房地產獨立經紀人的發展淺析

陳亞菊，林熹

（1重慶市渝中區公共資源市場化配置中心 重慶 400013 2重慶大學建設管理與房地產學院 重慶 400045）

1 背景

中國房地產經紀行業是一個既古老又新潮的行業，是房地產業的重要組成部分。近年來，隨著房地產需求兩旺，商品房價格快速上漲，房地產買賣、租賃市場全面繁榮，房地產經紀行業進入一個快速發展時期。

然而，傳統的房地產經紀模式由于傭金收入分配的 “勞資”倒掛，存在著不可調和的矛盾。一方面經紀機構收取傭金收入的大部分（大約超過70%），并因低層次競爭迫使其對獨立經紀人實行“超高強度”的管理，行業內頻頻出現不誠信、暗箱操作、跑單跳單、惡性競爭、頻頻跳槽等不良行為；另一方面，房地產經紀行業屬于“規模回報型”行業，招募更多的房地產經紀人以及開設更多的店鋪成了企業的必然選擇，而人員與地盤的擴張又必然帶來生產成本的高額增長。

為了解決經紀機構與經紀人之間利益分配的矛盾，又能滿足經紀機構既擴張規模又不增加成本的目的，選擇加盟或掛靠的契約關系就比固定的雇傭關系更適合市場的需要。同時積極利用互聯網的優勢，開拓更多更靈活的辦公模式就成為行業發展的必然趨勢。此時，房地產獨立經紀人應運而生。房地產獨立經紀人的產生是房地產經紀市場發展的必然趨勢，是社會化專業分工的必然結果。

2 房地產獨立經紀人的概念

房地產獨立經紀人是存在于房地產經紀行業領域中的“獨立”的“經紀人”。

經紀人，古代稱作牙商，指的是為買賣雙方說合交易并抽收傭金的居間商人。1995年國家工商行政管理局頒發的 《經紀人管理辦法 》中指出，在經濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經紀業務的公民、法人和其他經濟組織是為經紀人。

獨立經紀人是經紀人中的一種，與一般經紀人相比，由于其工作和運營模式較為自由和獨立，因此被稱為 “獨立經紀人”。獨立經紀人的概念首先出現在保險及證券行業，這類經紀人擁有自己的資源，利用自身具備的技術為客戶提供服務并獲得相應酬金，與證券交易機構的關系較為靈活。

而“獨立經紀人”模式在房地產領域中出現最早起源于美國，經過幾十年的發展完善，如今暢行歐美國家。與傳統的房地產經紀人相比，房地產獨立經紀人具有以下特點：

（1）房地產獨立經紀人是房地產經紀人員的一種，作為房地產居間、代理或行紀等中介活動或行為的自然人主體，持有政府認可的資質證書，具備相應的上崗證件和獨立工作能力，利用自身的知識儲備和信息資源完成房地產經紀活動中最核心的“交易撮合”工作。

（2）房地產獨立經紀人是一種新的經紀運營模式，通常是掛靠（非雇傭）經紀機構但自己開拓市場，最終經紀業務的交易手續要經過所掛靠的經紀機構來辦理。在獨立經紀人自由開拓業務的同時，經紀機構是他們的服務平臺和后勤保障。

綜上所述，房地產獨立經紀人是指利用優秀的個人行業經驗、信譽、資源，與經紀公司保持合作關系，利用公司提供的銷售、簽單、售后服務的操作平臺，進行房地產交易的經紀人。

3 房地產獨立經紀人的法律特征

作為房地產經紀活動中的民事法律關系主體，房地產獨立經紀人必須是特定的人，即具備特定資格的專業人員，其從業資格需經過法律的確認。房地產獨立經紀人需具有一定的學歷和專業經歷，通過專業資格考試，掌握一定的專業技能，并取得房地產經紀人執業資格。

在房地產居間活動中，房地產經紀人是獨立的中間人，本身并不占有商品，而是利用自己的知識資本和活動能力，以及廣泛的社會聯系、獨有的供銷渠道，為交易雙方穿針引線，撮合成交。

在房地產交易代理活動中，房地產獨立經紀人不歸屬委托方或第三方。經紀人只為委托人實現某種目的創造條件和提供方便，自身并不參加委托事項的投資和具體經營運作。

房地產獨立經紀人的業務開展應當依據房地產經紀合同。房地產獨立經紀人除了憑借掌握的商品供求的市場信息，來溝通買賣雙方之外，還在為交易雙方提供服務的同時，形成了一種委托代理關系。從法律上說，這是一種合同關系或契約關系。但這種關系不是長期的和固定的，當一項委托服務事項完成以后，當次的委托代理關系即告結束，房地產獨立經紀人再與其他市場主體建立新的委托代理關系。所以，房地產獨立經紀人的業務具有非連續性和流動性的特點。

