房地產項目成功標準體系研究

曹小琳，胡杰坤

(重慶大學建設管理與房地產學院，重慶 400044)

房地產項目成功標準體系研究

曹小琳，胡杰坤

(重慶大學建設管理與房地產學院，重慶 400044)

房地產項目作為房地產業的核心產品，其成敗不僅直接影響到人居環境的改善和人民生活水平的提高，而且影響到一個國家的工業化、城市化進程。項目成功標準的制定是項目成功的首要保證，對項目實施有重要的指導意義。在總結國內外項目成功標準研究經驗的基礎上，運用文獻研究法和專家咨詢法，構建了基于房地產項目全壽命周期和項目利益相關者理念的二維項目成功標準矩陣，建立了項目成功標準的實施體系，有利于房地產項目從企業、社會、環境的長遠利益出發制定項目的成功標準，可避免房地產項目開發的短視行為，引導房地產業健康、有序地可持續發展。

房地產項目;成功標準;二維矩陣;實施體系

一、引言

項目成功標準的制定是對項目進行有效評價的前提，同時也為項目的實施明確了目標和方向，具有重要的指導作用。

房地產業是一個具有高度綜合性和關聯性的行業，是國民經濟中各行業相互集中、相互聯系的重要樞紐，在城市經濟發展中起著重要作用。房地產項目作為房地產業的核心產品，不僅是社會生產和人民生活的基本載體，還是國民經濟和區域經濟發展的重要推動力。因此，房地產項目的成敗不僅直接影響到人居環境的改善和人民生活水平的提高，而且影響到國家的工業化、城市化進程［1］。

近年來，房地產業的快速發展為國民經濟增長作出了巨大貢獻，同時，也產生了一系列社會、環境問題:房地產項目開發失控與無序建設造成土地資源與國有資產的浪費與流失;開發商片面追求經濟效益造成項目建設與城市發展總體規劃不協調，以及對生態環境的破壞;缺乏長遠戰略規劃的短視建筑造成新城變舊城，舊城改造的大拆大建等惡性循環，不僅造成資源的巨大浪費，而且產生了大量的建筑垃圾，對環境造成巨大威脅。上述問題的出現使人們開始審視究竟什么樣的項目是成功的項目。因此，探索與制定一套完整可行的房地產項目成功標準評價體系，不僅對項目的實施具有重要的指導意義，而且有利于房地產企業制定科學合理的建設目標，對開發項目進行全面的檢查、評價與完善，使房地產項目的開發建設更具前瞻性和科學性，有利于減少項目失敗所帶來的社會資源浪費，更有利于引導房地產業健康、有序地可持續發展。

二、國內外研究及應用現狀分析

目前，國內外針對工程項目成功標準的研究成果相對較多，而針對房地產項目成功標準的研究則鮮有見到，筆者通過對工程項目成功標準的研究現狀進行分析，基于項目共性，提出針對房地產項目的成功標準體系。

國外對于工程項目成功標準的研究已有幾十年的歷史，研究相對成熟，但由于項目的單一性和復雜性等特點，對項目成功標準尚無統一界定。1983年，Baker，Murphy和Fisher建議用時間、成本、質量作為衡量項目成功的標準。Atkinson將其稱之為“鐵三角”標準［2］。“鐵三角”標準為進一步研究提供了重要的參考和指導，在其基礎上發展形成了多個評價標準體系，如:項目成功標準的財務觀點［3］——在鐵三角標準的基礎上，考慮項目帶給承包商或投資者的商業價值;項目成功標準的項目利益相關者觀點［4］——在項目成功標準的評價中融入“人”的觀點，綜合考慮各個利益相關者的感受，使標準有了更廣泛的適用性;項目成功的主觀和客觀標準觀點［5］——認為除了時間和成本是客觀的之外，其他的標準都是主觀的;項目成功的“硬”標準和“軟”標準觀點［6］——強調標準分為切實的、定量的“硬”標準和無形的、定性的“軟”標準;項目成功的“項目管理過程的成功+項目產品的成功=項目成功”標準觀點［7］——認為在項目整個階段，項目經理關注的是項目管理過程的成功，而項目投資者則關注的是項目產品的成功，強調區分項目成功和項目管理的成功;項目成功的宏觀標準和微觀標準觀點［8］——認為應從客戶、投資人、承包商、政府、公眾等不同角度審視項目的成功，因此要從項目全壽命周期宏觀角度以及項目實施階段的微觀角度共同來把握。

