一塊麻煩的地皮

應琛

有這么個牛人，即令身陷囹圄，與土地有關的糗事仍在獄外糾結，那就是曾被稱作“浦東之子”的周小弟。

十月的上海，颯颯涼風。龍吳路石龍路轉角處的一處空地，藍色的大門緊閉。站在石龍路某商務中心七樓的窗前，一位古稀老人正俯視著這片雜草叢生的荒地，眉頭緊鎖。他，林尾珠，福建省興榕機電有限公司（以下簡稱“福建興榕”）法定代表人。根據他所提供的相關國有土地使用權證顯示，這片土地應該屬于福建興榕。

故事的開端平淡無奇：閩商林尾珠從友人處獲知上海市中旅集團（下稱“上海中旅”）受制于財務狀況不佳，有一塊土地正待與人合作開發，便帶著家鄉政府的期待,來到了上海，成為上海中旅所屬意的接盤者。

2000年1月，福建興榕與上海市中國旅行社、上海中旅房地產發展公司簽訂了“石龍路項目”轉讓合同，并于同年4月成立了項目公司——上海融強房地產有限公司（下稱“融強公司”）。2001年5月，經上海市政府僑務辦公室的批準，上海中旅又將融強公司51%股權轉讓給了福建興榕。就此，福建興榕獲得這片約25357平方米（折合38畝）的國有土地使用權。

雖然10年已過，這塊土地因鄰近南站納入政府規劃依舊陷入無法動工的狀態。但也恰在這10年間，因為地產政策變化，之前已漸入低谷的上海地產業，重新開始領跑全國。借勢于此，福建興榕的這幅土地身價倍增，林尾珠這筆近10年的投資可望獲得豐厚回報。

可是，此刻的林尾珠為何憂心重重？事實上，眼前的這片土地已“不屬于”福建興榕。

“現在我們僅占了融強公司10%的股權。”雖然手持明確土地歸屬的“一書兩證”（選址意見書、建設用地規劃許可證和建設工程許可證），但林尾珠說他的土地早在2002年就被人設局“拿”走，并在之后長達6年的時間內對此渾然不知。更令其慨嘆的是，導演這場“騙局”的正是他昔日稱兄道弟的“好友”周小弟。

故事情節急轉直下，林尾珠似乎無力回天。

股權變更

作為項目公司，所擁有的土地使用權可謂最為核心的資產。經評估，作為項目公司的融強公司的股權價格為3400萬元，其中包括石龍路地塊的土地使用權及100萬元流動資金。

記者了解到，在土地供給政策實行嚴格的“招拍掛制度”之前，大量的土地都是以協議形式出讓的。尤其是像福建興榕這類非本地企業，多以“項目合作”的方式曲折進入。

據熟悉此類操作的業內人士分析，轉讓項目公司股權的實質就是轉讓土地，這樣曲線操作是為了規避法律對于土地轉讓中有關項目總投資的限制，并且偷逃數量可觀的綜合稅。盡管這樣的做法早為多位法律學者所詬病，但因為處于法律上的真空地帶，此規則在中國地產界成了多年不能捅破的窗戶紙。

由此，當初與福建興榕簽約之時，上海中旅就曾明確表示，若林尾珠接盤后以“股權轉讓”名義倒賣土地，他們保留收回土地的權利。

而根據當時的相關法律規定，“一人公司”被嚴格禁止。這也就意味著，上海中旅徹底“退出”的同時，林尾珠必須引入一位合作者。在朋友的介紹下，林尾珠于2001年底結識了當時如日中天的周小弟。

兩人可謂一見如故。據林尾珠回憶，雙方的首次商談尤為順利：“周小弟和我口頭約定，土地出讓金由我來支付，而他承擔星級酒店和販售八閩干貨的商場的建造費用。事成之后，大家按比例分成。”

就這樣，周小弟所在的上海新世紀創業有限公司（以下簡稱“新世紀公司”）得到融強公司剩下的49%股權。

也正是在兩人初次會面后不久，如同舊時“義結金蘭”——周小弟更是與林尾珠共赴獅竹山結拜，二人從此以兄弟相稱。彼時的林尾珠豈會料到自己正一步步陷入“兄弟”周小弟所精心編織的騙局。

