從稻香村的利用看油田住宅類閑置資產的利用前景

【摘要】在油田開發的歷史上，按照地上服從地下的原則，職工的生活區主要依據生產的需要進行建設，隨著形勢的發展，部分相對偏遠的居民區因生活不便居民逐步外遷，向城市中心地帶靠攏，形成了資產閑置。充分利用這些閑置資產，使其繼續在油田發展中發揮積極作用，是一個迫切需要解決的課題。稻香村閑置資產的再利用給我們提供了有益的借鑒。

【關鍵詞】閑置資產 稻香村 資源管理

【中圖分類號】X37【文獻標識碼】A【文章編號】1009-8585(2011)01-00-02

1 稻香村的歷史和現狀

稻香村位于八分場東北約５公里處，宗地面積93萬平方米。有各種住宅樓32棟，768套住房，建筑面積4.1萬平方米，全部為45型和50型住房;有教學樓、鍋爐房、廠房等各種非住宅房屋50多棟，建筑面積2萬多平方米。路、排、水、電、氣等基礎設施基本齊全。

稻香村原為油建一公司農業點，始建于八十年代初，鼎盛時住戶近2000戶，曾經是油田最大的農業點住宅區之一。隨著形勢的發展，由于全局對農業的調整，各單位外圍農業點大部分撤回單位駐地或向中心地帶集中，稻香村住戶主要向油建機關駐地、基地、八分場、工農村等地搬遷，到1997年11月社區成立時，住戶已只剩下700余戶，2002年5月份最后一批12戶全部搬出，整個稻香村除只剩下了油建農業隊、勝東社區建材廠以及留守看護的物業站、鍋爐隊管理人員外，已沒有常住人員。

2002年初，管理局果斷決策，將稻香村全部資產整體移交勝利化工有限責任公司。5月30日，管理局召開有關會議布置稻香村交接事宜，到６月16日，勝東社區、油建一公司同勝利化工有限責任公司交接完畢，化工集團全面接管稻香村。目前，稻香村正經歷著一個新的發展階段。化工集團各項基礎設施建設全面展開，部分化工廠點正向稻香村遷移。黃河鉆井2個化工廠也已經向此地搬遷。勝東社區新型材料廠從歐洲引進的具有世界先進水平的新型墻體材料生產設備已經投入運行，生產出了合格產品。在不久的將來，稻香村區域將成為一個具有廣闊發展前景的重要化工基地和新型建材生產中心。

2 稻香村閑置資產利用工作的經驗

2.1 油田多元經濟發展是閑置資產得以利用的前提

近年來，隨著油田多種經營企業的發展，其經濟總量初具規模，有了較強的經濟基礎，由于油田產業結構調整和企業自身發展中低成本擴張的需要，為閑置資產的利用提供了契機。稻香村資產總量大，又分屬勝東社區、油建一公司等不同的單位管理，要想使這些資產利用起來并發揮最大效益，必須有一個有實力的企業來接納。2001年，管理局對油田化工行業進行了整合，組建了勝利化工有限責任公司，并把化工、建筑建材等六大產業作為管理局多元經濟的支柱產業，重點扶持，重點發展，努力做大、做強。稻香村閑置資產利用就是在油田多元經濟發展到一定階段的情況下實現的。

2.2 雙方自身的需求是閑置資產利用的基石

俗話說的好，“強扭的瓜不甜”。在閑置資產的利用上，某種意義上的資產擁有方和需求方，必須建立在雙方互惠互利的基礎上，特別是不能把閑置資產當成“丑姑娘”，為了體面而“拉郎配”，要符合市場規律，顧及主體雙方的利益。稻香村資產利用正是雙贏的結果，因此深受各方面的歡迎。對化工集團來說，目前所屬的14個廠點分布于油田12個二級單位所屬區域，過于分散，技術人員、設備等難以形成規模優勢，造成大量浪費，不利于公司資源的優化配置，更不利于其長遠發展。其新的化工園區選址，必須符合遠離居民區、有足夠的發展空間、有部分現成的基建配套設施的要求，這樣，既符合化工企業自身的特點，又可縮短建設周期，降低成本。稻香村正符合這些要求。對勝東社區來說，稻香村居民搬出，穩定了這方百姓，減少了矛盾，促進了錦華小區的建設。同時，減輕了社區負擔。稻香村居民搬遷之前有鍋爐隊、衛生所、托兒所等隊伍，由于居民只有300多人，但每年要投入近500萬元，效益極其低。因此，無論是化工集團還是勝東社區，對稻香村資產的取與舍都是符合各自利益的，是建立在平等基礎上的，是一次“門當戶對”的聯姻。

2.3 管理局科學決策是閑置資產利用的關鍵。

管理局對土地、房產等資產實行的是“統一管理，分級負責”的原則，資產所有者是管理局，二級單位對屬管資產只有管理和使用權，無權隨意處置。具有一定規模的閑置資產，由于屬管單位消化能力有限，在其內部很難得以充分利用，再加上同一地面上，因歷史原因，土地和地上資產可能所屬油田不同的二級單位管理，因此，要想使零散的資產形成規模，在統一規劃的前提下發揮最大效益，必須由管理局在宏觀層面上調整。稻香村土地有90多萬平方米，住宅和非住宅建筑面積6萬多平方米，土地存量和地上資產總量很大，資產管理涉及勝東、東辛、油建等多家單位，在管理局的科學決策下，資產統一移交勝利化工有限責任公司，統一規劃，統一協調使用，使分散的資產形成了規模優勢，對于油田發展化工產業，增加企業效益，必將發揮積極的作用。