國內在該領域的研究起步較晚，對涉及工程項目問題的研究主要基于對項目成功影響因素的研究，強調工程項目管理工作的重要性，對項目成功標準理論的研究成果主要有:基于項目全壽命周期的項目成功標準觀點［9］;基于利益相關者的核心價值的項目成功標準觀點［10］;基于項目全壽命周期管理和利益相關者視角的大型工程項目成功標準觀點［11］。

由此可見，工程項目，尤其是大型工程項目成功標準體系的重要性已引起廣泛關注，但對制定房地產項目成功標準的重要性尚未得到相應重視，甚至存在認識誤區，主要分為兩大類:第一，在房地產業快速發展、市場需求巨大的背景下，對項目成功標準的確定完全局限于項目高額利潤，這一類多存在于開發項目規模較小、不需要復雜技術的中小型房地產企業;第二，認識到項目成功標準的重要性，但在制定標準時過多考慮企業發展利益，對社會、環境等一些隱性問題缺乏足夠的責任心，導致對項目開發存在短期行為，這一類多存在于開發項目規模較大、技術較復雜、影響范圍較廣的大型房地產企業。

三、房地產項目成功標準體系分析

(一)房地產項目成功標準矩陣構建

通過對近年來國內外有關工程項目成功標準理論研究的文獻進行梳理，其中涉及項目全壽命周期理念的文獻約有14篇，涉及項目利益相關者理念的文獻約有13篇。具有里程碑意義的是——1983年，國外學者Baker和Murphy等人在其《Factors Affecting Project Success》一書中首次明確提出項目利益相關者的概念，為項目成功標準理論的研究提供了一個新的視角;1999年，Lim和Mohamed提出從微觀和宏觀兩個方面來評價項目的成功，第一次涉及項目全壽命周期的概念，在此基礎上，2005年國內學者林鳴、沈玲等從項目全壽命周期的角度深入分析了項目成功評價標準，并將其細分為預成功標準、建成成功標準和運營成功標準。此后，國內對于工程項目成功評價標準的研究多是在項目全壽命周期和利益相關者兩個理念的基礎上進行展開和深化。筆者應用文獻頻度統計法，在研究房地產項目成功評價標準時將同時引入房地產項目全壽命周期和項目利益相關者的理念，并通過專家咨詢，構建房地產項目的成功標準。

從房地產項目全壽命周期的角度制定項目的成功標準，應根據房地產項目的開發特點將其全壽命周期劃分為前期決策、規劃設計、建設實施、項目運營四個階段，而不再局限于項目的實施階段，其優點在于:(1)符合工程項目管理的慣例，有利于更加全面、準確地評價房地產項目的成敗;(2)將項目劃分為相互銜接的工作階段，有利于分析各個階段的工作重點，從而加強對各階段的管理及評價;(3)項目各階段都反映了中國在項目管理上的一些不足，如前所述，項目管理過多注重項目的實施階段，忽視了其他階段的管理，而項目的前期決策、規劃設計、后期運營逐漸體現越來越重要的地位［12］。

從項目利益相關者的角度制定房地產項目的成功標準，即應從系統的觀點出發，考慮到項目的實施環境是一個涉及地方有時乃至整個國家國民經濟、社會、生態環境的開放系統，而不僅是一個只涉及項目所在地的封閉系統。因此，項目的利益相關者不僅是與項目發生直接經濟關系的相關者，即以合同為紐帶的各利益集團——業主、設計方、承包商、最終用戶［13］，還應包括相關的政府主管部門、環保部門、開發項目所在區域的社會公眾等。

房地產項目涉及面廣，因此，項目成功的評價指標也應該是多維的，應按照“以人為本”的理念，從項目各利益相關者的角度出發，反映經濟、社會、環境等多方面的要求［14］，構建房地產項目的成功標準，如表1所示。

