陣

鄧蕾/文

1999年12月1日，大連沃爾瑪服務管理有限公司（現改為大連沃爾瑪百貨有限公司）與大連市萬國購物廣場有限公司簽訂協議，擬租用位于大連市甘井子區后鹽商業區、面積44147平方米土地上的房屋，房屋建筑面積16508平方米。大連萬國出錢出地為大連沃爾瑪專門建設山姆會員店，施工、圖紙、建材全部按照大連沃爾瑪的要求建設，2002年5月，通過大連市建設工程質量監督站組織的竣工驗收，6月11日雙方交接，大連沃爾瑪租用這個商場經營，租金每年1000多萬元，租期15年。

大連萬國購物廣場負責人周玉玲稱，盡管大連沃爾瑪此前支付了部分租金，但從2002年6月接手房屋以后，沒有付過一分錢租金。

2003年，大連沃爾瑪百貨有限公司向中國國際經濟貿易仲裁委員會提出仲裁申請，要求解除租賃合同，理由是大連萬國開工遲延和工期延誤、交接不合法、房屋證照不齊，還有未完成工程，等等。

2005年，中國國際經濟貿易仲裁委員會作出裁決，雙方應繼續履行合同，駁回大連沃爾瑪解除租賃合同的請求及雙方各種索賠要求。

在這次仲裁生效后第十天，大連沃爾瑪又一次提出了新的仲裁申請，要求對方賠償損失，申請查封現場。2008年，中國國際經濟貿易仲裁委員會作出了第二次裁決，駁回大連沃爾瑪的申請，維持第一次的仲裁結果。

大連市中級人民法院法官林馳說，在兩次仲裁生效后的法定期限內，沃爾瑪都沒有向法院提出任何異議，沒有提出撤銷仲裁裁決或申請不予執行。

大連市中級人民法院審判管理辦公室主任、法官于洲認為，裁決是一裁終局，與法院終審判決等同，只要裁決結果確定，必須按裁決結果履行和執行，不存在申訴、上訴和抗訴，裁決作出后，立即發生法律效力。

然而，大連沃爾瑪百貨有限公司依然拒不履行裁決。

“由于萬國資金缺乏、證照不齊、管理混亂等原因無法按合同在2001年8月交付場地，使得沃爾瑪在大連的開店計劃嚴重滯后，約6100萬元的直接資金投入付之東流，沃爾瑪才不得不與業主在2007年解除合同，之后再另覓合作伙伴。”就備受關注的拖欠房租一案，沃爾瑪公關部11月1日向媒體如是回應。

10月29日，中央電視臺報道沃爾瑪大連公司與大連萬國購物廣場發生合同糾紛。萬國購物廣場稱，十年前大連沃爾瑪公司租了房，但是房租至今卻分文沒付。這中間經過多次交涉、協調、仲裁，甚至連法院強制執行都拿它沒辦法。

沃爾瑪對上述的指責予以否認。“沃爾瑪秉承守法合規的經營理念，嚴格遵循經營所在地的法律法規，并一貫尊重中國的司法程序，執行生效的判決和裁決。”

對于大連萬國的指責，沃爾瑪在給媒體的申明中表示，“萬國到2001年8月合同規定的交付日并在此后數年都沒有施工許可證，所以它沒有履行合同規定的許多建設義務；由于其對施工現場的管理極為混亂，并多次妨礙我方人員進場施工，所以我方在2002年6月11日委派保安公司負責現場的保安工作，業主進場施工不存在來自沃爾瑪方面的障礙，也不依賴于沃爾瑪先行提供施工條件。”

曾經的“超國民待遇”

沃爾瑪表示，雙方矛盾的起因在于萬國沒有“履行合同規定的許多建設義務”。按照這個邏輯，依然有諸多值得推敲之處。

首先，貿仲委兩次駁回沃爾瑪的請求，并裁決沃爾瑪繼續履行合同。沃爾瑪拒不執行的理由是什么？

其次，按照沃爾瑪的說法，2007年與大連萬國解除合同。那么在房屋交接的2002年-2007年，沃爾瑪是否入駐了萬國購物中心？如果入駐，這段時間的租金是否應該支付？

最后，作為世界500強企業，沃爾瑪在合作伙伴的選擇上是非常嚴格的。沃爾瑪認為“萬國資金缺乏、證照不齊、管理混亂”，為何當初在簽約之前不考慮到這些因素？

“從中國貿促會裁決維持合同履行來看，這個項目的執行是有瑕疵的，但合同是有效合同，雙方應該繼續履行或者再行協商解除。從目前的情況來看，顯然沃爾瑪堅持的合同撤銷并未得到大連萬國的同意，但是這個仲裁結果六年都沒有被大連中院執行下去，非常令人費解。”原正大集團董事長助理柏文喜如是說。

“我們不妨試想一下，要是換做一家內資零售企業，也許不會出現這樣的糾紛。”曾在多家外資零售企業擔任發展總監的王先生如是說。據王先生透露，沃爾瑪在選址方面對物業的要求是異常嚴格的。比如，沃爾瑪要求物業層高必須得是多少，柱距不能小于一定的長度，停車位必須要有多少。甚至沃爾瑪要求物業方按照自己指定的品牌購買并安裝電梯等設備。

