房地產泡沫的生成機理及危害

黃曉臣

(哈爾濱商業大學經濟學院，黑龍江 哈爾濱 150028)

一、房地產泡沫的含義與生成機理

房地產價格泡沫是指土地和房屋價格昂貴，與其使用價值不符，是一種表面上的虛假繁榮。泡沫發生時，市場機制失靈，這時的投資者不再是理性人，當價格上漲時，供給增加，但由于投資者預期價格會繼續上升，因此需求量增加，促使價格繼續上漲。

按照經濟學的基本理論，資產的價格取決于資產的收益。當資產的價格異常膨脹，嚴重背離其真實價值時，泡沫就產生了。泡沫經濟通常以繁榮開始以危機告終，其結果是造成資產價格的扭曲、資源配置的失誤，從而危及金融體系和整個經濟的健康發展。自20世紀80年代以來，由泡沫經濟引發的經濟危機、金融危機已成為人們的夢魘。

綜觀世界各國泡沫經濟、金融危機的教訓可以發現，股票和房地產是泡沫經濟的主要載體，經濟過熱是泡沫經濟產生的溫床，而銀行信貸非理性擴張對泡沫經濟具有推波助瀾的作用。房地產之所以能成為泡沫的載體，這主要是由它的資產物理特征、經濟特征和市場環境決定，突出表現為以下幾個方面:

(一)資源稀缺、供給彈性小

房地產業是從事不動產開發投資與經營的行業。所謂不動產主要指土地及地上的建筑物。眾所周知，土地是一切經濟活動的載體，而土地的最大經濟特征就是稀缺性，它是一種有限的、不可再生的資源。因此，與其他生產要素相比，土地的供給彈性最小。在經濟發展中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格增長得越快。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性，必然會導致土地價格的上揚，而在一定時間內，土地供應量、其獨特的地理位置及異質性也會影響地上的附著物房屋的價格，從而使房地產價格偏離資產的實際價值，為泡沫的生成提供基礎條件。

(二)信息不對稱

在健全的市場環境下，房地產的價格應等于其重置價格，并受供求關系的影響。但是，在信息不對稱的情況下，過度炒作常常會導致投資者高估或低估未來收益的現象。當投資者過度看好經濟形勢及預期收益時，許多投資者會借債從事房地產投資，然后再以房地產為抵押借更多的錢進一步擴大投資規模，財富的誘惑會吸引更多的投資者加盟。然而，與任何市場一樣，房地產市場的變化是永恒的，各種動態因素的變化，包括自然因素、經濟因素、社會因素、政策因素，都會引起房地產市場的變化。當市場發生變化時，投資者博弈的規則也將隨之改變，但是在信息不完全的情況下，投資者很難對變化的市場作出準確的判斷。加之，房地產的建設周期長，使得開發商的有效供給常常滯后于變化的市場需求，從而加快泡沫的生成。

(三)逆選擇和道德風險

房地產是一個資本密集型產業，其發展離不開金融的支持。但是，在金融體制不健全的情況下，信息不對稱會給銀行帶來逆向選擇問題，使那些敢冒險、信譽差、最有可能造成不利(逆向)結果的借款人獲得貸款，從而給銀行帶來信用風險。此外，銀行體制不健全，如國有商業銀行以政府或明或暗的擔保為后盾，盲目推崇“樹太大了不能倒”的理念，盲目地追求市場份額、信貸規模，忽略對借款企業或個人的資信的審查、跟蹤調查，低估了投資項目潛在的風險，這種道德風險在房地產價格上揚，抵押物市值不斷攀升時常常是不易被察覺的，大量銀行資金的介入，會加快資產價格的膨脹和泡沫的產生。一旦泡沫破滅，抵押物大幅度貶值，造成大量負貸款，銀行拍賣抵押物所得收益不足償付貸款額，由此帶來銀行大量的呆賬壞賬，不僅危及銀行體系的安全，更危及整個經濟的健康發展。

(四)政府干預失誤

由于以住宅為主的房地產具有投資品和消費品的雙重特性，因此，政府對房地產的干預比其他市場都要多得多。其干預的方式除以城市規劃、土地政策、利率政策和稅收政策鼓勵和引導企業和私人投資外，還包括政府直接投資或以轉移支付方式等。但是，同市場不是萬能的一樣，政府的干預也有正、負效應兩種。因為，政府也是由人組成的，而人追求物質利益是經濟社會無所不在的動力，利用手中的權力為自己的短期政治目標、經濟目標服務，就不可避免地導致政府干預的失誤，如在政績的驅動下，一些地區無視市場需求大搞形象工程;或受奢靡之風的影響，大興樓堂館所，到處興建辦事處。這些都會導致房地產市場信息失真，供求關系失衡。更值得關注的是，房地產業是一個與諸多產業高度關聯的產業，這意味房地產不僅自身投資規模大，其乘數效應也較大。在房地產高速發展時，它會帶動冶金、化工、森工、機械、儀表、公共基礎設施、金融保險、家電、家具、裝飾裝修、物業管理、運輸、服務業等諸多產業的共同發展。但是，當房地產業發展違背了價值規律產生泡沫，其泡沫破滅產生的負效應也會波及其他行業。因此，房地產業要警鐘長鳴，積極防止過度炒作投機，才能保障房地產業的健康發展，并為國民經濟增長作出較大貢獻。

