中國房價的上漲與過快上漲

錢 津

(中國社會科學院經濟研究所,北京 100836)

中國房價的上漲與過快上漲

錢 津

(中國社會科學院經濟研究所,北京 100836)

目前,中國經濟已進入工業化騰飛階段,在這一階段,中國房價上漲的基本性質是價格調整,是市場比價關系的變化。隨著價格調整的繼續和幣值的相應變化,除去現在已進入后工業化時代的個別特大城市和大城市的特殊情況,中國的房價總體上將會保持上漲態勢。近年來,中國大城市和特大城市的房價上漲過快,主要有四方面原因:一是股票市場異常冷清,基本上不具有保值功能;二是對住房形成過度消費的趨勢;三是中央企業涉入房產市場,屢當地王;四是未能貫徹公共服務均等化原則于保障性住房的供給。整治過快上漲的房價和防止房價不合理下跌,政府要做全盤的考慮。通過有效的宏觀調控與微觀規制,房價下跌的合理市場邊界只能是消除房價的過快上漲部分,而不能沖擊或危害房市的正常價格上漲和正常的市場秩序。

房價;房價上漲;工業化騰飛階段;政府調控

2010年,房價是一個受到全國百姓關注的問題,也是各級政府全力實施調控的重點。經過多方努力,全國房價過快上漲的勢頭終于得到一定的控制,有些地方的房價甚至出現了拐點。然而,在一些大城市和特大城市,無論上半年還是下半年,房價仍漲得很兇,似乎在迫使政府必須將對房價的調控進行到底。那么,到底應怎樣認識中國的房價?對于這一重大的現實問題,本文擬從國民經濟整體出發,依據現今中國經濟發展大的時代背景,將房價的上漲與房價的過快上漲嚴格區分,并給予較為全面的理性分析。

一、房價上漲的時代背景

2004年之后,中國的房價一波又一波地漲起來,看似偶然,實則必然。但這并不是來自官商勾結坑害百姓,而是由中國經濟發展的大勢引致。

2002年,中國經濟尚未走出市場疲軟。2003年,中國大部分地區遭遇了 SARS病毒的侵襲。而到了 2004年,歷經磨難的中國經濟終于實現了前所未有的騰飛,進入工業化騰飛階段[1]。中國房價的上漲與中國經濟進入工業化騰飛階段是同步的,在這一年,中國人均 GDP超過了 1萬元人民幣。

工業化的騰飛階段是工業化實現的前期階段,是經濟相對持續高增長的階段。中國經濟進入工業化騰飛階段后,2004—2009年,中國經濟分別增長 10.1%、10.4%、11.6%、13.0%、9.6%、8.7%。2010年,中國經濟增長 10.3%,全年呈現高增長態勢。

現代經濟學研究工業化騰飛階段,需要提出騰飛假說 (確定技術智力的發展達到一定的高點之后,就會引起工業化的騰飛,為實現工業化奠定必要的物質技術基礎),然后驗證假說,推進理論認識。目前,除尖端軍事技術外,全世界的先進技術幾乎都已進入中國市場并發揮著作用。中國只是在走其他工業化國家曾經走過的道路。

1964年,日本在東京成功地承辦了第 18屆奧運會。自那時至 20世紀 90年代初,日本工業化騰飛長達二十多年,直至日本實現人均 GDP世界排名第一。

1988年,韓國在漢城 (即今首爾)成功地承辦了第 24屆奧運會。之后,韓國開始了長達十多年的工業化騰飛。進入 21世紀,韓國的人均 GDP已由 1萬美元大幅度地上升到 1.5萬美元。

不同于日本和韓國,中國工業化騰飛的起點不是在承辦奧運會之后,而是在北京奧運會之前,是2004年實現的騰飛。關鍵在于,我們必須確切地認識這一起點,不能用工業化騰飛階段相比國民經濟發展的一般時期。這是一個經濟相對高速增長的時期,不同于國民經濟的一般增長時期。不論是將中國工業化騰飛階段與其他國家的一般時期相比,認為此時中國經濟增長太快了;還是將工業化騰飛階段與本國經濟發展的一般時期相比,認為此時中國經濟增長太快了,都不符合認識邏輯[2]。同樣,認識房價問題,也決不能脫離中國工業化騰飛階段的時代背景。

