住房保障體系建設“無縫”對接初探
——贛州市住房保障“六房”建設的新路子

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隨著國家住房保障政策的出臺，全國各地掀起了廉租住房、經濟適用住房建設的熱潮，這是深入貫徹落實科學發展觀，以人為本，構建社會主義和諧社會的重要體現。建立和完善住房保障制度在今后一個時期需要不斷探索，本文通過“領子”概念對居民結構及其住房需求狀況分析，結合贛州市住房保障體系“六房”建設取得的成就，闡述不斷完善住房保障體系建設在當前一定時期內有章可循，實現住房保障體系“無縫”對接的可能。

一、用“領子”概念劃定居民結構現狀及其住房需求

根據傳統理念，按居民就業條件環境及其收入綜合考慮，筆者認為，當前居民結構可分為“五領”結構：“金領”、“黃領”、“白領”、“藍領”、“素領”。“五領”結構所需住房要求是“金領”需求的居住條件是高檔住宅、豪華住房；“黃領”所需的住宅條件是中高檔商品房，少數豪華住宅；“白領”、“藍領”所需的住宅條件是小部分中檔商品房或普通商品房，大部分需求是中低價位、中小套型普通商品住房或經濟適用住房； “素領”人群很大一部分是計劃經濟轉向為社會主義市場經濟，從機構改革、國企改制，留下的下崗工人，他們大部分已是中老年人，既無勞動體能，又無更多的技能，更沒有跟上時代潮流的知識，缺少就業，謀生的平臺，有部分是處在社會低保，政府救濟的現狀，甚至出現不但低保，而且家庭成員零就業，這些“素領”人群所需的住房需求是廉租住房，同時，還需要一個就業平臺。

二、贛州市住房保障體系建設日趨完善，不斷滿足“五領”結構的住房需求

根據國發[2007]24號文件精神，贛州市立足國情，統籌本市房地產經濟健康、穩定、持續發展的同時，重點抓好廉租住房、經濟適用住房、經濟租賃房、危舊房改造、廉租店鋪、新市民公寓等保障性“六房”建設，不斷完善住房保障體系建設。

1、根據贛州市房地產市場供求關系的需要，適量限量開發建設中、高檔住宅、高檔商品房，以滿足“金領”、“黃領”，少部分“白領”、“藍領”的需求。具體做法：一是建立此類房地產開發建設的土地掛牌出讓的聯審制度，控制用地計劃在年度居住用地供應總量的30%以內；二是提高門檻，嚴把房地產開發企業資質審批關，嚴把商品房預售許可關，建立商品房預售款監管制度，確保工程竣工綜合驗收的完成；三是加強房地產市場的監管和執法力度，堅決整治房地產開發、交易、中介過程中的違法違規行為，杜絕囤積房源、暗箱操作、惡意哄抬房價，維護消費者的合法權益，抑制房價過快上漲，保持合理房價，引導房地產經濟健康穩定地發展。

2、重點發展中低價位、中小套型普通商品住房，滿足大部分“白領”、“藍領”的住房需求。采取政府鼓勵辦法，對于中低價位商品住房，實行政府指導價，低于市場價，高于經濟適用住房的價格，在土地出讓價格、規費的收繳中給予一定的政策傾斜，促使房地產開發企業有為有味的發展理念。同時，在商品房開發建設設計中，要求一定比例的中小套型商品住房，價格低于其它戶型的商品住房。

3、建設經濟適用住房，在《贛州市2006-2010年經濟適用住房和廉租住房建設的實施意見》中明確規定，年度經濟適用住房建設規模應占當年商品住房建設規模的10%以上，不斷滿足部分“白領”、“藍領”的住房需求，具體實施方案：一是按政府主導，市場運作為輔，定向供應的形式制定合理的建設規劃，在符合土地利用總體規劃上，合理選址、優先行政劃撥土地，合理確定年度最高銷售限價；二是嚴格控制住房戶型標準，準確界定供應對象及分配辦法，落實工程質量責任制；三是落實組織到位，明確責任，強化監督。2007年中心城區建設面積為23萬平方米，2008年新建面積7萬平方米，2007年最高銷售限價為1358元/平方米，受益戶數為2875戶。同時，各縣（市）按市級要求，2008年新增建設面積16萬平方米。