二、房地產泡沫的危害

(一)房地產泡沫引發的社會矛盾

1.催生新的暴利行業，加速兩極分化，激化社會矛盾

由于房地產成本相對固定，房價越高，利潤空間越大，消費者為此必然付出更多，由于富人可以利用貨幣優勢，直接介入房地產業或者從參與投資而規避漲價帶來的不良后果，而暫時無力購買或者只有能力購買用以滿足自我實際住房需求的廣大消費者無法回避這種風險，只能無奈地面對，必然加劇社會兩極分化。

2.房價一路飆升，政府平抑不力，社會矛盾凸顯

首先是引發地產商與普通老百姓的矛盾。一方面是廣大中、低收入百姓龐大的市場需求;另一方面是開發商漠視百姓意愿，為追逐高額利潤不斷開發高檔商品房，造成大量商品房空置。隨著矛盾的不斷激化和深入，勢必造成兩種惡果:其一，老百姓買不起房，住不起房，他們極有可能會把滿腹怨恨轉移到房地產商和購買高檔商品房的富人身上，形成新一輪仇富熱潮;其二，居民會產生購房恐慌或者對商品房失去信心，進而導致房市風險加大。

其次是政府權利危機。一些地方政府忽視經濟適用房和廉租房建設，熱衷于批建高檔住宅，低價征地，轉手高價出讓，甚至有不法官員與開發商勾結哄抬地價，炒作房價，牟取私利。如此一來中央的政令權威何在?

第三，導致金融危機。如今，我國有2億平方米的商品房空置在很大程度上套住了國家的金融資源。一旦樓市出現風險、空置率超過一定比例，受最大影響的除了國家就是銀行，相比較而言，房地產商倒不會受到太大的損失，畢竟，他們的流動資金很多程度靠銀行貸款。從這個角度講，大肆將資金投給地產商的商業銀行對房價居高不下起到了推波助瀾的作用。

(二)房地產泡沫引發的經濟問題

1.抑制社會其他需求，危及其他產業

房地產的暴利來源和轉嫁對象一方面是廣大消費者，一方面是其他行業。房地產泡沫最直接的后果是抑制社會其他需求，間接地會增加其他商業、用工成本，尤其是勞動密集型的生產加工產業，從而導致區域經濟市場競爭力削弱。因此應當高度警惕其潛在的危害性。

2.房地產泡沫一旦破裂，將危及整個國家經濟安全

判斷一個行業是否存在經濟泡沫，應看利潤空間的合理性，社會消費承受力的合理性，產業長期發展的可維持性。以重慶為例，售價為7000元/平方米的住房，成本價格不超過2500元/平方米，如果一旦價格回歸理性，大量銀行貸款將無法收回，整個房地產也將陷入停滯狀態而波及上游產業，進而危害國家經濟安全和地區穩定。

三、房地產泡沫的防范措施

(一)抑制土地投機，終止房產暴利

在目前的市場機制下，我國政府應當利用積極的規劃調控手段來引導房地產市場，調控開發商的決策選擇，從而解決絕大多數居民的住房問題。政府應該進一步強化土地征收劃撥和交易的管制，抵制以低價征地高價出讓的行為，禁止低效益的重復建設。加快建設有利的土地市場，實現國有土地使用權交易的公正、公開、公平。建立土地信息系統防止因信息不對稱而造成的利用土地牟取暴利的行為。此外，還應采用政策扶持、稅收優惠等措施大力培養和鼓勵非盈利性質的社會團體開發住房產品，采取政府債券、股票等多種融資形式引導民間資本進入住房生產和流通領域，打破單一房地產開發模式帶來的壟斷利潤，形成商品房、經濟適用房和廉租住房等多層次住房供應體系，使住房不再成為居民不可負擔的商品。

(二)調整房地產信貸結構，加強對房地產市場的監管

房地產市場是一個綜合性的市場，覆蓋范圍廣。為了保證其健康發展，健全的管理機構和完善的房地產市場配套服務必不可少，監管體系的完善也必須被給予充分的重視，特別要對資本價格泡沫的產生和擴大保持嚴格的監控和管理。要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理，住房開發貸款對象應為信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向住宅開發項目，企業自有資金應不低于開發項目總投資的規定比例。此外，應當在銀行體系內加快做好低端的、基礎性的工作，對貸款的風險、信用狀況、違約概率等方面的最初信息要做得非常精確，國內監管部門也要更加注意這種信息監管的精確性。要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放零首付個人住房貸款，對已經擁有兩套以上住房的個人貸款者，應大幅度提高首付比例。

[1]鄭怡.淺析中國房地產泡沫[J].產業研究，2008(2).

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