4 房地產獨立經紀人的發展現狀

4.1 房地產獨立經紀人的發展歷史

在美國及新加坡等經濟發達的國家和地區，房地產獨立經紀人及其經紀活動作為房地產經紀業務的一個類別，已為人們廣泛認知并得到認可，其行為受到法律的制約也受到法律的保護，獨立經紀人的社會地位也備受尊敬和推崇。

而國內的房地產獨立經紀人，最早出現在上海一家叫“筑巢”的公司。不久后在南京舉辦的2004年秋季二手房交易大會上出現了房地產獨立經紀人的身影，同時，在南京的華僑路、大光路、中央門三大房地產交易市場均開辟出房地產獨立經紀人服務區。2007年10月23日，作為深圳市地產獨立經紀人模式創始人，深圳市信安居房地產經紀有限公司執行董事侯科昌在深圳成立首家獨立經紀人中心，兩年相繼簽約了180多個獨立經紀人。深圳老牌中介公司的同致行也于2008年5月1日正式推出獨立經紀人聯盟———有家網。2009年9月9日，來自北京、武漢、東莞等地的獨立經紀人代表在深圳舉辦了“首屆中國房地產獨立經紀人模式高峰論壇”，計劃成立全國獨立經紀人模式聯合會，以推廣這種房產中介新模式。總的來說，房地產獨立經紀人已經出現在我國房地產經紀領域，正逐步發揮著積極作用。但由于目前市場環境不規范，管理制度不完善，欠缺配套服務以及相關技術滯后，從這個意義上說，我國的房地產獨立經紀人還僅僅處于萌芽時期。

4.2 房地產獨立經紀人的發展模式

4.2.1 房地產獨立經紀人的工作模式

房地產獨立經紀人的稱謂是與傳統房地產經紀機構中的經紀人員相對而言的。傳統的房地產經紀人員從事房地產居間代理或行紀等中介活動或行為，主要依靠房地產經紀機構承接經紀業務，利用房地產經紀機構提供的辦公場所，接待客戶洽談業務，同時房地產經紀機構對每一位旗下的經紀人員實行嚴格的管理制度。總的來說，傳統的房地產經紀人的工作地點和工作時間都是固定的，不能擅自更改和違背經紀機構的規定和安排。

而房地產獨立經紀人的工作模式與之相比有很大的不同。與傳統的“固定”工作模式相比，獨立經紀人最大的特點在于“自由”。在這種新的模式下，工作的時間與方式都是由獨立經紀人自主安排的，每位獨立經紀人都可以合理安排個人的生活與工作時間，一改以往中介必須依賴門店的銷售模式，經紀人甚至可以成為“SOHO”一族。利用互聯網進行信息的收集和客戶的聯絡，完全可以不受工作地點和時間的限制。相比原有中介店鋪雇員模式而言，更具人性化、合理化。

4.2.2 房地產獨立經紀人的執業特征

房地產獨立經紀人的執業模式相對于傳統的地產經紀人，具有以下特征：

第一，自由的工作方式：工作的時間與方式都是由房地產獨立經紀人自主安排的，每位獨立經紀人都可以合理安排個人的生活與工作時間，相比原有中介店鋪雇員模式而言更具人性化、合理化。

第二，無底薪：房地產獨立經紀人每天的經紀活動包括收集信息，聯系客戶、帶看房屋、簽約等等，都需要自己付出成本，相比于傳統經紀人的固定底薪方式來說，獨立經紀人要承擔更大的壓力和風險。

第三，70%～80%的高額提成：高收益是與傳統經紀人最大的區別所在，也是吸引獨立經紀人的重要原因。準確地說，是獨立房產經紀人用自己經紀業務收入中的20%～30%的費用，雇傭了一個房地產中介機構為自己的經紀業務提供品牌支持及業務后續服務。

4.2.3 房地產獨立經紀人與經紀機構的關系

房地產獨立經紀人是以經紀機構作為執業的依托和活動的載體，其經紀業務的完成與經紀機構的作用密不可分。但獨立經紀人與經紀機構的關系同普通房地產經紀人相比有著本質的不同。

首先，獨立經紀人不是房地產經紀機構的雇員。從執業關系上看，房地產獨立經紀人與房地產經紀機構并非雇傭與被雇傭的關系。獨立經紀人是經紀機構的加盟者而非組成人員；從法律關系上看，房地產經紀機構不負有為獨立經紀人承接業務的責任，同時，對于獨立經紀人的不當行為經紀機構也并不承擔責任；從經濟關系上看，對于獨立經紀人承攬的業務，不再由經紀機構收取傭金，分配小部分比例給經紀人員作為酬勞，而是由獨立經紀人與經紀機構協商傭金比例分成。該部分問題將在“房地產獨立經紀人的經紀收入”中詳細探討。

