商鋪投資,有錢人的“游戲”

孫 欣 劉 妍

因為不能辦理營業執照，理發店的小老板將房東——大明星蘇有朋告上了法庭。通過這場官司，我們發現“投資商鋪，是個風險系數很大的游戲”。

小虎隊的蘇有朋，是演藝圈有名的“理財能手”。不久前，他卻因一處商鋪惹上了官司。

由于臺胞購買的房屋不得從事經營活動，承租人王先生租了蘇有朋的商鋪并裝修之后，卻無法辦理營業執照。于是，王先生將蘇有朋及中介公司北京時代之家房地產經紀有限公司（以下稱時代之家公司）以房屋租賃合同糾紛起訴到北京市朝陽區人民法院，要求解除房屋租賃合同，返還租金和押金，并賠償經濟損失共計44萬余元；蘇有朋提起反訴，要求王先生給付拖延的租金。

2010年歲末，朝陽法院作出判決，解除雙方簽訂的房屋租賃合同，駁回了王先生和蘇有朋的其他訴訟請求。

理發店同蘇有朋的租房糾紛

2009年7月，王先生在朝外SOHO發現一處商鋪。他感覺商鋪很適合開美容美發店，便按照房屋門上貼著的聯系電話，聯系上了中介公司“時代之家房地產經紀公司”。不久，王先生決定租下這個房屋。

王先生稱，當時中介公司的業務員說聯系一下房主蘇有朋，如果蘇有朋同意，就得交1萬元訂金。最終，王先生與房主蘇有朋就租房事宜達成一致。2009年7月20日，王先生在SOHO12層開發商的租賃部簽訂了房屋租賃合同。

合同約定，出租房用于商業用途，租期為2009年至2014年共計5年，支付方式為押二付三，押金為58238元。王先生稱，簽訂合同的時候沒有看見房主蘇有朋。事后，是中介公司找蘇有朋簽字確認的。

合同簽訂后，王先生支付了首期租金87357元、押金58538元，并對房屋進行了裝修，繳納了房屋的水電費，購買了美容美發用品，花費了近30萬元。但在一切準備就緒后，王先生卻被工商部門以“不得使用臺胞購買的房屋作為經營場所從事經營活動”為由，不予注冊登記。

面對營業場所已裝修好、卻不能正式開始經營的情況，王先生懊惱萬分。他認為，房主蘇有朋在大陸購房時，應當知曉相關法律法規對臺灣人士購房的相關規定，且時代之家公司作為專業中介公司也應熟知上述規定，而他們在簽訂合同時卻沒有向自己作出提示。

記者看到，這家名為“容絲造型”的理發店位于D區0180號，玻璃門被鐵鏈緊鎖。朝外SOHO的物業人員告訴記者，“容絲造型”開張一個多月后就關閉了。

對這起官司，蘇有朋的助理表示“很無辜”，說蘇有朋確實不知情。

協商不成，王先生向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，要求解除租賃合同，要求房主蘇有朋返還房屋租金、押金，還要求蘇有朋和時代之家公司賠償裝修費、水電費等各項經濟損失共計296026.8元。

在法庭上，蘇有朋的代理律師表示，出租房屋是由于中介公司的人打電話給蘇有朋的代理人，說SOHO的房子可以進行出租。該代理人表示如果符合法律規定就可以租。后來中介又來電話說房子可以租，價格已經談好了。蘇有朋簽字的日期就是最后確認的時間。代理人稱，本案中王先生并沒有提供工商行政管理部門出具的不予注冊登記的任何證據。蘇有朋沒有任何過錯，所以不應當承擔返還租金、押金及賠償損失等責任。

同時，蘇有朋還對王先生提起反訴稱，王先生下期的租金應于2009年12月15日之前支付，但其至今仍未收到租金。根據合同約定，王先生未按照合同約定支付租金，其應承擔違約責任并騰退房屋，故要求解除合同，并賠償不給付租金的違約金582380元。

蘇有朋在庭審中提交了SOHO房屋的電費及水費發票，證明王先生實際上在2009年9月之后仍在經營，訴訟目的則是因為經營不善想轉移風險。

庭審中，王先生堅持認為，蘇有朋違反法律法規、部門規章及政策的有關規定，將法律禁止出租的房屋出租，導致其無法辦理工商營業執照，更無法實現經營目的。因此，合同的解除與其沒有任何責任，完全是蘇有朋的違法過錯行為導致。

承辦此案的法官凌巍表示，王先生與蘇有朋簽訂的租賃合同及補充協議是雙方的真實意思表示，且不違反法律的強制性規定，合法有效。根據我國《合同法》的規定，當事人協商一致，可以解除合同。

鑒于蘇有朋對王先生無法取得營業執照的主張提出異議，法院向工商行政管理部門核實了《建設部等部門關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》的執行情況。

工商行政管理部門的答復是，由于蘇有朋的身份系臺胞，且其購買的朝外SOHO的房屋時間為2006年7月18日，而該《意見》的實施時間為2006年7月11日，故該處房屋確實無法辦理營業執照。

對此，法院認為蘇有朋并非法律專業人士，該《意見》實施的時間僅在其購買涉訴房屋前不久，蘇有朋無法及時得知最新頒布的各項法律法規情有可原，蘇有朋對于王先生無法取得營業執照、不能實現合同目的所遭受的損失不存在明顯過錯。

