澳門如何建經濟房

紀修

澳門特區首棟由政府出資興建的“永寧廣場大廈”經濟房屋﹐幾經延誤﹐去年年中終于竣工了。但特區政府沒有立即出售，也沒有說明售價，表示要等新修訂的經濟房屋法律出臺后才會出售。新修訂的經濟房屋法律于今年10月1日正式生效之后，澳門特區政府公報刊登行政長官的批示，定出永寧經屋均價為每平方英尺1256元（澳門元，下同）。不過，這個價錢雖然不到市價的一半，但還是比政府之前透露的每平方英尺1100元的價錢增加超過一成，因此引起社會不同意見。

澳門的公共房屋制度

澳門的房屋市場包括私人房屋和公共房屋。長期以來﹐澳門以自由市場經濟模式運作﹐住房資源的分配基本上是私人房屋市場的模式﹐政府也沒有所謂的房屋政策。隨著社會的發展與進步﹐后來才有公共房屋及公共房屋政策。

澳門的公共房屋制度在澳葡時代就建立了。澳門的公共房屋﹐包括由政府資助興建、用于出租給貧民和低收入的家庭、或安置受災的家庭的社會房屋（包含臨時房屋）﹐以及政府提供土地給發展商投資興建、以低于市場價格出售予低收入家庭的經濟房屋兩大類。

1928年澳門臺山區的貧民木屋區發生大火﹐當時澳葡政府興建了多棟廉租小平屋﹐用于安置災民和低收入家庭。那就是最早的有社會房屋性質的平民屋村─臺山巴波沙坊。政府后來于1936年又興建了筷子基坊﹐這就是澳門最早的社會房屋。而今年才完全拆除的青洲坊木屋區﹐是后來多個慈善團體和熱心人士為安置受火災影響的市民而興建的臨時房屋。

澳門最早的經濟房屋出現在1980年。上世紀70年代起﹐澳門經濟迅速發展﹐土地和房屋的價格上升得很高﹐很多居民買不起房子。1980年8月﹐政府為了解決居民的居住問題﹐推出經濟房屋政策。立法會制定了有關經濟房屋制度的法律。1984年制定了體現“居者有其屋”的經濟房屋政策。

那時，如果要購買一個中等的居住單位﹐相當于一個中等收入家庭8至10年的總收入，反映出有意購買房屋的家庭需要面對很大的經濟壓力。政府表示今后的房屋政策將會特別傾向經濟付償能力較低的階層﹐目標是增加經濟及社會類型房屋的提供﹐使有需要的、經濟付償能力較低的市民較容易獲得這類房屋。為此﹐政府推出四項計劃﹐其中會興建社會房屋﹐以容納貧民﹔興建經濟房屋，以較低的價格賣給有需要的低收入家庭﹐使居者有其屋。

這次政府重新推出經濟房屋政策的同時﹐也制定了具體措施。政府希望通過與私人發展商合作﹐緩和澳門廉價屋宇的供求﹐尤其是對經濟條件較差的居民階層﹐并扶持建筑業的發展。政府提供免稅、批地等優惠條件。

政府希望在80年代內協助經濟基礎較薄弱的居民能夠購屋自住。售價約為市場的六成﹐由6萬至12萬元不等。

而真正的社會房屋政策﹐則是在以后才制定的。1988年，當時的政府通過法令建立了社會房屋制度。在社會房屋和經濟房屋的計劃有了初步成果后﹐公共房屋制度才算正式建立。1990年﹐政府成立統籌管理公共房屋的澳門房屋司，而且經過多次修訂有關法例﹐澳門的公共房屋政策才漸漸完整。

澳門回歸后﹐特區政府基本上延續澳葡時期的的公共房屋政策。不同的是，回歸后的頭幾年﹐經濟比較低迷﹐由于回歸前房地產的泡沫已爆破﹐當時市場上確實累積了一定數量的私人樓宇賣不掉﹐私人房屋市場和經濟房屋市場的價格相差無幾﹐所以市民對于經濟房屋和社會房屋的需求不大﹐房屋問題因而不大。因此特區政府忽略了公共房屋的需求﹐幾乎停止發展公共房屋﹐少數繼續興建的﹐是根據回歸之前澳葡政府已經批下的公共房屋興建合同。

