如此房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)傷害了誰(shuí)

□　本刊記者　黃　瑤

如此房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)傷害了誰(shuí)

□本刊記者黃瑤

去年年初，即將迎來(lái)新婚之喜的王先生開(kāi)始了他的購(gòu)房經(jīng)歷。幾經(jīng)奔波，王先生最終選中了位于北京東五環(huán)外一處樓盤(pán)。并于當(dāng)年的4月30日，以每平方米3.1萬(wàn)元的價(jià)格在該樓盤(pán)買(mǎi)了一套90平方米的期房。

然而，幾個(gè)月后，王先生所買(mǎi)的樓盤(pán)開(kāi)始大幅降價(jià)，同一戶(hù)型的降幅達(dá)到每平方米4000多元。這意味著，短短幾個(gè)月他就虧了近40萬(wàn)元。

回想當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)開(kāi)放商做出的絕不降價(jià)承諾，王先生認(rèn)為，如果降價(jià)，肯定會(huì)補(bǔ)償差價(jià)。王先生及其他業(yè)主找到開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備協(xié)調(diào)“暴跌”事件，開(kāi)發(fā)商則表示，從沒(méi)承諾過(guò)補(bǔ)差價(jià)。這些業(yè)主因?yàn)橐泊_實(shí)沒(méi)有掌握任何證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)的承諾，只好要求開(kāi)發(fā)商退房。

王先生給記者算了一下，以他買(mǎi)的這套房為例，按照購(gòu)房合同的約定，即使退房后重新再買(mǎi)一次，損失的也只不過(guò)是應(yīng)該他承擔(dān)的定金，一共5萬(wàn)元，這比眼睜睜看著幾十萬(wàn)不聲不響“打水漂”更容易接受。但他們的退房要求再次遭到開(kāi)發(fā)商的堅(jiān)決拒絕。開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，樓市定價(jià)完全是市場(chǎng)行為，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)各擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

價(jià)格補(bǔ)償，能否重現(xiàn)

近幾年由于市場(chǎng)波動(dòng)引發(fā)的退房事件，并不在少數(shù)。

金融風(fēng)暴的來(lái)臨，使中國(guó)2008年的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾年快速上漲后的首次大調(diào)整，北京等一線城市的樓市價(jià)格大幅度下滑。北京個(gè)別項(xiàng)目的最高跳水幅度超過(guò)了一半，由此引發(fā)了北京樓市第一次大規(guī)模的退房事件。

當(dāng)時(shí)個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了平息退房戰(zhàn)役，維護(hù)公司品牌形象，為價(jià)格落差受傷害的業(yè)主推出了優(yōu)惠政策，萬(wàn)科企業(yè)曾承諾免費(fèi)幫助一些要求退房的業(yè)主將毛坯房升級(jí)成精裝修房。

沒(méi)過(guò)多久，在政府救市政策的影響下，樓市出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，并且出現(xiàn)了房?jī)r(jià)瘋狂上漲的局面，這讓許多在2008年退房潮下妥協(xié)的開(kāi)發(fā)商后悔不已。

2011中國(guó)（杭州）第十一屆最佳人居環(huán)境展覽會(huì)上，購(gòu)房者在了解行情。

一位開(kāi)發(fā)商向記者坦言：“沒(méi)想到樓市回暖速度會(huì)那樣快，當(dāng)初要是咬咬牙也就挺過(guò)去了，現(xiàn)在回想起來(lái)真不應(yīng)該妥協(xié)，因?yàn)閲?guó)家法律沒(méi)有一條寫(xiě)著房子降價(jià)需開(kāi)發(fā)商賠償?shù)摹Ｒ院蠹词乖侔l(fā)生像2008年市場(chǎng)那樣的情況，絕大部分開(kāi)發(fā)商也不會(huì)妥協(xié)了。”

北京市律師協(xié)會(huì)民訴法專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員李勇峰律師表示，業(yè)主由于降價(jià)要求退房，的確是一種沒(méi)有法律依據(jù)的要求。降價(jià)完全是一種市場(chǎng)行為，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者雙方均無(wú)違約情形，不受法律調(diào)整。消費(fèi)者買(mǎi)房之初一定要意識(shí)到這種風(fēng)險(xiǎn)。但有一種例外情況，如果購(gòu)房合同中載明降價(jià)補(bǔ)償條款，消費(fèi)者就可以據(jù)此主張權(quán)利。