中國實現工業化,需要與國際價格和國際工資水平接軌。因此,在工業化騰飛階段,必然會出現激烈的價格調整和大幅度的工資增長。價格調整是工資增長的前提,工資增長是實現工業化的目標,即實現工業化不再是讓少數人富起來,而是要讓大多數的工薪階層的勞動者都能夠享受現代文明富足的生活。前亞洲《金融時報》記者亞歷珊德拉·哈妮最近寫了一本《低價中國》,講的就是中國市場需要由低價走向高價,與國際接軌。既然中國使用的技術與各個國家都是一樣的,那么,中國產品的價格也要與各個國家保持一致。

在工業化騰飛階段,如同豬肉等農副產品的價格上漲,中國房價上漲的基本性質是價格調整,是市場比價關系的變化。人們不能再生活在價格嚴重扭曲的低工資時代,隨著市場經濟體制的完善,一個更加開放的中國必然要在走向工業化的進程中實現國際化[3]。

價格調整和工資增長將促使人民幣的幣值發生變化。改革開放前,一位中學教師的月工資只有幾十元,而現在,教的數理化未變,每周工作日由六天改為五天,月工資已達幾千元,足足增長了一百倍。這就是改革以來的幣值的明顯變化。中國經濟在進入工業化騰飛階段之后,在基本實現工業化之前,人民幣的幣值還將發生較大的明顯變化。這是不容置疑的客觀事實。而無視人民幣的幣值變化,大談房價的漲與不漲,從經濟學研究的角度看,無論如何也是一件令人感到奇怪的事情。

目前,就全國范圍講,比起某些快餐食品、娛樂性消費品以及進口商品等市場的價格,比起 70個主要城市的房價,大部分地區的房價還是需要上漲的。因此,隨著價格調整的繼續和幣值的相應變化,在工業化騰飛階段的全程之中,除現在已進入后工業化時代的個別特大城市和大城市的特殊情況以外,中國的房價總體上將會保持上漲趨勢。

二、房價過快上漲的主要原因

在工業化騰飛階段,房價上漲具有一定的客觀性,是人們必須承受的。然而,房價的過快上漲卻是市場經濟秩序發生混亂的一種表現,是人們堅決不能接受的。近年來,中國主要的大城市和特大城市的房價節節攀升和上漲過快是有目共睹的,究其原因,主要有以下四個方面:

1.市場性原因。市場經濟與商品經濟的區別是在商品交換市場發達的基礎上形成了表現契約關系的生產要素市場,即資本市場和勞動力市場。現代市場經濟與傳統市場經濟的區別是資本市場高度發達,即資本市場高度證券化和虛擬化。因此,完善市場經濟,最重要的是完善高度發達的資本市場,充分發揮資本市場配置資源的基礎性作用[4]。然而,近年來,作為重要的資本市場,中國的股票市場異常冷清,基本上不具有保值功能,也在相當大的程度上損害了融資功能。這是造成房價過快上漲的重要的市場性原因。

股票是投資品,住房是基本生活消費品。由于股票市場低迷,喪失了基本的資本市場功能,結果造成大量的投資涌入房市,將住房當作了投資品,追求增值,不斷地拉高房價。在這樣的市場扭曲狀態下,房價過快上漲極為可怕,也是單純治理房地產市場難以遏制的。

由此可見,對于市場經濟,人們還沒有把握住要點。從表面上看,是房價過快上漲;而實質則是忽略資本市場的培育和調控,尚未明確資本市場的功能,更沒有充分發揮資本市場的作用[5]。股市令人望而生畏,房市變成了熱門的投資市場,這表明中國的市場經濟在核心市場的建設方面尚不完善。

2.需求性原因。對住房形成過度消費的趨勢,是造成房價過快上漲的重要的需求性原因。中國還沒有實現工業化,但是在大城市和特大城市對于住房消費的追求已遠遠超過發達工業化國家。在美國,居民擁有住房產權的不及半數,大多數居民只有居住權。在日本,每戶居民家庭平均住房面積不足 90平方米。而在中國,近幾年來,追求大戶型和追求第二、第三套住房的居民不在少數。這種明顯的住房過度需求直接推動了大城市和特大城市的房價過快上漲[6]。

