讓保障房成為樓市的“胡蘿卜”

馬紅漫

自我國住房商品化改革以來，保障房建設(shè)嚴重遲滯，其結(jié)果就是，大批剛性需求實際上成為了支撐高企房價的中流砥柱。

令人欣慰的是，樓市調(diào)控在經(jīng)歷了數(shù)輪沉浮之后，終于從單一的打壓投機向“大棒”加“胡蘿卜”轉(zhuǎn)向。而這根“胡蘿卜”就是加快保障房市場建設(shè)，通過大面積滿足中低收入群體的居住需求，優(yōu)化商品房市場的供求關(guān)系，進而倒逼商品房價格回歸理性。

隨著年初這道“令牌”的擲出，全國保障房項目建設(shè)已提供了一份較為“滿意”的答卷。國土資源部近日公告稱，今年全國保障房用地已經(jīng)落實4萬余公頃，落實率超過100%。而9月底的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，今年保障房已開工986萬套，占年度計劃的98%。這意味著，各地今年向中央立下的軍令狀基本上都得到了履行。

全國保障房建設(shè)實現(xiàn)“開門紅”，這成績著實應(yīng)該受到褒獎。但現(xiàn)在的問題是，那些紛紛圈地、打樁的保障房工地，是否能繼續(xù)保持如此熱烈的氛圍。這些項目從開工到竣工、再到公平合理地分配出去，任何一道環(huán)節(jié)都須走得謹慎，否則極有可能導(dǎo)致政策落實的偏差。

樓市調(diào)控的政令是中央發(fā)出的，具體實施的卻是地方政府，利益訴求迥異可能會引發(fā)政策執(zhí)行的間隙。事實上，地方政府對保障房的態(tài)度終究有些曖昧，雖然有行政考核壓力在前，但保障房大規(guī)模上馬則會觸動商品房市場，繼而影響其一直倚仗的賣地生財之路。顯然，這樣的結(jié)果是地方政府所不情愿看到的，而保障房建設(shè)與土地財政之間的“蹺蹺板”效應(yīng)已然呈現(xiàn)雛形。有數(shù)據(jù)顯示，在樓市再現(xiàn)膠著的10月份，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊則紛紛零成交。地方財政本就因債務(wù)大規(guī)模到期捉襟見肘，賣地生財之路變窄更給保障房后續(xù)資金“輸血”帶來壓力。保障房的正常工期需兩年半左右，考慮到2010年開工結(jié)轉(zhuǎn)項目，再加上今年開工的保障房，年內(nèi)竣工規(guī)模只有300萬套左右。這說明未來一年內(nèi)各地將承接更多的結(jié)轉(zhuǎn)項目，對于項目監(jiān)管、資金投入等工作都是不小的考驗。而從此前的報道看，地方政府已對保障房暴露出了重規(guī)模、輕質(zhì)量的態(tài)度端倪，諸如“1平方米衛(wèi)生間”等明顯有違合理居住需求的房型結(jié)構(gòu)已成為了眾矢之的。當下，保障房最終以何面目示人，則可能要視地方監(jiān)管部門的態(tài)度而定，甚至可能要憑開發(fā)商的“良心”而論了。

對于保障房缺血難題，也需要從長計議。從目前的解決思路看，除了中央與地方共同籌資外，今年開工的1000萬套保障房竣工還將有8000億元的資金缺口，有關(guān)部門希望能通過社會和企業(yè)途徑給予解決。眾所周知，保障房建設(shè)投入大、本金回收期長，其本身并不具備盈利亮點。而社會機構(gòu)的載體如果無法以基本的商業(yè)利益為前提，著實難以保證其能夠熱衷于此項投資。雖然政府部門不可能直接給予社會企業(yè)經(jīng)濟利益，但優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)與稅費減免優(yōu)惠政策卻是許多企業(yè)渴求的無形資源。有鑒于此，有關(guān)部門或許可以另辟蹊徑。

即便保障房建設(shè)排除萬難悉數(shù)交房入市，也還要接受最后一道關(guān)口的考驗，那就是實現(xiàn)公平分配。當下，諸如開寶馬入住保障房、公務(wù)員集體申請保障房的現(xiàn)象屢禁不絕，以至于社會公益資源被少數(shù)人利用為牟利工具。客觀而言，分配環(huán)節(jié)是體現(xiàn)保障房公益性的“生命線”，實施起來并非易事。近期，香港政府甚至因向保障房開出了過于優(yōu)惠的條件而頗受微詞。根據(jù)新規(guī)，香港居屋未來以高價在二級市場出售時，政府只收回當年的補貼金額，而不像此前的居屋政策，要求市民按比例補交差價。對此，有人反駁稱，這相當于是用納稅人的錢，讓中低收入群眾的少數(shù)人幸運發(fā)財。從這一案例可以看出，保障型住房分配具有較強的敏感性，設(shè)計出相對合理的分配方式還需要廣納眾議。