淺議新政策下銀行房貸風險導向及對策

摘要：近年來隨著我國房地產業的不斷發展，房地產市場已成為影響國家經濟發展的重要部分。鑒于房地產市場態勢的持續走高和對虛假繁榮狀況的預期，國家為抑制房地產泡沫的擴大，解決關系民生的住房問題，新頒布了一系列的調控政策。對此以房地產貸款為重要業務的商業銀行又將面臨怎樣的風險？銀行等相關方面又應采取怎樣的應對措施？

關鍵詞：商業銀行；新調控政策；房地產信貸風險

中圖分類號：F038.1 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）03-0107-01

目前，我國因房地產開發和住房消費需求迅速擴張而導致的房價持續走高，調控難度加大的問題已成為社會關注的熱點。由此，對以房地產信貸為重要業務的商業銀行來說，隨著房貸需求的不斷增加，防范房地產信貸風險。因此，國家在綜合各方因素后，提出了相關的房地產調控措施，旨在調控房價，解決民生問題，同時確保房地產業、銀行金融業乃至整個國民經濟的持續、快速、健康發展。

一、新房地產調控政策對銀行房貸現狀的影響

近幾年來，國家不斷通過土地政策、稅收政策、金融及相關信貸政策調控過熱發展的房地產市場，但現階段受我國房地產開發迅速、交易量不斷攀升和房價繼續上漲等因素的影響，各商業銀行的房地產開發貸款、個人購房貸款在總量、速度和結構方面都有不同的增幅。其中，2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，房地產開發企業本年國內貸款12540億元，增長10.3%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%。各金融機構房產開發貸款新增4269億元，年末余額同比增長23%，比上年末高7.2個百分點；個人購房貸款新增1.40萬億元，年末余額同比增長29.4%，比上年末降低13.7個百分點。由此可見，伴隨著房地產市場的不斷升溫，商業銀行的信貸風險不斷加大，潛在的信貸危機也使國家加大了對房地產信貸的調控。

二、銀行房貸風險和現階段銀行房貸風險導向

（一）銀行房地產信貸風險的類別

近年來，國內不少專家、學者對銀行房地產信貸的信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險等相關進行了研究。筆者認為銀行房地產信貸風險可以劃分為外部風險和內部風險。外部風險包括：經濟發展周期、國家宏觀政策、國際市場及外部信用風險。外部信用風險主要針對土地儲備貸款、房地產企業貸款和個人購房貸款風險。內部風險包括：企業內部信用和操作風險、行業信息管理風險。由于房地產市場的不斷升溫，受到相關因素的影響，各種風險都有不同程度的體現，如國內物價上漲引發的一系列材料價格和勞動力價格上漲，從而增加房地產企業資金需求量導致貸款不能及時歸還的信用風險；國家上調準備金率，信貸額度大幅減少和滿足經營需要而引發的流動性風險等。針對內、外部風險，商業銀行應該增強防范意識，盡快建立和完善風險應對體系，維護自身及金融市場和國民經濟良好的發展。

（二）現階段銀行房地產信貸的風險導向

1、保障房調控下，政策性風險加大

根據國家對房地產市場調控的最新政策，今年保障性住房將新建1000萬套，其建設將對2011年全年房地產開發投資形成強有力的支撐。但是在1.34萬億的總投資中，土地出讓收益、中央撥款、公積金收入不超過6000億，還需要地方政府8000億元的財政支持。銀監會和四大商業銀行對此表示會加大信貸投入，但同時受到利潤水平、還貸能力和相關配套制度等多項風險。

保障房使用的土地歸屬政府劃撥或有限制性用途，如果還貸出現問題，由于其在市場上變現困難，會使銀行出現大量呆賬，增加中長期貸款風險。保障房建設中地方政府和政府投資公司會注入20%的資本金，但不排除個別地方政府由于財力緊張的狀況，致使資本金不到位，加大地方政府平臺貸的風險，使銀行信貸收到影響。保障房建設制度的不完善，又由于牽涉的各級部門較多，利益難協調，而商業銀行又難以獲得制度的保障，無法分解風險。

因此，在新的房地產政策調控下，受諸多保障房建設因素的影響，銀行信貸的政策性風險將進一步加大。

2、貨幣政策調控下，流動性風險和信用風險加大

從去年下半年開始實行的穩健的貨幣政策和今年年初央行再度上調存款準備金率0.5個百分點來看，對過熱的房地產市場具有冷卻的作用。去年12月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.79，比11月份回落1.41點，比上年同期回落1.87點，也使銀行過量的房地產貸款的風險凸顯。國家緊縮銀行信貸資金對抑制房地產市場過熱發展，但同時卻增加了銀行資金的流動性風險，為此各大銀行不得不展開“拉存”大戰，緩解內部流動資金的緊缺。

三、新調控下銀行房貸風險的對策

（一）加快相關制度保障，規避政策性風險

國家應加快有關保障性安居工程建設的制度保障，加強管理，健全準入退出機制，做到公平、公正、公開。同時，監管部門要協調多部委之間的關系為支持商業銀行對保障房房貸提供制度保障。銀行方面應該及時分解風險，調整保障房借款周期，對其貸款的歸還方式進行統一的規劃和管理，根據項目預期的現金流和投資回收期確定風險的類別，靈活處理還款方式。

（二）加強對銀行房地產信貸業務的監管力度

在國家相關的信貸政策引導下，還應加強對商業銀行執行政策的監管力度。銀監會也指出會加強對商業銀行的監管，全面監控銀行業務，對違規操作等情況將進行嚴格的處理。特別是由于銀行信貸額度的大幅減少，銀信合作業務快速發展風險隱患加大后，銀監會曾先后下發多項監管規定，及時予以指導和規范。

（三）堅持和強化輿論指導

對各地穩定房價和保障性安居工程取得較好進展的做法和經驗，要大力宣傳。倡導居民從自身出發，從國情出發，建立理性的消費模式，消除投機心理。商業銀行也應該在信貸方面堅持國家對普通商品房和經濟適用房和保障性安居工程的政策支持方向，嚴防投機性消費需求，增強自身風險抵御能力，控制潛在的風險發生。

作者單位：成都信息工程學院商學院

參考文獻：

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