霸王合同，誰(shuí)來(lái)監(jiān)管

提及購(gòu)房合同，王先生更是一肚子苦水。他認(rèn)為自己對(duì)房屋屬“剛需”一族，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格每日都刷新高的時(shí)候，容不得更多考慮和猶豫，與大部分購(gòu)房者一樣，匆匆交下了定金。幾天后，當(dāng)開(kāi)發(fā)商要求交首付款的時(shí)候，他們才第一次看到那本長(zhǎng)達(dá)45頁(yè)、像小說(shuō)一樣厚的《商品房預(yù)售合同》，其中的附件條款竟占了26頁(yè)。王先生告訴記者，他當(dāng)時(shí)意識(shí)到合同附件中可能會(huì)有不合理的霸王條款，但當(dāng)時(shí)自己只有兩種選擇，要么全部接受，要么拒絕簽字，損失5萬(wàn)元定金。王先生說(shuō)，簽字現(xiàn)場(chǎng)人聲嘈雜，銷(xiāo)售人員也不給你仔細(xì)閱看、斟酌合同的時(shí)間，并聲稱(chēng)銷(xiāo)售合同都是格式條款，不允許更改。多數(shù)購(gòu)房人在那種情況下，只能選擇了簽字。

在李律師的提醒下，王先生才仔細(xì)翻看自己的這份合同，開(kāi)發(fā)商將所有的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任都列在了合同附件中。李律師稱(chēng)，這是一份對(duì)開(kāi)發(fā)商十分有利且制作非常嚴(yán)密的合同。

開(kāi)發(fā)商自己做出對(duì)自己免責(zé)的條款，購(gòu)房一方可主張無(wú)效，請(qǐng)求法院解除或變更合同。開(kāi)發(fā)商讓消費(fèi)者單方承擔(dān)責(zé)任，顯然違反了民事交易中的“公平原則”。

王先生感慨，預(yù)售合同規(guī)定的這么專(zhuān)業(yè)且苛刻，就是給我時(shí)間琢磨，對(duì)一個(gè)不懂法律的人來(lái)說(shuō)也看不出問(wèn)題。就算看出問(wèn)題，也沒(méi)有協(xié)商的余地。

鋌而走險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)擔(dān)

利用價(jià)格下跌討說(shuō)法這條路行不通，王先生很是苦惱。無(wú)奈之下，他向記者說(shuō)出了自己購(gòu)房的一個(gè)“秘密”。

當(dāng)初王先生簽訂購(gòu)房合同的時(shí)間是2010年4月30日，那時(shí)他剛剛從外地來(lái)京幾個(gè)月，而就在幾天前的4月17日，國(guó)務(wù)院為了抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，發(fā)布了“新國(guó)十條”，規(guī)定“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。”王先生本打算在北京購(gòu)房結(jié)婚，如今卻成為被禁止發(fā)放購(gòu)房貸款的人群。全款買(mǎi)房對(duì)他來(lái)說(shuō)又是不現(xiàn)實(shí)的。新政的出臺(tái)，令王先生非常焦灼。

在對(duì)銷(xiāo)售人員說(shuō)明情況后，銷(xiāo)售人員又向王先生做出了第二項(xiàng)承諾：只要先交付首付款和定金，開(kāi)發(fā)商可以幫助王先生貸款購(gòu)得此房，沒(méi)有納稅證明和社保證明也可以。

“就這樣，在銷(xiāo)售人員的虛假承諾下，讓當(dāng)時(shí)許多跟我情況差不多的業(yè)主交納了首付款和定金，簽了購(gòu)房合同。”王先生說(shuō)。

他認(rèn)為，跟開(kāi)發(fā)商一旦擺出他們?cè)?jīng)違法對(duì)消費(fèi)者做出承諾的事實(shí)，足以使開(kāi)發(fā)商畏怯，從而辦理退房手續(xù)。