世事確實也難料，就在林周兩人合謀全力開發的2003年，上海南客站建設啟動，市政府核發滬府（2003）89號文“上海市人民政府關于原則同意上海南站周邊地區結構規劃的批復”，上海南站周邊5. 3平方公里上的地塊被“凍結”，石龍路地塊位列其中。

這意味著，已經向上海中旅如數支付了3400萬的林、周共有的融強公司因此不能繳納土地出讓金，從而也不能把土地使用證由上海中旅順利變更至自己名下。換句話說，因為土地沒有注入公司，資產負債表里土地使用權科目為空。曾經光彩奪目的融強公司，實際已成為一家“空殼”公司。

更糟糕的連鎖反應是，根據記者所掌握的一份材料顯示，由于其營業執照有效期至2003年5月止，融強公司曾于同年3月和9月兩次向所在地工商局申請要求延長融強公司營業執照有效期，但均未果。融強公司也因此在那一年沒能通過工商注冊。

融強公司的開發計劃不得不被擱置，但周小弟暗渡陳倉的如意算盤早已打響。

林尾珠告訴《新民周刊》記者，在這之后的幾年里，周小弟曾多次提及要把股權轉讓給他人，也曾多次力勸他與國企合作：“他連怎么送禮都想好。”

林尾珠對此并不上心。在林看來，當時此地塊的項目用地已被政府“凍結”，相關土地權證都在自己手中，加上兩人所謂的兄弟情誼，他篤定“周小弟賣不掉土地”。所以，他并沒有細查工商資料的變更。

不巧的是，在此期間，林尾珠又因心臟生出血管瘤長期在京接受治療，“甚至一度傳出病危的消息”。這也使得周小弟更加肆無忌憚。

直到2006年底，林尾珠第一次從工商局看到融強公司股權變更的材料后，他才嗅到了一絲不安。為此，他派了11個人來到上海，分頭搜集相關材料。

結果令他大吃一驚：早在2002年4月6日，于浦東耀華路395號召開的一場融強公司股東會議上，一份最后形成的決議里已經“議定”，將福建興榕所擁有的融強公司５％中的“41%”的股權轉讓至新世紀公司名下，融強公司的出資從而也變更為新世紀公司占90%，決議末尾還赫然有著周小弟與林尾珠兩人的簽名。

然而記者從安徽求實司法鑒定中心出具的一份鑒定報告中看到，鑒定結果顯示，決議上的“福建興榕”印章和“林尾珠”簽名均系偽造。

真所謂“活變大人頭”。林尾珠不得不面對“41%的股權被騙走”的現實。

盡管這僅是公司內部股東之間的股權騰挪，但反觀事件日后的走向，如今的僵局從那時已種下禍根。

再度變更

時間來到了2004年6月18日，同樣的地點，同樣是融強公司的股東會議，也同樣得出一份股東會決議：新世紀公司將其持有的融強公司80%的股份以1440萬元平價轉讓給上海凱城（集團）有限公司（以下簡稱“凱城集團”）。所不同的是，在這份決議里，記者看到落款僅有周小弟一人以及新世紀一家公司的印章。

“周小弟說給我打過電話和發過函，但我從來沒有接到過召開股東會議的通知。就這樣，興榕被主動放棄優先受讓權，因為說我沒有出席那次股東會議。”說到此處，林尾珠提高了嗓門。

一個多月后的8月5日，新世紀公司與凱城集團簽署了一份融強公司的股權轉讓合同，融強公司80%股權正式轉至凱城集團名下。這一次，作為融強股東之一的福建興榕的代表同樣缺席，同樣也沒有簽字。

至此，經歷了兩次股權轉讓之后，融強公司的最大股東已三次更迭：從福建興榕到新世紀公司，再到凱城集團。

蹊蹺的事還有更多。“凱城既然作為持股80%的最大股東，但卻從沒有行使過任何的股東權利。”林尾珠說，這也是他被蒙在鼓里多年的原因之一。

記者在調閱融強公司2005年和2006年兩年的工商資料后發現，凱城集團確實如林尾珠所言從未參加過融強公司的股東會議。例如，2005年1月，一份董事會決議還清楚表明，“經過全體股東討論一致決議：全權委托林尾珠依法處理該地塊的相關事宜”。股東簽章的落款處，仍然僅有福建興榕和新世紀公司兩家公司到場。

