商業地產在中國

○ 本刊記者 鳳 鳴

商業地產,顧名思義, 作為商業用途的地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

商業地產的發展

綜觀中國房地產發展的歷史，從上世紀八十年代中后期實際產生，直到1990年前后，中國的地產開發或投資，在原來獨棟開發、改造舊住宅小區等基礎上，逐步才接觸到諸如“商務辦公與住宅小區一體的大項目”，當時只被叫做“綜合的地產項目”。這個時期還沒有與市場化商業運作的房地產平行的“商業地產”的概念。

應該說，實際上早在1994年前后，因為海南的地產熱，且有人開始專業從事“打造更多的含有商業（購物）建筑，包括酒店、娛樂中心、休閑中心等設施在內”的房地產，而在當時確實形成一股與一般地產開發不同的勢力。這可以叫做“中國商業地產的萌發期”。但是，那時尤其在海南，地產顯然還處于“不得務實地不搶時間完成轉讓或銷售”階段，人們剛好還沒來得及總結命名這種專業地產或商業地產的雛形，隨著海南房地產“一夜之間大崩潰”，一切就“回到大陸，從新開始”了。

還是僅就所謂商業地產來說，實際上1996年開始，延續中國地產的務實精神，人們還是默默地實際做了不少現在完全可以冠名為商業產業的地產項目，直到2002年前后，尤其在大連、重慶、成都，甚至延伸到新疆的城市，都建設了一些命名為“什么廣場、什么中心”等，而實際是以“商業經營”為主體或戰略目標的各類地產項目，并明顯地包含酒店經營、綜合娛樂、室內體育休閑等業態或綜合環境設施。這個時期可以叫做“中國商業地產的實做并逐步成熟期”。當然，當時除了少數幾個地產人，并在一定范圍內，總結和明確指出“這就是商業產業地產或商業地產”外，還沒有更多人或輿論參與對此進行大肆宣揚。另外，其中可以說到，實際上像沃爾瑪等大型商業經營商家，恐怕還是在那個時間的中后期，才有效地成為進駐商業地產設施的生力軍的。

投資、出口與內需是中國經濟高速發展的三大動力。

還記得“全國上下一片大市場開發的熱潮”嗎？那應該是在1997——2000年之間。那時形成的現象，實際表示中國實際的商業地產繼“海南萌發”而后“實做并逐步成熟”之后的“中國商業地產第三次突破性發展”。當時的商業地產，或因洋商家提出的各種標準要求太高，進而被認為不符合中國老百姓消費習慣，或中國商業或物流流通還不是那個樣子等，而一部分地產開發商開始將商業地產強行“中國化或低檔化”，商業設施房地產或商業地產便一度成為“大棚市場開發建設甚至經營”，直至現在還有人樂此不疲，雖然已多屬于深陷泥潭而不得不為之。顯然，“中國商業地產第三次突破性發展”，起碼期內并沒有結出更多好果子。

進入本世紀，2000年直到2004年，期間中國發生了“商業地產（準確地說是商業MAIL地產）的第四次高潮”。有人形容說“全國有一個非常大的商業地產熱”，好像“同時有幾千個、幾萬個MALL在做”，一時間全國上下一片“MAIL、MAIL”聲。應該注意到的是：即使在2004年當年，新生的中國“商業MAIL地產”尤其“商業產業地產”甚至“商業地產”的基本概念和定位，在當時還處在起碼被“第四代地產新人”廣泛討論學習的階段，雖然中國的商業地產，實際已經進行到一定程度和階段。應該說，實際上2004年以前那批做MALL的，基本上都歸屬了“資金比較雄厚的開發商”或者是“國有大型企業”，也有與國際商業大鱷一直合作愉快的。

2006年以后，有的人“非常看好商業地產在中國未來的發展”，很多大集團以及來自港澳的幾個商業地產或城市綜合體開發投資商，帶動了中國商業地產的新跳動，似乎掀起了“中國商業地產的第五次浪潮”。這次與以往不同，這次是一時間商業地產幾乎被完全使用到任何地產項目身上，或商業地產概念完全覆蓋了城市房地產的任何一種項目，“你有底商嗎？”，“有”，“那就是商業地產嘛”。值得注意的是，像地產這頭牛身邊早就有“牛虻”一樣，所謂商業地產這頭并不另外的牛身上，也產生了似乎比這牛本身還牛的“牛虻”，即所謂中國商業地產的策劃大師、大家，以及中國商業地產權威、服務、整合機構。他們或強調把物質層面東西和精神層面上東西結合，不光讓人買東西，看看電影、看看書、打打球都可以，或者從另個方向說，空間感要強，內部規劃要滿足精神和物質兩方面需求，甚至用上IT術語：給你做帶融資的“系統解決方案”，等等，忽悠得那些尤其是年輕地產人半天找不到北，有的終于“認了師傅”享受“全程服務”了。