后來在中央政府的大力支持下﹐內地推出“自由行”政策﹐澳門經濟在“非典”后很快就復蘇﹐加上博彩業開放﹐大量外資涌入澳門﹐引起樓價不斷飆升﹐超過了市民的負擔能力﹐連中產人士都買不起﹐社會出現不穩定。由于樓價高不是因為地價高﹐而是由于發展商暴利和炒賣嚴重﹐政府沒有監管好。在市民強烈的要求下﹐在社會的壓力下，特區政府才恢復興建公共房屋﹐2006年提出3年建4000個公共房屋單位﹑5年建6000個的所謂“三四五六”計劃。后來又提出在2012年完成興建1.9萬個公共房屋單位的承諾。而興建的模式，就由政府出地、通過與私人發展商合作興建﹐改為由政府出地及出資、通過公開招標興建。

經濟房屋定價引起的爭論

經濟房屋的定價，是居民關注重點之一。經濟房屋的用地是由政府批給﹐以前是由政府與發展商簽訂協議﹐由發展商興建﹐部分房屋交給政府作為公共設施和作為社會房屋﹐抵作為土地的溢價金，其余大部分房屋出售給低收入家庭﹐但控制發展商利潤在低水平﹐而經濟房屋購買者可獲得政府減免各方面的稅費。零土地費用、微利潤和低稅費構成經濟房屋的三大基本屬性。

以前的法律對于經濟房屋的價格是有規定的。根據當時經濟房屋法律﹐經濟房屋的售價不得超過有關單位交易時年租的20倍。以前私人房屋市場的價格與經濟房屋相差并不大﹐并且對于經濟房屋購買者有些限制﹐包括經濟房屋只能作居住用途﹐小業主在6年內不得轉售﹐申請者必須是合法居民﹐需要在澳門居住5年以上﹐且無擁有私人物業或不是本地區任何專有地段的承批者。因此﹐有些家庭即使是中低收入的，也寧愿買質量較好的沒有限制的私人市場的房屋。

然而，澳門特區政府今年新修訂的經濟房屋法律并沒有對于定價規則作出明確規定，只規定由行政長官以批示形式訂定。結果，在沒有討論的情況下，行政長官批示永寧經屋均價為每平方英尺1256元，按戶型不同，售價從56.5萬至167.9萬澳門元不等，而且將據物價每半年調整。澳門特區政府一改以前推行了30年的參考成本來定價的方式，盡管不到市價的一半，但是仍然引起社會很大的爭論。

爭議的焦點在于為什么不像30年來一直實行的參考成本的做法，而且，購買者在16年不可轉讓期屆滿后，若出售需向政府補還50%差價。這50%的差價，是政府邀請3間物業估價公司評估的，認為市場價格與政府的定價相差50%，故補價比率定為50%，因此人們有理由認為政府是按照被推高、扭曲的私人房屋市場價格作為參照。

不過，澳門運輸工務司司長劉仕堯表示，經濟房屋定價不與市場掛鉤，而是以合格經屋輪候者負擔能力推算。至于政府出售給經濟房屋購買者的價錢，比政府向發展商回購的經濟房屋的價錢（是根據以前一直沿用的與成本掛鉤的方式計算的）貴兩倍，他辯稱，政府出售經屋所有收入均用于社會和市民，不會出現“賺錢”情況。

房屋局解釋，是以符合申請資格的2人家庭，其月收入是1.056萬元，政府以30%作為供樓支出，來推算出可負擔樓價，可負擔之樓價約為68萬元。由此，房屋局說明價格并無與市場掛鉤。

安居樂業是每個人的希望﹐房屋問題成為每個澳門居民關心的問題。近年來，不論是社會團體還是學術機構的民意調查結果﹐都顯示居民對于特區政府的房屋政策不滿意。這也是近年引起社會矛盾的一個重要因素。去年11月，國務院總理溫家寶視察澳門﹐并出席中國-葡語國家論壇部長級會議開幕式，其間，多次關心澳門居民的住房問題。他指出，特區政府應該努力保障和改善民生。澳門發展的成果，應當由廣大澳門居民分享。要利用特區政府財力較為雄厚的有利條件，把公共開支更多向民生領域傾斜，要加快公共房屋建設。

不過，30年來一直實行的、而且有效，并得到居民支持的經濟房屋制度，特區政府卻在多個方面修改。除了改變定價的模式，還增加了對于經濟房屋購買者的限制，同時，以前可獲得政府減免各方面的稅費也沒有了。這些改變引起社會的爭議，這可能是特區政府始料不及的。