此外，2004年8月5日，凱城與新世紀簽約進行股權轉讓時，實際土地已經凍結并面臨被收回的結局。而根據雙方合同第十條第二款規定：“如上海融強公司未獲得前述地塊的土地使用權和開發權或政府主管部門收回該地塊的土地使用權。如遇上述情況之一的本合同解除，雙方根據本合同取得的財產（包括股權、股權轉讓款、定金等）返還給對方，雙方各不追究對方的責任”。

“這樣來看，他們的股權轉讓合同應按雙方約定早已解除。”林尾珠大惑不解，就像僵尸復活，何以凍結了的土地還能被拿來交易？

其次，令林尾珠更為不解的是，雙方交易時，凱城是否看到或拿到了土地使用證。“甚至融強公司的全部財務賬冊仍然還在我手中。凱城花了巨資，卻沒拿到最關鍵的代表土地資產的土地使用證。沒有土地證，融強公司實際為‘空殼公司。作為一家資深的房地產企業，凱城對融強這一情況難道沒有一點了解？”

飛漲的地價

股權糾葛確已存在，南站建設也已完成，但該地塊開發的重啟仍遙不可期。

原因在于，作為主角的周小弟早已入獄，股權交易的暗中款曲難以盡述；凱城集團早已合并重組。據報道，2006年，凱城集團與上海楊浦建設（集團）有限公司完成合并重組，組建了國有企業上海新楊浦置業有限公司（以下簡稱“新楊浦置業”）。融強公司80%股權最終順理成章地接力到新楊浦置業手中。

與此同時，此塊土地爭議時間跨度近12年，加上上海南站這一重要的交通樞紐落戶于此，有關土地的市場價值發生了巨大變化，無疑又成了這一糾紛的另一個敏感點。

為了證明自己對此地塊擁有使用權，林尾珠曾經以極低價格將土地租給別人當倉庫，“讓別人幫忙占住這塊地”。除了有數量不多的物流公司租用場地外，整個地塊只剩下荒草的野蠻生長。

“因為無法把土地注入融強公司，所以融強公司后來年檢無法通過。但后來我竟然發現融強公司通過了工商年檢，并且股權也發生了變化。”林尾珠說。

現在，最為失意的恐怕還是林尾珠。且不論被自己的結拜兄弟欺騙，令他頗為失望。林尾珠至今還保留著厚厚一疊發票，這包括地塊內的水電煤管道鋪設，以及修路種綠化筑圍墻等等費用。

“除了3400萬的股權轉讓款，其余成本也近3000萬”。林尾珠告訴記者。

縱觀我國相關的土地政策，自2002年起，連續數年的調控政策變化，從鼓勵支持到遏制、限制，從防止過熱到抑制消費，相關政策隨著調控的指揮棒忽左忽右的擺動、拆遷政策的多變、歷史遺留問題等也讓許多地區、城市都出現了大量的經濟糾紛導致的爛尾地、爛尾樓。而解決這些爛尾地、爛尾樓糾紛的最好方式，除了法院的拍賣之外，就是企業的重組和土地使用權的轉讓。這就形成了除公開土地出讓之外的另一個市場，也給“倒”開辟了一個施展才能的陣地和發財的機會。

對于“倒”，知名房地產商任志強的觀點是，所有的“倒”都來自于經濟制度的背景，讓“倒”具備了盈利的條件，貿易如此、資源更是如此。土地供給的壟斷以及計劃落后于現實會必然造成市場中交易的差價。但他認為：“要批評和攻擊的不是市場中的合法行為。”

如此看來，土地的巨大利益以及權屬不清，注定了2007年那場震驚上海灘的“土地血案”不會是“雇兇者”周小弟故事的完結。

其實，由于在實踐中包括通過項目公司的土地、房屋等不動產轉讓交易非常普遍，構成刑法上倒賣的標準很難把握。根據記者了解，“非法倒賣土地”的罪名實際判例并不多見，且大都發生在集體農田征收等土地一級開發階段，即相關地方政府聯合開發商從農民手中征地的情形中。進入二級市場的土地交易，尤其是在招拍掛等手續日趨完備的土地流轉環境下，實踐中很難被認定為倒賣。

而周小弟當年所涉嫌的第二項罪名就是非法倒賣土地使用權罪，所涉及的公司為懿德公司、陽光公司、西子公司、欣榮公司和環境公司。