而王先生作為涉訴房屋的承租人，對租房的用途是明知的，在委托中介公司提供居間服務的過程中，王先生既沒有對中介公司的資質進行審查，也沒有對租賃房屋的經營限制加以留意，故對于無法實現商業經營的目的亦存在一定過錯。

由于王先生并未實際經營，且客觀存在裝修經營等損失，故法院從公平角度考慮，對王先生要求蘇有朋返還租金、押金并賠償裝修等相關損失的請求不予支持；同時，對蘇有朋要求王先生承擔違約金的主張亦予以駁回。

投資者的生意經

有媒體報道，蘇有朋早年間也許多商鋪無人租售曾投資過股票，但不是慘賠就是被深度套牢。后來，他決定只做房地產投資。

蘇有朋投資成功源于他眼光獨到。據說，他在上海某處的房子剛裝修好，就有房產投資者慕名以高出原價一倍的高價索購。

而這次遭遇官司，有業界人士分析，其根本原因與朝外SOHO近一段時間的冷寂有關。曾經熱鬧繁榮的朝外SOHO，以外籍尤其是韓國商戶居多，在遭遇國際性經濟危機后，韓國商戶大批撤走，朝外SOHO一下冷清下來。由于租金前后反差較大，有的業主無法接受，不愿降低房租，導致部分商鋪、寫字樓處于空置狀態。

但同樣也是朝外SOHO業主的崔先生卻不認同市場冷清的說法。“租金太高，太貪婪”，崔先生分析其他業主遇到的困境時如此說。

他于2001年貸款在朝外SOHO購買了一處200多平方米的寫字間，當時的房價大概是每平方米1萬多元。“幾年了，我的租戶就沒換過”，他說，自己取的是中間價位的房租，力求穩定，“長流水”，所以租金這幾年基本沒變過。雖然知道鄰居們租金漲了又漲，“目前已經到離譜的地步”，自己也曾經接到過“成千上百的許諾給出高租金的電話”，可是他從來沒動心過，所以，他的房子從來沒閑置過。

而他在深圳投資的商鋪，同樣在將近十年的時間內也沒有變過租金，“我知道四五千元的租金對方拿去轉手就是一萬五，可是他就得承擔空置的風險呀”。對投資理財有自己看法的崔先生說，蘇有朋之所以遇到官司，還是利益問題，“他降點房租不就什么事都沒了”。

崔先生說，投資商鋪，靠房租盈利，一般也就8%的收益。所以，他認為投資的大頭是房價上漲的部分。他說自己投資的建外SOHO的房子，這幾年房價漲了一兩倍，折合下來每年20%，“很滿足了，不能太貪”，“房價收益更高，才能叫投資收益。租金就當做利息，比存銀行強就行了”。

他建議朝外SOHO的鄰居們，“只要租費合理，就能租出去”。

但是，并不是降低房租就能解決空置商鋪的問題。記者在西南三環的萬年花城看到，大概有將近一半的底商商鋪是空置的，有的不停地換租戶，有的甚至自從建好之后就從來沒有經營過。

2011年1月10日，記者以購買人身份打電話聯系萬年花城商鋪銷售，對方很肯定地告訴記者：“全部賣完了。”對于那些空置房，對方的解釋是，“也許是業主不出租吧”。

記者從相關資料中獲悉，萬年花城商鋪于2005年開始銷售。作為一個200萬平方米的大型城市社區，萬年花城的商鋪面積達到12.8萬平方米。媒體曾對當時一期商鋪銷售的火爆場面有生動描寫：“40個全現房底商商鋪一小時被搶購一空。”

但是，這些底商經營情況一直不太好，因為周邊只是生活區，基本沒有寫字樓，所以除了餐飲情況較好外，其他店常年都是冷冷清清，因此商戶越來越少。

位于六里橋北里的風荷曲苑小區的底商商鋪也存在同樣情況。租用該底商一商鋪的美發店老板告訴記者，店里的顧客主要是小區住戶，客流少，同行競爭激烈，而且租金貴，基本掙不到什么錢，他正考慮要換到東邊發展。

曾經想投資商鋪的栗先生說，他做過市場考察和分析，商鋪除了肯德基、麥當勞能盈利達到10%～15%外，其他的商鋪盈利都很低，還不如其他投資渠道更可靠。再加上政策變動，比如規定住宅樓下不能開餐飲等，導致商鋪用途狹窄，生存困難。

一直進行房產投資的潘先生也說，盡管自己有上千萬元的資產，但從來不敢涉足“風險大”的商鋪投資。“投資商鋪，眼光很重要”，他說，選擇商鋪必須在商業成熟地區，最好臨街，但是，大部分人并不具備這個眼光和機會。

2010年新政出臺后，住宅遇冷，商鋪銷售再次掀起高潮，包括二三線城市，都成為商鋪投資重點。有人稱，2010年為商鋪投資年，“一鋪養三代”成為眾多投資者，包括手中有點兒閑錢的老百姓的夢想。

業內人士勸告，如果不是資金很雄厚，不要參與這場游戲。這種游戲一般人“玩不起”，因為它是“有錢人的游戲”。

相關鏈接：空置商鋪

2006年7月11日，建設部、商務部、發改委、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（建住房[2006]171號）規定：“（十）境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。”

（摘自《法律與生活》半月刊2011年2月上半月期）