其次，獨立經紀人與房地產經紀機構是合作關系。目前在國內，一個經紀人要真正做到全部業務開展流程中自己全部掌握還是有難度的。這種合作關系一方面體現在獨立經紀人仍舊不能以個人名義單獨執業，需要掛靠經紀機構，并且其最終交易手續還是要經過經紀機構來辦理。經紀機構作為執業的依托和活動的載體的作用仍然存在；另一方面，經紀機構可以為獨立經紀人提供企業品牌、市場行情、法律咨詢、售后服務。目前有些經紀機構甚至還可代為收繳在交易過程中產生的費用和稅費，為獨立經紀人提供工作平臺和后勤保障。因此，經紀機構是他們存在的前提和基礎。在獨立經紀人自由開拓業務的同時，房地產經紀機構是他們的服務平臺和后勤保障。

5 房地產獨立經紀人發展存在的問題

從房地產經紀業發展進程來看，獨立經紀人是房地產中介市場發展到一定階段的必然產物。隨著我國房地產市場的逐步規范，經紀業的進一步發展，我國的房地產獨立經紀人也逐漸浮出水面。但是其總的發展依然緩慢，這說明我國房地產獨立經紀人的發展面臨著各種各樣的問題。

5.1 立法層級偏低

在法律層級上，我國目前沒有專門的房地產經紀管理立法，僅有寥寥幾個條文散見于《城市房地產管理法》、《民法通則》和《合同法》中，且多屬于普遍性規定，而非專門性規定。在行政法規這一層級，則沒有任何有關房地產經紀管理的規定。實際上，我國目前主要依據部門規章、地方性法規或規章，以及大量規范性文件進行房地產經紀機構及人員管理，這說明我國房地產經紀管理的立法層級偏低。顯然，這種狀況容易讓人忽視甚至漠視監管部門的權威，從而影響房地產經紀交易市場的規范管理和房地產經紀行業的持續健康發展。

5.2 行業監管不力

行業管理應由行業協會執行，這是市場專業化發展的需要。當前，我國的房地產經紀協會由于相關立法滯后，一方面缺乏專門法來確立行業協會監管的地位和權威，另一方面對于房地產獨立經紀人的違規操作行為，行業協會缺乏足夠的監管力度。如今大多協會依附于政府相關部門，沒有真正代表所有會員企業的利益，其作用空間有限，缺少整個行業監管的系統思路和辦法。

5.3 誠信體系不健全

目前我國還沒有建立起一套完整的個人誠信體系，房地產經紀服務中存在誠信缺失，已經是不爭的事實。在媒體上發布虛假廣告，在合同簽訂中搞文字游戲推卸責任，或對買賣雙方或租賃雙方進行雙向欺詐，攜保證金和購房款潛逃等現象嚴重傷害委托人的利益，影響經紀行業的健康發展。誠信體系的不健全，一方面是由于從業人員素質的參差不齊，各種房地產經紀機構魚目混雜，另一方面行政監管力度不夠，措施還不完備。成功建立了獨立經紀人制度的國家為每一個經紀人都建立完善的信用檔案，一旦發現經紀人有違規操作行為，就會被取消執業資格。

5.4 技術發展滯后

在不完善的市場競爭中，房源的多少決定著交易量的大小及市場份額的多少，因此企業與個人往往保護已有信息資源而不愿共享，這勢必造成整個市場的低效率運行以及信息資源和社會資源(包括消費者的時間成本)的嚴重浪費。而美國的MLS(mu1t1plelistingserviee)技術通過特定的軟件技術和網絡手段，使加入該系統的各個獨立中介企業的所有房源信息形成一個統一的互通體系，大大提高了全行業促進房地產交易的社會經濟功能。目前我國上海、北京等地在房源信息共享方面雖然有很大的發展，但從企業的軟件和信息系統的應用，到信息共享，再到產權數據和交易數據，信息化還是處在早期階段。一方面政府擁有的房地產交易信息還不能被客觀公正地共享和應用；另一方面房地產經紀機構與經紀人之間的信息共享和傭金共享幾乎沒有建立起來。

6 結論

盡管在我國房地產經紀業發展過程中存在的諸多問題，制約了獨立經紀人的發展，但房地產獨立經紀人符合經紀業作為一個行業存在的內在價值訴求，有利于行業的發展，有利于經紀人的發展，也符合廣大社會置業者對“誠信”“專業”的呼喚和“大幅度降低交易成本”的強烈愿望。相信在宏觀政策的引導下、法規制度的約束下、行業規范的指導下，房地產獨立經紀人將會逐步成為房地產中介市場的主導力量，并推動房地產經紀行業向更高階段發展。

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