住房是基本生活消費品。對于基本生活消費品,只能保持合理適度的消費,而不能過度消費。但中國目前的住房即便是經濟適用房也建有 200平方米以上的大套,足見住房消費的不理性,也反映了中國許多的城市居民還保留著濃厚的小農經濟意識。在現代,人們應當追求住好而不是住大,應當追求玩好而不是更多地消費物質資源。如果中國每一個家庭都希望擁有兩套住房,實際上就是要求國家必須為26億人口解決住房問題[7]。這其實是很荒謬的。

3.體制性原因。中央企業涉入房產市場,拉高地價,屢當地王,是造成房價過快上漲的重要的體制性原因。中央企業是公營企業,原則上不應以贏利為目的,主要起到政府直接干預經濟的作用。在各個國家,公營企業都受專門的特殊法律約束,有確定的設立目的和經營范圍。然而,中國至今尚未對任何一家中央企業作出專門的法律規制。缺少必要法律約束的中央企業大舉進軍房產市場,使得本來就十分混亂的房產市場變得更加混亂。

公營企業不同于國有企業。國有企業是社會主義公有制企業,是社會主義社會制度建立的經濟基礎。而公營企業是政府干預經濟、發揮其社會經濟管理職能的重要工具,是目前世界上各個國家或地區政府都擁有的企業。改革后的國有企業,應是競爭性領域的相對獨立的商品生產者和經營者。而規范的公營企業只應設立在非競爭性領域,實行政企不分的管理制度。在中國社會主義初級階段,既需要國有企業,又需要公營企業。但是,作為公營企業的中央企業,卻打著國有企業的旗號,進入競爭性的房產市場,牟取暴利,嚴重地擾亂房地產市場的正常秩序,成為造成房價過快上漲的一支重要力量,集中地顯露了中國改革中深層的將公營企業與國有企業混同的認識邏輯缺失。

4.政策性原因。未能嚴格貫徹公共服務均等化原則于保障性住房的供給,是造成房價過快上漲的重要的政策性原因。公共服務均等化是公共財政的建設目標之一,是指政府依靠財政要為社會公眾提供基本均等的公共物品消費或公共服務消費,貫徹公共服務均等化原則有助于實現社會公平和社會和諧。過去,中國財政是建設性的而不講公共性,直至改革進入建立市場經濟體制階段,才開始公共財政的轉型。當前,在這方面存在的問題比較突出,由此使得東中西部的地區間、城鄉之間、不同收入群體之間在基礎教育、公共醫療、社會保障等基本公共服務方面的差距較大,成為社會焦點問題。其中,包括對于保障性住房的提供未能實行公共服務均等化,造成嚴重的社會問題,對于房價的過快上漲起到了一定的推動作用。本來,基本公共服務均等化是縮小城鄉差距和貧富差距以及地區間不均衡發展的重要途徑,但這并不意味著政府提供的保障性住房只能為中低收入居民服務,更不是要求政府必須為中低收入居民提供優質住房。在保障性住房方面,實現公共服務均等化應是現代政府追求的目標,毫無疑問必須是面向全社會的,而絕不是只照顧中下收入居民群體。如果是那樣,就不是均等化,而是向一部分人的政策傾斜。對此,必須分清公共救助與公共服務的區別,不能將公共救助等同于公共服務。由于尚未明確保障性住房的提供是政府公共服務的職責,時至今日,中國的保障性住房政策始終是公共救助性質的,造成嚴重的政策性混亂,對于住房市場的價格過快上漲構成不可忽視的影響。

保障性住房應該是人人有資格享受的,這才是基本公共服務均等化一個方面的具體表現。讓大部分人口脫離保障性的住房,無疑將人為地造成商品房市場的緊張氣氛,讓這部分人無法感受到政府對于他們住房的保障性支持。因此,這些人只能對于商品房的價格過快上漲采取不得不接受的態度,甚至忍受著高價,提前消費大戶型住房。如果能夠貫徹保障性住房的公共服務均等化,那將是另一番情景。由于人人都可以入住政府提供的保障性住房,肯定會對商品房的市場價格產生一定的約束作用,也能夠有效地制止房價的過快上漲。更重要的是,必須明確在公共服務均等化的前提下,保障性住房決不能轉化為商品房,居民退出保障性住房只能將住房退還政府,繼續發揮其保障性住房的作用。而目前的政策規定是,居民獲得保障性住房幾年后,就可以將低價購買的保障性住房轉換成高價的商品房。于是,有不少的人按高出購房時價格的 3～5倍的價格甚至更高的價格出售自己獲得的保障性住房,直接對房價的過快上漲起到推波助瀾的作用。由此可以明顯地看到目前實施的保障性住房的公共政策的失誤。

