洗牌出局的未必是中小房企

隨著市場調控，特別是住房“雙軌制”不斷向縱深推進，房地產市場的政策環境和競爭格局已經發生了重大變化。這意味著，房企并購數量會持續、快速增加，也肯定有一部分企業被洗牌出局。這也幾乎成為專家們和媒體輿論的共識。

“出局”涉及兩個基本問題。一是有多少企業，或多大比例的企業將被洗牌口宋延慶出局，二是哪些企業將被洗牌出局。

關于第一個問題，筆者曾在《調控或致30％企業出局》一文中闡明了觀點，并附有詳細的數據推導依據。事實上，新一輪的洗牌從2008年金融危機后就已經開始了。在蘭德咨詢和中房協經營管理委員會聯合發布的《房地產開發企業經營管理藍皮書》中，對此有專門闡述。數據顯示，2008年我國房地產開發企業的數量是87881家，2009年和2010年分別降至80407家和66290家，同比分別減少了8.5％和17.56％，兩年內累積減少了24.57％--不僅數據幾近四分之一，而且呈現加速減少態勢。

關于第二個問題，目前許多專家觀點和見諸媒體的文章，都幾乎集中于同一個判斷，即認為“中小企業將被并購或洗牌出局”。不知道大家是習懦千人云亦云，還是想當然地認為中小企業規模小、融資渠道少、抗調控能力低，就得出了這樣一個結論。但筆者認為，洗牌出局的未必是中小企業。這基于以下三點認識。

首先，誰將被洗牌出局，不取決于企業規模大小，而是取決于企業健康程度。就像老人、小孩和青壯年人相比一樣，雖然前兩者生命更脆弱，但有致命疾病的青壯年更可能先死，否則就不存在人口結構之說。這是基本常識!

何為健康?筆者認為，那些具有端正的價值觀和領先的開發理念，有一定競爭力的產品和產品線，有較高的經營管理水平，以及無論一定時期的現金流不會導致資金鏈斷裂的企業，就算是比較健康的企業。還有些企業處于“亞健康”狀態，例如有戰略構想，但沒有戰略規劃；雖然沒有可連鎖、復制開發的產品線，但有較強的產品意識和服務觀念；管理基礎薄弱，執行力和效率較低，但基本的管理制度和業務流程還是有的。這些處于“亞健康”狀態的企業，只要盡快開始“練內功”工作，也不至于被洗牌出局。

近期，蘭德咨詢曾為幾家房企做過模擬壓力測試。測試模型和數據選樣比較復雜，在此只說結論。測試結果顯示，在未來一年內，如果成交量下跌30％，售價下跌15％，那么，企業在各個時點的現金量不低于總資產的10％的話，企業就是健康的。

事實證明，過去所有出局的企業幾乎沒有幾個是因為調控而出局的，大都是因為戰略失誤、擴張過快、股東不和、管理失控等內因。事實還證明，2008-2010年所減少的24.57％的企業數量，也非全部是出局所致。企業主動進行戰略收縮、重組或合并子公司等，也是主因之一。正如筆者在《不宜低估開發商的抗壓能力》文中所說的，房企沒必要過度放大調控這一外因之于企業的影響，內因(企業的健康程度)才是影響企業發展的根本。

因此說，誰將被洗牌出局，不應以規模大小論，而應以“類”分，即那些有病不治，又足以致命的企業將被洗牌出局。

其次，進而推之，在過去幾年里，那些反周期(counter-Cyclicai)能力較差而“踏空”的企業，那些存貨周轉率較低而債務風險較高的企業，那些只想著坐享市場紅利、土地紅利、通脹紅利而缺乏有競爭力的產品和產品線的企業，那些不重視“練內功”而內部運作不靈的企業，反而是更可能被洗牌出局的企業。這些企業集中于哪類企業?顯然是大中型房企。表現在財務指標上，這類企業有幾個“不健康”的數據。一是規模性指標增長過快，比如開發量、銷售額連續翻番的企業。二是盈利性指標過低，比如凈利率低于10％，就不足以支撐企業超過30％的規模增長。三是債務風險指標偏高，比如資產負債率超過80％，甚至100％，利息收入占凈利潤額的比例超過50％，存貨量占銷售額的比例也超過50％，等等。

第三，被洗牌出局的肯定也有一線品牌企業。筆者在《限購令將加劇房企業績分化》一文中說過，現在和今后的房地產市場就是一個加劇分化的市場：一線企業在加劇分化，一線企業與中小企業在加劇分化，中小企業也在加劇分化。有一點是確定無疑的，一線企業中，肯定有的會掉隊(像當年的順馳)，有的會繼續擴大市場占有率。

到底誰會最終被并購或洗牌出局，是企業個體問題。哪類企業最終被并購或洗牌出局，取決于企業的健康狀況，是結構性問題。