“沃爾瑪是世界500強企業老大，它深知自己的品牌價值，所以在與物業方簽訂合同的時候提出諸多嚴格甚至苛刻的條款，而業主為了提升物業商業價值，明知有些條款非常苛刻，但也會硬著頭皮簽約。這為日后的合作留下隱患。”王先生表示，“如果是內資零售企業，它就不會這么強勢”。

沃爾瑪與萬國合作的1999年，正是外資企業瘋狂跑馬圈地的時代。當時的背景是，地方政府為了政績考核的需要，在引進像沃爾瑪這樣的世界500強企業的時候給予了諸多優惠條件。比如，在網店資源、土地價格甚至稅收政策方面都偏向外資企業。

這便是糾結業內多年的“超國民待遇”。

中國連鎖經營協會秘書長裴亮表示：“企業在經營過程中，比如開店的時候，遇到同樣的網點資源。外資與內資競爭的時候，外資往往能夠拿到更低的價格。此外還有一些稅收政策，為了吸引他們來，地方政府可以在稅收上進行支持。”

在地方政府推動下，開發商也積極與外資零售商進行“捆綁”。

王先生表示：“開發商看重的是外資的品牌價值。像沃爾瑪這樣的企業一旦入駐，對商圈周邊客流的帶動起到很大作用。因此，開發商不僅要按照外資‘苛刻’的條件施工，甚至給它比內資便宜一半的租金。”

零售十年 中外巨頭重新布陣

“十年前的舊案為何此時又抖出來？這背后深層次的原因是，隨著我國本土零售商的發展壯大，地產商對外資零售巨頭的依賴度在逐漸下降，而沃爾瑪依然‘感覺良好’，習慣于用強勢的態度對待合作伙伴，以至于矛盾進一步擴大。”王先生如是說。

對于中國零售業而言，一個微妙的變化是2004年以后，所謂的“狼來了”的呼聲逐漸被淹沒。隨著本土零售商的不斷發展壯大，本土零售商與外資零售商的差距逐漸在減少。

2010年，一家叫做大潤發的臺灣超市以404億元的銷售額首次超過了家樂福，成為國內超市業老大。風向變了，以前本土企業學習家樂福、沃爾瑪，現在都一致看好“黑馬”大潤發。盡管大潤發是臺灣企業，屬于外商投資，但給本土零售業的啟示是，中國人也能做好零售。

“事實上，像華潤萬家這樣的本土企業在大賣場經營水平上并不比外資零售商差多少”，北京和美商地投資管理有限公司董事長穆健瑋表示。因此，成熟的本土零售商使得地產商招商時有了很多選擇，500強的光環逐漸暗淡。

另外，由于外資企業大部分是1995年進入中國。它們對商業網點租賃的時間一般是15年。如今算下來，這些外資企業第一批商業網點面臨到期。屆時，土地價格飆升后的業主不再像之前那樣給外資以太多優惠。外資零售商面臨巨大的成本壓力。

事實上，就在不久前，Tesco紹興唯一的一家門店關閉。其原因之一便是房租到期，業主提出上漲租金，超出了Tesco的預算。永輝超市一位高管告訴筆者，永輝也在積極物色一些外資零售商即將到期的物業。屆時，外資零售商將面臨更多壓力。

沃爾瑪中國關于“大連萬國城租約”一案的事實說明：

沃爾瑪秉承守法合規的經營理念，嚴格遵循經營所在地的法律法規，并一貫尊重中國的司法程序，執行生效的判決和裁決。公司尊重司法公正，對在審案件一直堅持不主動公開評論。

近日大連沃爾瑪與大連萬國購物廣場有限公司（“萬國”）關于“租金支付”一案即已公之媒體，我司需澄清如下重要事實：在我司與萬國簽約初期，為解決萬國的資金短缺問題，我司就已支付預付租金、定金、工程款等2300余萬元，我司已超出合同義務為該司支付相關款項。但因萬國遲遲不能依據合同交付場地，且被稅務機關認定為“非正常納稅人”、被工商機關吊銷營業執照。我們已于2007年向萬國送達解約通知，萬國并沒有依法提出異議，因此依法解除了雙方之間的房屋租賃協議。

對于“大連沃爾瑪相關商場工程未完成的原因是沃爾瑪一直未提供冷庫、貨架等相關設備，2002年接手后也不讓業主進行后續工程”，事實情況如下：“萬國到2001年8月合同規定的交付日并在此后數年都沒有施工許可證，所以它沒有履行合同規定的許多建設義務；由于其對施工現場的管理極為混亂，并多次妨礙我方人員進場施工，所以我方在2002年6月11日委派保安公司負責現場的保安工作，業主進場施工不存在來自沃爾瑪方面的障礙，也不依賴于沃爾瑪先行提供施工條件。”

對于“大連沃爾瑪拒不履行相關租賃合同的原因是已經在當地另外選擇地點開設同一業態的商場”，事實情況是，“由于萬國因資金缺乏、征照不齊、管理混亂等原因無法按合同按時在2001年8月交付場地，使得沃爾瑪在大連的開店計劃嚴重滯后，約6100萬元的直接資金投入付之東流，沃爾瑪才不得不與業主在2007年解除合同，之后再另覓合作伙伴。”

目前，我們與法院保持溝通，望能妥善解決與萬國早在2007年就已解約后的遺留場地的相關問題。