土地“寒冬”

與此前兩年“地王”頻現的繁榮不同。流拍、流標成了2011年合肥土地市場的關鍵詞。

隨著房地產市場調控的不斷升級，往日風光無限的土地市場已提前迎來“寒冬”。與此前兩年“地王”頻現的繁榮不同，流拍、流標成了2011年合肥土地市場的關鍵詞。

數字足以說明一切。據媒體披露，2011年上半年合肥成交26宗地共2398，81畝，通過拍賣成交的地塊僅有7宗，掛牌成交地塊19宗。其中，二季度的流拍現象甚為嚴重，3個月時間只成交2宗地塊共計9，4畝，且均為掛牌的方式出讓，5月份更是陷入了鮮見的零成交和零供應的尷尬地步。而這些數字在下半年也沒有實質意義上的改變。

令業界更為惶恐的是，相較于“地王”的潰敗，開發商手中龐大的土地儲備悄然醞釀新一輪的土地閑置、項目爛尾，或將成為房地產市場更深層次危機的誘因。

地王潰敗

“地王”這個在去年合肥土地市場頻繁出現的詞匯，在2011年幾成絕唱。

11月2日，合肥市國土資源局發布公告稱，收回今年的“地王”——出讓單價高達1420萬元，畝的蜀山區W1005地塊。

據公告顯示，W1005地塊為由義福房地產(合肥)發展有限責任公司以1420萬元／廟競得。但因一直未按約定簽訂出讓合同，加上該地塊中涉及的軌道交通線至今尚未獲得批準，具體建設時間未明確等原因，該宗地塊被正式收回且已繳納的5000萬保證金不予退還，但可轉作合肥市其它地塊競買保證金。

至此，今年一月剛剛誕生的合肥長江西路“地王”，不得不尷尬地褪去籠罩在身上不過十個月的光環。

如果說地王頻現是曾經高燒不退的中國土地市場的一場夢，那么夢醒時分，所有的造夢者和做夢者都該付出相應的代價。從現實來看，W1005地塊的“地王”誕生也在宣泄著合肥土地市場最后的瘋狂。

今年1月6日，位于蜀山區黃金地段、擁有兩個軌道交通交換站的W1005地塊拍賣，引來了9家房企競爭。開場9分鐘內，地價就從510萬元廟飆升至1120萬元／畝。最終，經過30分鐘、92輪的加價，義福房地產以1420萬元廟、6454，51元／平方米的合肥今年最高樓面地價拿下了這塊地，總價約為5，9億元，溢價率高達178，43％。這也成了2011年“地王”的絕筆。

“有點高?可以說相當高!”拍賣剛一結束，義福房地產的母公司——加拿大松芝國際企業集團董事局主席陳福洲就表示價格已超出心理預期，但仍表示會盡全力將W1005地塊打造成合肥市西區的最高端項目。

“其實，地塊被收回對現在的義福房產來說不是壞事，等于解套了，沒了資金的危險。相對于現在的地價，那塊地當時的價格太高了，而現在的實際價值又大大縮水了，強行拿下來做對資金鏈是個大考驗。即使項目開發出來，價格可能還沒有拿地的樓面價高，怎么操作?”在《徽商》記者采訪中，一位不愿透露姓名的開發商如是說。

實際上，在成功拍下W1005地塊時，陳福洲就表示之所以高價拿Twl005地塊是看中了其位于規劃中的軌道2號線和3號線的交叉口的黃金位置。而從現實來看，W1005地塊中所涉及的軌道交通線至今尚未獲批，具體建設時間也未明確。該地塊的出讓，在2010年年底前就因學區和地鐵的規劃落實問題而暫停過。

上述不愿透露姓名的開發商告訴記者，軌道交通不落實誰都不敢接手長江西路的“地王”。

地王落地從一個側面宣告著土地虛假繁榮泡沫的破滅，但業界猜測這還只是土地市場進入冬眠期的前奏，而何時返春還沒有時間表。

未知之數

“現在對合肥今年的土地市場情況進行總結可能還為時過早，雖然此前的情況并不理想，但和全國的大勢也是趨于一致的。十一月末和整個十二月份，合肥還會推很多土地。去年也曾出現過類似的情況，也是到年末才開始集體發力的。”11月21日，當《徽商》記者采訪合肥市國土資源局土地有償使用服務中心副主任宋衛東時，他正在為11月30日的土地拍賣進行準備。

據了解，在此次土地拍賣中將一次性出讓6宗商業地塊，且都是傳統意義上的優質地塊。只是，市場是否埋單還是未知之數。

統計數據顯示，整個2011年二季度流拍現象甚為嚴重，3個月時間只成交2宗地塊共計9，4畝，且均為掛牌的方式出讓，5月份更是陷入了鮮見的零成交和零供應的尷尬局面。三季度成交了5宗地，其中9月份零成交；四季度，合肥加大推地量，但延期、流拍仍接踵而至，10月份僅成交3宗地。其中，住宅地塊的出讓尤其令人擔憂。

即使是部分傳統意義上的優質地塊，也沒有激發起更多房地產企業買地的熱情。十月份推出的高新區Kd3-2低密度住宅地塊備受關注，卻因未達底價流拍，包括中海地產在內的兩家房企競買代表均只舉牌一次。

“從某種意義上講，住宅地塊現在很難推，政府也在改變，集中推商業地塊就是一種趨勢的變化。只是到了四季度了，大的房地產開發商手中的資金流都相當緊張，更別提小的房地產開發商了，要讓他們拿錢出來買地不是件容易的事情。”一位不愿具名的地產銷售公司工作人員告訴記者，在住宅地塊連連流拍的態勢下，商業地塊成了“主流”，只是在情況晦暗不明的狀態中，開發商們不會貿然出手，整個市場觀望情緒濃重。

“現在合肥二環以內好的樓盤還可以動一動，出了二環幾乎沒什么動靜。很多問題現在太敏感，我們不能講。但是可以告訴你的是，我們還會買地，但是會謹慎很多。”當《徽商》記者致電國內某知名房企詢問下一階段買地意向時，對方委婉地拒絕了采訪。

在接受記者采訪時，合肥學院房地產研究所副所長凌斌表達了類似看法。他告訴記者，作為一級市場，土地市場實際上影響的是兩年后的房地產市場。而目前的土地市場不景氣，實際上是受到當期的住宅市場影響，“但困難是暫時的，土地的價格應該還會繼續上漲。目前開發商們手上還有很多地，他們還沒來得及消化，加上國家的信貸政策趨緊，也讓房地產開發商們沒有多余的錢去拿地。但是我接觸的有實力的開發商還是有拿地的積極性和意向的，不拿地做什么開發商?”

事實上，2011年合肥頻繁的土地流拍流標只是全國總體情況的一個縮影。包括上海、北京在內的多個地市都出現呈現土地流標率攀升，成交量縮減的趨勢，但總體而言，土地價格仍在高位。

更令業界惶恐的是，相較于“地王”的潰敗，開發商手中龐大的土地儲備悄然醞釀新一輪的土地閑置、項目爛尾，這也可能成為誘發房地產市場更深層次危機的不安定因素。