保障性住房的提供目的應是保障人們有房住,而不是重在改善人們的住房條件。以公共服務均等化為原則的保障性住房對于房價的調控作用也正是體現在這一點上。首先,保障性住房的套內面積不能超過 40平方米。其次,保障性住房的容積率要高于一般的商品房,即建筑留有空間較小,成本較低。再次,保障性住房地段略微偏僻,與市中心相距較遠。總之,這種人人都有資格享用的住房并不是人人都愿意去住的。而且,只要入住了這種房,那就不論是誰,不能再有別的住房,更不能不在這里住。因此,實際上,在這種公共服務均等化的前提下,許多人會放棄入住資格,選擇購買商品房。一句話,保障性住房必須是人們有了經濟條件誰也不住的房,人們沒有購商品房實力時不得不住的房。只是,在保障性住房領域,明確貫徹公共服務均等化的原則,可有效約束商品房市場價格過快上漲;而缺少這一原則的貫徹,就會無形之中加劇商品房市場價格的過快上漲。

三、控制房價的市場邊界

當下,政府調控房市的目的,絕不是要回歸舊體制刻意維護低水平的房價,而是要阻止房價的過快上漲。因此,經過政府的調控,房價下跌的合理市場邊界只能是消除房價的過快上漲部分,而不能沖擊或危害房市的正常價格上漲和正常的市場秩序。

現代的社會化大生產經不起市場價格的大起大落,現代的房市也經不起樓盤價格的大起大落。在現時代,人們需要從根本上轉變對于價格剛性的認識,重視其存在的客觀性,深刻地認識到價格剛性對于穩定生產、穩定金融、穩定價格,即穩定社會與市場的必要性和重要性。價格剛性的內涵應該是對市場價格波動基本保持上行趨勢現象的明確描述。

價格變化關系到貨幣的幣值。在復雜的現代市場經濟條件下,小的落價表現幣值小的上升,大的落價表現幣值大的上升,不論幣值是小的上升還是大的上升,都是貨幣幣值不正常的表現,都要在不同的程度上擾亂市場秩序。而且,對于某時的某些大宗交易品價格的大幅度下落,包括房價的大跌,市場根本承受不了這種變化,恢復秩序非要付出慘重的代價。保持幣值的常態穩定,尤其是要防備價格跌落造成的幣值變化,這是現代市場經濟的客觀要求。所以,從幣值的角度講,無論哪個國家或地區,都必須維護市場客觀要求的價格剛性。如果不能實現價格剛性,社會盲目地追求價格下降,包括房價的不斷下降,以降價作為維護人民利益的措施和手段,那就必然造成幣值的不正常變化,必然影響社會經濟的發展。在發達市場經濟國家,高的價格水平早已形成,且高價格對應的是高收入,是高質量的現代化生活,即使在危機中,這些國家的人民也比發展中國家人民的生活水平高得多,甚至是許多發展中國家再發展幾十年也趕不上的。相反,在那些低價格的國家和地區,看似市場上的價格很低,其實市場還沒有發育起來,價格剛性的作用還未能發揮出來,與之相應的是低收入和低的生活水平[8]。就此而言,人們不能既希望價格不斷地落下去,像現在有的人企盼房市再降價那樣,又要求貨幣的幣值不發生變化,那是做不到的,也是不合邏輯的。對于簡單的小商品經濟,或是在經濟發展水平很低的時期,人們似乎還可以講一講價格降低是勞動生產率提高的表現。但是,在現代復雜的市場經濟條件下,無論何人,都只能講價格剛性的必要性和重要性。所以,保持中國房市的價格剛性,就是維護中國房價的合理邊界,就能繼續促進房市的健康發展。如果當前房價的下跌超過了消除房價過快上漲的邊界,政府還需要有能力采取必要的措施制止房價的不合理下跌,更要防止突發性的房價大跌可能造成的災難。

四、穩定房價的力量

穩定房價,保持房價的剛性,指的是在市場經濟條件下房價的有波動的動態穩定,并非像傳統體制的價格那樣長年保持一絲不變。在后危機時代,實現市場房價的動態穩定,需要依靠高度的社會理性,即需要相關經濟理論的創新和政府更自覺地實施宏觀經濟管理[9]。