2.4 閑置資產屬管單位的積極態度是閑置資產利用的基礎

在稻香村資產的管理問題上，勝東社區認識到油田資產都是我們的寶貴財富，都是油田人的心血和汗水凝成的，必須十分珍惜，資產閑置但管理不能“閑置”。由于稻香村地處偏遠，閑置房屋無人使用，因此我們加強了看護力量，在社區今年的內部大整合中，為了確保稻香村資產的安全，稻香村物業管理站雖已撤消，但人員一直保持原有水平，特別是兩名副科級干部始終在物業站領導崗位上，沒有調整。同時，社區動用治安保衛力量，加強了巡邏防范力度，始終保證資產閑置后完好無損，為再利用打下了基礎。在守土有責，全面看管的基礎上，社區本著“能用則用”的原則，在閑置資產利用方面進行了積極的嘗試。在稻香村上馬了世嘉建材廠，成為社區的建材基地。同時，我們摒棄等、靠思想，把閑置資產利用當作社區義不容辭的責任，加強了橫向上的交流，及時同稻香村區域內資產所屬單位溝通，交流意見，研究對策，在縱向上向管理局有關部門積極反應情況，匯報信息，提出建議，為管理局決策當好參謀，促進了稻香村閑置資產利用的順利進行。

2.5 密切配合是閑置資產利用的保障

從資產所屬單位層面上說，由于稻香村資產涉及多個二級單位，都相互之間以管理局利益大局為重，統一思想，認真做好資產的清理和移交工作，保證了資產順利交接，確保了資產不流失。從管理局處室層面上說，由于涉及資產、計劃、土地等多個部門，其協同一致，相互溝通，努力做好部門之間和上下的相互協調，保證了資產移交的順利進行。

3 稻香村的利用對油田盤活住宅類閑置資產的啟示

稻香村閑置資產的利用，使油田資產得到了保值、增值，保證了國有資產的應有效益，對原民用住宅類等閑置資產的處置有典型借鑒意義，對油田其他類似地區的類似閑置資產的利用提供了有益的啟示。

3.1 要超前謀劃

一方面，油田住宅類閑置資產的產生，大多是因為油田住房政策的調整，職工往中心地帶遷移形成的，所以，具有較強的預知性和可控性，因此，有關部門在制定有關住房分配政策時，要認真研究可能出現的住宅閑置問題，謹慎操作，提前做好規劃，保證居民往中心地帶有序流動。另一方面，要提前認真研究居民搬出后小區整體的再利用問題，做出操作性強的預案，贏得閑置資產利用工作的主動權，為閑置資產的盡快利用打下基礎。

3.2 要因區制宜

油田住宅類閑置資產，大多是有一定規模的居民小區，有土地和住宅、學校、鍋爐房等地上資產，也有管網等地下資產。這類資產具有資產總量大、基礎設施相對配套、離中心地帶較遠等鮮明的特點，我們要根據其特點，結合實際，宜整則整，宜零則零，做好閑置資產的利用工作。如稻香村資產的利用是根據其地處偏遠，設施成龍配套，土地有較大的利用空間的特點，采取整體利用的方式，交由化工集團使用。廣利小區是根據其位于東城邊緣，與東營經濟開發區相連，地理位置優越等特點，采取的是把現有的24棟住宅樓分塊使用的方式，其中有12棟住宅樓已分別劃歸河口采油廠和勝利油田機械廠使用，另外12棟住宅樓由勝東社區開發利用。勝東社區正對剩余的12棟住宅樓進行全面修繕，擬采取適當的方式加以利用。

3.3 多渠道利用

按照最大限度保證資產有效價值的原則，對閑置的小區住宅，可采取多種方式加以利用。一是內部利用。一方面，宜買則賣，宜租則租。對邊遠小區出現的零星閑置住宅或總量不大的部分閑置住宅，利用油田職工收入較高，投資渠道較少的有利條件，按照房屋現有價值，可優先一次性賣給油田職工，做為其投資的一種新方式。如果閑置住宅還不能完全處理，則可由物業公司進行修繕，出租給個體商戶，彌補物業管理費用的不足。另一方面，整體利用。對資產存量大的閑置小區，在管理局的統一協調下，整體劃轉給油田有關單位使用。二是外部合作利用。當前，要利用東營市大開放、大招商的良好氛圍，積極引進外資，或采取資產入股的方式，或把資產租賃給外方，確保閑置資產最大限度地得到有效利用，確保資產的保值增值。三是拍賣兌現。對經過充分調研論證，油田自身利用價值不大，或遠期也沒用良好利用前景的閑置小區，可采取公開拍賣的方式，面向國內外進行召商，對閑置資產進行一次性處置，加速資產的利用效率。