商業地產步入黃金時代

國家加大了宏觀調控，房地產金融政策的進一步趨緊，以短期贏利為目標的住宅開發面臨前所未有的挑戰。相比而言，以長期持續收益為目標的商業地產，開始受到機構投資者的青睞，商業地產進入了快速發展道路，各家知名房企高調宣布進軍商業地產，全國各個地方政府也加大了商辦用地的供地力度。今年上半年，15個重點城市的商辦用地成交面積1139公頃，與去年同期相比增加14%，而同期住宅用地成交面積同比下降29%。2009年15個重點城市商辦用地占商品房用地供應的比例為19%，2010年該比例上升為21%，2011年上半年商辦用地所占比例上升到25%。其中六個發達城市商辦用地占商品房用地供應的比例，2010年和今年上半年均保持在35%左右。

國際物業公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中國商業地產將進入黃金十年，其中城鎮化與服務業將是兩大助推劑。

根據戴德梁行的界定，商業地產專指用于商業服務業經營性物業，包括批發、零售、餐飲、娛樂、休閑、教育、展示、生活配套服務等多種業態。商業地產發展依賴于商家的經營，而商家經營潛力通常取決于消費市場規模。戴德梁行認為，足夠多的城市人口規模、較高的居民消費水平、經濟的持續增長以及政府對產業發展的支持等是商業地產發展的重要動力。

投資、出口與內需是中國經濟高速發展的三大動力。相比內需，中國經濟更明顯依賴出口與投資。一方面中國外貿依存度過高，比例高達60%，另一方面，經濟長期依賴大量投資，導致資源消費過度，經濟整體發展不平衡。

近來，受國際金融危機影響及最新的國家主權債務危機影響，中國外圍經濟環境不斷惡化，出口受到制約；另外，為了應對居高不下的CPI，國家也不得不采取宏觀調控、壓縮投資。因此以出口為導向、高投資、低消費的中國經濟模式將不得不面臨結構性調整。提高內需變得尤為緊迫，以確保中國經濟長期穩定發展。

內需作為經濟增長的最終動力，它已成為中國轉變經濟增長方式的長期目標。在經歷了2008年的國際金融危機后，“擴大內需”已成為中國政府工作的重中之重，而通過推進城鎮化擴大內需也成為了中國的戰略選擇。

推進城鎮化是中國實現宏觀經濟結構從外向型需求向內向型需求轉型、經濟增長動力從投資主導型向消費主導轉型的關鍵因素。根據國務院發展研究中心預測，未來10年中國城鎮化率的年均增加率約在0.8%-1%，中國到2020年城鎮化率將預計在55%-56%，城鎮人口將達7.5億-8億人，中國將由以農業人口占多數的社會轉變為城鎮人口占多數的城市型社會。當然，與發達國家近75%-85%城鎮化率相比，中國的城鎮化水平仍有較長的路要走，因此城鎮化對中國解決就業、擴大內需仍有長期性。中國城市人口每提高1%，可拉動GDP增長1.5%。在未來10年，中國城鎮化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300萬-1800萬，這將直接拉動中國消費市場。

過去20年來，中國外貿平均增長率在24.15%，遠高于中國零售額平均增長16.18%的水平，國內消費的潛力始終沒有得到完全釋放。隨著城鎮化率的不斷提高所帶動城市人口的增長以及國家擴大內需所帶動城市基礎設施建設和新區的發展，商業的需求規模將大幅增加，這將直接刺激商業地產的發展。

中國經濟結構的轉型強化了對內需的支持，與此同時國內外產業轉移趨勢有利于中國服務業發展。隨著內需上升到國家戰略層面，以服務業為主的第三產業比重加大，服務型經濟必將成為未來主流。從1994年開始，第三產業就業比率超過第二產業成為吸納勞動就業的最重要產業。由于在城鎮化建設中第三產業更有利于解決勞動就業問題，第三產業成為中國經濟支柱更具戰略意義。

服務業提供大眾消費需求的零售、餐飲、休閑娛樂以及生活配套服務，它在解決地方經濟、解決就業以及長期稅收方面獨具優勢。作為服務業的發展平臺、以經營為目標的商業地產在促進城市可持續經濟方面比住宅有明顯優勢，因而商業地產發展更容易得到國家政策的支持。因此城鎮化率的提高，將大大促進服務業發展，也將極大促進商業地產的繁榮。

2012年中國房地產特別是住宅將繼續面臨緊縮的金融政策，而商業地產因為承擔擴大內需、解決就業機會、持續稅收方面的特殊作用，將在中國城鎮化進程因素驅動下繼續得到政府支持。相比一、二線城市，龐大的中小城鎮在未來10年將進入大規模的建設高峰期，這將新增近1.3-1.8個多億的消費人口，城鎮化所帶來的巨大內需也將直接推動商業地產發展進入黃金十年。

但是，商業地產前面有很多不確定性的因素，因為“戰國時代”誰贏誰輸很難說。未來隨著大批商業地產的出現，城市將會出現大量的“垃圾大樓”，一種可能是爛尾樓，一種可能是設計存在著缺陷的樓。大量商業地產的出現，對一個經濟體來說是一個非常大的浪費，市場基本上可以支配資源，讓資源較少浪費。市場不可能解決所有問題，但是市場確有它的一面。中國商業房地產雖然基本上是一個市場所支配的環境，政府也不太干預，但是太多人進去，而且是沒有水平的人進去，中國經濟發展也實在太快，所以資源的浪費會非常非常嚴重。