傳統經濟學中的經濟人假說描述的都是經濟人的個體行為,從未涉及經濟人的社會性。其經典的解釋是,雖然每個經濟人既不打算促進公共利益,也不知道自己是在什么程度上促進公共利益,但每個經濟人追求自己的利益,往往使他能比在真正出于本意的情況下更有效地促進社會利益。這樣的解釋是一種邏輯的歪曲。事實上,人是具有社會性的,人類社會的存在與人的存在是具有同等意義的。經濟人具有的個人理性是驅使、調整、控制個人經濟行為的理性;而社會的存在與發展必須依賴于社會理性,這是維護和增進社會利益的理性。正是由于存在社會理性,社會利益才能夠得以保護,以此為存在前提的個人利益才能夠真實地歸屬于個人。以為個人理性可以自發地維護和增進社會利益,在邏輯上是講不通的。因此,在當前形勢下,深化經濟人研究,需要創新認識,增加社會經濟人假設。社會經濟人的假設就是指對人類經濟活動中維護社會利益的社會理性的抽象,或者說,是對市場經濟中的客觀需要的社會理性的人格化表示。

根據社會經濟人假設,政府是現代市場經濟中不可或缺的市場主體,政府實施的宏觀經濟管理是代表社會理性運作的。呼吁政府退出或反對政府干預,是抱殘守缺的傳統經濟學落后思想的表現。應對此次國際金融危機的事實表明,不要政府干預已經不是一個經濟學討論的問題了,現代社會的實踐已經對此做出了明確的解答,不論是應對危機,還是在非危機時期,政府干預對于保持國民經濟正常運行都是必不可少的。現在,需要研究的只能是政府應如何進行經濟干預,政府的干預如何才能有效地發揮作用。因此,不論是現在,還是將來,政府都要在市場經濟體制下理直氣壯地調控國民經濟,不斷提升社會理性的運作能力。

房價的問題并不單純是房市存在的問題,整治過快上漲的房價和防止房價不合理下跌,需要政府做全盤的考慮,政府也需要依靠具有社會理性的現代經濟學研究成果,實施全面的宏觀調控與微觀規制。當前,最重要的是:完善現代市場體系,溝通發達地區與欠發達地區的經濟交往;完善宏觀調控體系,積極而穩妥地進行價格調整和收入分配改革;借助金融手段干預資本市場,迅速恢復股票市場的保值功能;運用財政稅收手段,保持高檔商品房、一般商品房、保障性住房和公租房等各類住房的正常供給與需求;建立規范的公營企業制度,把好住宅用地通向市場的閘門,維護房產市場的正常運行秩序。其中,積極而穩妥地進行價格調整和收入分配改革是保持房價穩定和房市秩序的關鍵點。因為在整個國民經濟的價格調整中,必須相應穩步提高勞動者的工薪收入,才能保持房價與勞動者工薪收入之間的合理比值。

依靠高度的社會理性,完善市場經濟體制,中國的房產市場將會永遠充滿生機與活力,造福于人民;中國的房價也將是政府可以有效調控并能夠實現市場動態穩定的,同時它也不會成為人們焦心憂慮的重大社會問題。

[1] 王振中.轉型經濟理論研究[M].北京:中國市場出版社,2006.

[2] 林麗瓊,等.中國經濟熱點問題探索[M].北京:經濟科學出版社,2002.

[3] 柳欣.經濟學與中國經濟 [M].北京:人民出版社,2006.

[4] 錢津.勞動效用論[M].北京:社會科學文獻出版社,2005.

[5] 錢津.論虛擬經濟下的宏觀調控[J].開放導報,2006,(6).

[6] 錢津.虛實經濟一體化中的價格問題研究[J].社會科學,2009,(1).

[7] 錢津.危機的啟示:重新認識價格剛性原則[J].中州學刊,2009,(2).

[8] 錢津.價格形成理論的比較研究[J].河北經貿大學學報,2009,(3).

[9] 錢津.必須遏制房價過快上漲[J].中國流通經濟,2010,(5).

293.3

A

1007-4937(2011)01-0037-05

2010-11-15

錢津 (1951-),男,浙江金華人,研究員,經濟學博士,從事經濟學基礎理論、經濟思想史、企業經營與管理、區域發展戰略等研究。

〔責任編輯:陳淑華〕