房地產企業財務風險防范

摘要：房地產企業在發展過程中會面臨財務風險的考驗，房地產企業項目開發過程中會受到內外環境的影響，再加上項目開發過程中受社會環境、經濟環境、項目工程建設環境等因素影響，項目開發過程中會產生財務風險問題。只有對企業財務風險的表現形式進行分析，才能制定合理的財務風險防范措施和策略，才能建立短期和長期財務預警系統，為房地產企業科學發展奠定基礎。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；風險監控

中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）03-0179-02

一、房地產企業財務風險表現形式研究

財務風險主要是由財務管理過程中各種內外環境因素引起的，此因素具有無法預料和難以控制等特點。財務風險可以導致財務管理偏離預期的目標，從而導致一定的經濟損失，同時對項目額外收益也有一定的影響。房地產行業具有資金密集性特點，因此相應的經營特點與其他行業存在不同。通過分析可以看出房地產企業面臨的財務風險主要表現為，一是從償還債務風險的角度分析，房地產企業在開發項目過程中需要大量的資金，因此大部分企業在項目開發出去都處于負債狀態，房地產企業自身所擁有的資金相對較少，所以企業項目開發資金大都是以借貸形式獲取。項目在開發過程中如果資金不能按照預期的規劃回收，企業會產生嚴重的財務風險，無法償還負債。二是房地產企業再籌資風險問題，房地產企業再開發過程中往往是多個項目同步進行，此種情況在一些集團化房地產開發企業表現明顯，企業通過再籌資的方式可以很好的實現項目滾動開發，通過對大型房地產集團公司的資金運轉進行分析，一些企業采取籌資連鎖擔保模式，因此資金在連鎖擔保的情況下運行，一旦某一個鏈條斷裂，會導致整個資金鏈出現嚴重問題，所以房地產財務風險由此產生，對企業會產生嚴重的財務資金問題，此種財務風險會給房地產開發企業帶來致命的打擊。

二、房地產企業財務風險監控方法研究

房地產企業在面臨財務風險的時候，只有不斷培養監控和識別風險的能力，才能應對各種財務風險的考驗。房地產企業財務風險出現會出現一些前兆現象，只有對各種財務風險前兆掌握清楚，才能準確識別風險，才能具備控制風險、消除財務風險的的能力。房地產財務風險監控需要一些宏觀策略做指導，才能把各種風險控制到最低限度，從房地產企業的發展特點看，如果出現流動資金減少狀況，銀行貸款依然，應收賬款相對減少等狀況發生，說明企業的發展存在安全隱患，發展后勁相對不足，需要轉變企業發展方式才能解決企業財務資金問題，為企業實現可持續發展創造條件。如果企業在發展過程中債務狀況加重，到期還款能力明顯下降，房地產企業在高債務下運轉，財務風險會很快暴露出來。房地產企業財務結構不合理是導致財務風險的另一個原因，企業自身資本與總體資本的比例減少，已經說明企業的財務風險形成，如果企業不采取相關的策略，財務危機會馬上暴露出來。

從微觀指標角度對房地產企業財務風險進行分析，可以幫助企業有效監控風險，企業收益指標在企業財務風險控制中起到重要作用。如果企業在發展過程中收益下降，并且逐漸呈現虧損現象，充分說明企業離破產已經不遠，雖然在初期可能會出現盈利的現象，但是偶發事件和非主經營產生的凈資產會出現增加。因此企業會出現經營性盈利而項目經常收益出現虧損的現象，此時企業的財務危機已經形成。如果不采取積極有效的措施，財務風險會產生。財務指標狀況對企業財務風險產生影響，主要是從現金比例和資產負債率兩個方面進行考慮，資產負債率主要是指一元資產中有多少資產是屬于債權人的，如果通計算出的比例較低，說明企業資金相對穩定，如果此企業過大，說明企業負債問題較大，企業所隱藏的財務風險較大。現金比例主要是從企業所擁有的短期投資與貨幣資金所占流動負債的比例狀況，通過此方法可以看出企業即刻償還債務的能力。如果通過計算現金比例越高，說明企業短期內財務風險相對較少。

三、房地產財務風險管理策略研究

房地產企業財務風險管理策略需要從風險回避角度出發，項目實施過程中如果風險事故出現的可能性較大，或者不可避免的時候，必須主動出擊，減少風險的發生，按照一定的方法和策略對出現的風險進行控制，保證行業穩定健康發展。如果風險已經存在，必須停止正在進行的各種經濟活動。但是此時風險已經存在，即使及時停止活動，也會造成一定的經濟損失，因此方法控制具有一定的局限性，必須實時進行財務活動監控，保證各種經濟活動符合社會經濟發展的要求，符合市場發展和財務管理的要求，才能有效防范各種財務風險的產生。風險回避策略只有在財務風險較高的情況下才能發揮作用，采取財務回避策略可以保證財務風險的概率處于較低的狀態，為房地產企業實現穩定發展提供了重要保障。