4、高標準、嚴要求，推進廉租住房建設。廉租住房建設規模占當年商品房建設的比例為5%以上，從而不斷滿足 “素領”的住房需求。贛州市中心城區廉租住房建設主要有以下三種形式：一是現有直管公房的租金減免，2007年對5092戶困難家庭實行了租金減免，減免租金達128萬元。二是按國家廉租住房建設要求，確保建設資金到位，實行實物配租，由政府投資建設廉租住房，到2007年底，開工建設規模達14.4萬平方米，已通過三級審核、三榜公示公開搖號分配的廉租住房1458套。三是提供租賃補貼，對人均6平方米以下的家庭，實行人均補貼3元/平方米?月，補足到人均10平方米的居住標準。四是擴大廉租住房房源，收購現有舊房和空置商品住房作為廉租住房房源。

5、為解決部分“藍領”既買不起經濟適用住房，又不符合廉租住房承租條件的家庭住房問題，贛州市中心城區擬建經濟租賃住房，租金價格既高于廉租住房，又低于市場上的房屋租賃價格，解決這部分“夾心層”家庭住房困難問題。主要做法是政府引導，市場運作，確定合理的租金向這部分人群出租。從而進一步完善住房保障體系建設。

6、積極推進危舊房改造。堅持以人為本，科學合理組織危舊房的改造和拆遷工作，遵循政府組織，居民參與，合理的市場化運作模式，重點危房改建，舊房完善配套的基礎設施建設，從而使在危舊房居住的居民改善居住環境。

7、從2008年起在贛州市中心城區建設新市民公寓，解決有一技之長的專業技術和管理人才，在市中心城區務工的居住問題。參照《經濟適用住房管理辦法》，按照政府組織、政策扶持、限定供應對象、限定銷售價格的原則，從2008年起，在中心城區每年集中建設新市民公寓1000套左右。同時，凡申請購新市民公寓的進城務工人員在辦理好新市民公寓的房屋產權證后均可落戶中心城區，享受城市居民待遇。

8、為解決“素領”階層低保零就業家庭的再就業問題，贛州市中心城區實施廉租店鋪的模式，凡承符合規定的承租家庭只承擔店鋪租金的1/3，政府補貼2/3。具體做法：一是落實廉租店鋪建設管理的組織機構；二是把準廉租店鋪的申請條件及審批程序，完善監管機制；三是在現有的公房店鋪中首先調劑100個左右廉租店鋪（攤位）按規定程序分配給符合條件的家庭，2008年動工新建200個左右的廉租店鋪，2009-2010年將儲備新建一批廉租店鋪（攤位）。充分體現黨和政府以人為本，關心關注民生，也拓寬了房地產事業在民生工程建設發展中的新思路。

三、滿足“五領”結構住房需求，實現住房保障“無縫”對接

從贛州市住房保障建設成就可以看出，既充分考慮到現階段不同收入層次居民的住房需求，又用創新的思維把房地產事業融入到社會需求的福利事業中。所以，住房保障體系建設制度的建立與完善雖然在一定時期內還有很長的路要走，但也是有章可循，在贛州市住房保障體系建設中，可尋求住房保障體系建設實現無縫對接的可能。筆者認為，可用以下兩個大框架框定。

1、商品住房的保障建設。在社會主義房地產市場經濟體制運行之下，我國的商品住房既不能過熱，又不能有求無供，或供過于求。房地產業作為國民經濟支柱產業之一，如果市場過熱，不但產生通膨，而且加劇金融風險，影響國家經濟安全，社會的穩定；如果供過于求，將產生一定數量的存量房、爛尾樓，導致房地產市場的低迷，蕭條狀況，造成一定范圍、一定時期、一定程度的經濟萎縮。所以必須把握房地產市場供需關系，引導房價基本合理。這就需要各級政府，因時因地制宜，根據房地產業的供求關系，合理制定相關的住房用地政策，商品房建設規模，加強對本地房地產市場開發建設的調控作用，在政府引導，市場主體的房地產市場經濟運行模式之下，充分發揮政府的引導作用，從而確保我國房地產業健康、持續、穩定的發展態勢。

2、保障性住房建設，解決城市家庭住房困難問題。贛州市保障性住房建設體系不斷完善，廉租住房、經濟適用住房、經濟租賃房、危舊房改造、廉租店鋪、新市民公寓等建設得如火如荼，深得民心，可謂“一石激起千層浪”。筆者認為，我國有很多地區都可以借鑒，不失為保障性住房體系建設的一條捷徑。

當然，住房保障建設在今后一個時期內需要長期的探索過程，不可能一蹴而就，需要各地不斷地實踐，積累經驗，更需要國家出臺更有效的保障政策，從而確定住房保障建設運行機制，不斷完善與健全具有中國特色的社會主義住房保障體系。