李律師認(rèn)為，“新國(guó)十條”規(guī)定的是對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款，并沒(méi)有規(guī)定限制他們購(gòu)房，所以，購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間簽的是購(gòu)房合同，合同是合法有效的；而貸款合同則是銀行和購(gòu)房人之間的合同，開(kāi)發(fā)商承諾幫不夠貸款條件的購(gòu)房人貸款，除非是書(shū)面承諾，否則開(kāi)發(fā)商大可不承認(rèn)此承諾，一旦購(gòu)房人貸不下款來(lái)，后果只好自負(fù)。

如果有證據(jù)證明，王先生與開(kāi)發(fā)商在明知有國(guó)家法律規(guī)定的情況下，仍然簽定購(gòu)房合同并幫助王先生提供虛假證明材料，蒙騙房屋登記機(jī)關(guān)，則這種合同的簽署，屬無(wú)效合同。無(wú)效合同就要雙方互相返還，回到起點(diǎn)。王先生返還房屋給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商退還王先生已付房款及定金。

可是，現(xiàn)在王先生拿什么證明開(kāi)發(fā)商曾做出過(guò)幫助完成貸款的虛假承諾呢？

當(dāng)記者向該開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)此事時(shí)，負(fù)責(zé)人員果然是這樣表示的：首先，作為銷(xiāo)售人員，在沒(méi)有公司授權(quán)的情況下，沒(méi)有權(quán)力向購(gòu)房人做出承諾。第二，據(jù)了解，他們的員工也沒(méi)有做過(guò)這樣的承諾；第三，購(gòu)房人簽完購(gòu)房合同，交納完首付后，剩下的就是購(gòu)房人與銀行之間的貸款關(guān)系了，與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系。

那么對(duì)于開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)，究竟有沒(méi)有依照國(guó)家政策規(guī)定，審核購(gòu)房者資格的義務(wù)呢？

李律師解釋?zhuān)?011年2月15日出臺(tái)的《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，即“京十五條”中規(guī)定：“加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人資格的審核，確保限購(gòu)政策落實(shí)到位。對(duì)提供虛假證明文件的購(gòu)房人，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并由其承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。對(duì)未嚴(yán)格核實(shí)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)資格、違規(guī)簽訂商品住房銷(xiāo)售合同或代理合同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，依法嚴(yán)肅處理。”這樣在法規(guī)上就明確了開(kāi)發(fā)商有義務(wù)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房資格進(jìn)行審核。但王先生的購(gòu)房合同是在“京十五條”之前簽訂的，不受“京十五條”約束。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這起維權(quán)事件中，消費(fèi)者之所以“上當(dāng)”，主要是由于在購(gòu)房時(shí)存在著占便宜的心理。當(dāng)時(shí)正處于新政出臺(tái)后不久，地方政府的執(zhí)行細(xì)則還未能出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者抱有搶線過(guò)關(guān)的心理，因此出現(xiàn)了承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況。但是這個(gè)主要與消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)有關(guān)，購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商的承諾一定要落實(shí)到合同的補(bǔ)充條款中去，不能相信空頭承諾。

進(jìn)退兩難，苦果誰(shuí)嘗

這起荒唐的購(gòu)房事件，至今仍未解決，王先生面臨的選擇要么全款購(gòu)房；要么通過(guò)訴訟方式要求退房。李律師認(rèn)為，訴訟的風(fēng)險(xiǎn)極大，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)反訴王先生遲付房款的行為構(gòu)成違約，一旦王先生敗訴，他不僅要籌錢(qián)全款買(mǎi)房，還將要因遲付房款向開(kāi)發(fā)商支付合同中約定的巨額違約金。受傷的一定是這位“剛需”的王先生。

王先生的購(gòu)房經(jīng)歷告訴我們，不論是開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，都不要打法律的擦邊球。特別是購(gòu)房者，一定要弄懂弄通并遵守國(guó)家的法律和政策，不要弄虛作假。當(dāng)面對(duì)開(kāi)發(fā)商時(shí)，一定要頭腦清醒，擦亮眼睛，任憑他說(shuō)得天花亂墜，你也要對(duì)合同字斟句酌。否則，受傷的一定是你。

□編輯劉文婷□美編閻瑾