房地產企業在發展過程需要采取財務風險防范策略，只要通過財務風險防范策略把各種風險控制在發生之前，才能從根本上避免財務風險的發生，對企業健康穩定的發展是非常有利的。風險防范需要認真研究影響風險各種因素，對每一種因素采取一定的防范措施，才能從總體上避免風險的發生，才能避免企業經濟損失的產生。房地產企業財務風險防范策略是企業風險防范最積極最主動的方法。房地產企業財務風險管理首先需要制定風險防范的措施，只有從措施上滿足風險的需要，才能合理處理風險，才能擁有防范風險的各種方法。風險隔離是房地產企業避免財務風險的一個重要措施，通過分析把容易產生風險的單位從房地產企業中隔離出來，避免房地產企業與其他企業一樣承受風險，從根本上把房地產企業的財務風險控制到最低限度。應急計劃是避免風險的重要方法，房地產企業在項目實施過程中應該充分考慮各種風險，制定風險產生后的應急計劃，把財務風險產生的損失降低到最低限度。應急計劃主要從兩個方面展開工作，一方面是企業為避免潛在風險而制定的應急計劃措施，另一方面是企業發生風險后，采取相應的應急計劃保證企業充分進行運轉。保險轉嫁也是房地產企業控制財務風險應該采取的一種策略。從保險轉嫁的特點看，實現保險轉嫁才能保證房地產企業風險轉嫁，通過辦理房地產企業財產險達到降低財務風險的目的。

四、當前我國房地產企業存在的財務風險問題分析

房地產企業中有部分企業在進行項目開發管理過程中，缺乏必要的財務預算管理策略和意識，從而導致房地產項目在土地征用成本、經濟效益、資金運作等方面存在一定的問題，企業運行過程中缺乏細致的財務預算，導致經濟效益回報率下降。因此很多房地產開發企業在資金運作上存在盲目性現象，沒有真正從財務管理的戰略高度去分析成本，只有簡單的對項目進行財務核算，沒有進行專門的成本控制管理，所以企業成本投入較大。而真正實現的經濟效益較少，造成投入和產出不平衡。我國房地產企業普遍存在舉債隨意的現象，企業在發展過程不斷的向單位借款或者通過信貸的手段向銀行貸款，沒有從根本上把企業資金從內部挖掘出來，導致企業的成本負擔不斷加大，項目的投資風險度也在成本增加過程中提升。

房地產企業的資本總數對項目發展產生重要的影響，同時總資本中借人資本與自有資本的比例對項目開發同樣會產生影響，如果二者的比例處于不恰當的狀態，房地產企業的財務風險就會形成。房地產企業在項目開發過程中需要拿地，拿地過程中運用銀行貸款資本和自有資本對企業的影響是不一樣的，如果運用銀行貸款比例較低，會導致房地產企業的資產負債率增大，因此財務杠桿此時發揮的作用會增強，所以產生的財務風險也會增強。

五、房地產企業財務風險管理的方法研究

房地產企業在進行項目實施之前，需要認真調研市場，對市場狀況進行深入了解，可以從根本上防范市場風險的產生。房地產企業為保證市場調研工作順利開展，需要成立專門的市場調研機構，成立專門的組織機構，經常深入市場，對市場的各種狀況進行分析研究，對市場的波動和市場容量進行準確評估，把競爭對手和潛在競爭對手的狀況進行深入分析，主要是從優劣兩個方面進行研究思考。只有認真研究市場要素，才能獲取市場的第一手重要資料，為后期財務風險管理奠定基礎。房地產企業對市場的研究既要看到現在，又要著眼未來，房地產企業要從市場承受力和容量兩個方面考慮，準確定位投資目標。

房地產企業發展過程中，建立財務管理預警體系，可以把財務風險控制到最合理的狀態。項目開發過程中需要建立短期財務預警措施，資金運轉過程中需要建立現金流量預算體系。在房地產企業項目開發過程中對資金狀況進行財務報警，從而幫助投資者實時了解項目風險狀況，可以及時財務措施避免不必要的財務風險產生。房地產企業為避免財務風險的產生，建立短期財務風險預警體系是必要的。單獨依靠短期財務風險預警系統還不夠，必要時還要建立財務風險長期預警系統。通過二者的相互作用，可以把房地產企業的各種財務風險問題控制到合理的狀態，保證資金投入的合理性，從而為房地產企業獲取更好的經濟效益奠定了堅實的基礎。房地產企業在發展過程中必須堅實以人為本的原則，財務風險控制需要有一流的專業財務管理隊伍，因此企業在發展過程中應該重視對專業財務人員的培訓，保證財務人員不斷適應市場新環境的要求，對指定科學、合理、有效的財務風險控制機策略創造條件。

作者單位：遼寧金融職業學院

參考文獻：

[1]房文竟.房地產企業財務管理策略[M].南京:南京大學出版社.2009，90-98

[2]高廣.房地產企業風險防范研究[M].北京:北京大學出版社.2009，81-87.