表1 房地產項目成功標準二維矩陣

(二)房地產項目成功標準實施體系構建

制定一套完整的項目成功標準是保證項目實現真正意義上成功的首要條件，而成功標準實施體系的構建則是項目成功的有力保障。在中國房地產項目開發活動的經驗總結中可以看出，項目管理已經由傳統的對項目實施階段的管理，拓展為對項目前期決策、設計、建造等建設全過程的管理。但是，項目后評價工作的重要性仍未得到應有的重視，國內在房地產領域的相關研究工作普遍存在缺乏基礎數據、統計數據不具體等問題。這除了與項目生產的單件性特點有關外，在很大程度上也與忽視對項目的后評價和管理經驗總結等有關。因此，房地產項目成功標準的實施體系應是涵蓋標準的制定、執行、經驗總結和反饋等內容的系統過程。如圖1所示。

標準制定——在項目開始時，綜合分析各種因素，不僅從項目產品、企業自身發展出發，還同時考慮其他項目關系人的利益制定項目的開發建設目標，以尋求多方“共贏”。

圖1 房地產項目成功標準實施體系

標準執行——以既定目標和標準為依據指導項目實施過程，并隨時檢查項目目標完成情況，發現偏差及時糾偏，并對項目的突發事件進行變更控制。

標準總結與反饋——在項目完成時，進行項目的后評價工作，即用項目成功標準檢查其最終完成情況、進行經驗總結，并通過反饋使標準不斷改進，亦可為后續項目的實施提供參考與借鑒，這是目前中國項目管理工作中仍沒有得到足夠重視和積極實踐的一項具有重要意義的工作。

四、結語

項目成功標準的制定是進行項目評價與項目控制的重要前提，亦是確保項目成功的首要任務。基于房地產項目全壽命周期和項目各方利益相關者，從經濟、社會、環境多方面綜合考慮制定的房地產項目成功標準二維矩陣使項目從真正意義上符合綠色、可持續發展理念。項目成功標準的實施將貫穿項目全過程，即包括標準的制定、執行、后評價和經驗總結的系統過程。對標準完成情況的總結與改進至關重要，有利于項目管理經驗的積累，并可為其他項目的實施提供參考與借鑒。

［1］劉成高.中國房地產業可持續發展研究［M］.成都:西南財經大學出版社，2008:212.

［2］陳贇，黃甲寅.關于項目成功標準的探討［J］.項目管理技術，2008(2):56－59.

［3］MORRIS PW G，HOUGH G H.The Anatomy of major projects［M］.Oxford，UK:John Wiley＆Sons，1987.

［4］BAKER B N，MURPHY D C.Factors affecting project success［M］.NY:Project Management Handbook，1983.

［5］CHAN AP C，SCOTT D，LAM EW M.Framework of success criteria for design/build projects［J］.Journal of Management in Engineering，2002，18(3):120－128.

［6］BRINER W，HASTINGS C，GEDDES M.Project leadership［M］.London:Gower，1996.

［7］WATERIDGE J.How can IS/IT projects be measured for success［J］.International Journal of Project Management 1998，16(1):59－63.

［8］LIM C S，MOHAMED M ZAIN.Criteria of project success:An exploratory re－examination ［J］.International Journal Project Management，1999，17(4):243 －248.

［9］林鳴，沈玲，馬士華，陳建華.基于項目全壽命周期的項目成功標準的系統思考［J］.工業工程與管理，2005(1):101－105.

［10］尹貽林，胡杰.項目成功標準的一個新視角——基于利益相關者的核心價值研究［J］.科技管理研究，2006(9):156－159.

［11］王進，許玉潔.系統思維視野下的大型工程項目成功標準［J］.中國工程科學，2008，10(12):79 －85.

［12］冉秀階.房地產企業項目管理成熟度模型構建及評價研究［D］.重慶:重慶大學，2010.

［13］王進，許玉潔.項目成功標準研究的動態演變與啟示［J］.經濟管理，2008(12):80 －86.

［14］王進.大型工程項目成功標準研究——基于利益相關者理論［D］.長沙:中南大學，2008.

Research on Real Estate Project Success Criteria System

CAO Xiao－lin，HU Jie－kun
(College of Construction Management and Real Estate，Chongqing University，Chongqing 400044，P.R.China)

Real estate project is the core product of the real estate industry;its success not only impacts the improvement of the residential environment and people's living standards， but also influences a country's industrialization and urbanization.The development of standards for project success is first and foremost to ensure the success of the project， and it has important significance for project implementation.On the basis of summarizing of domestic and overseas achievements on project success criteria，with the methods of literature research and expert consultation， this paper establishes a two－dimensional matrix for the real estate project success criteria from the points of project total life cycle and project stakeholders，and builds the implement system， which is conducive to develop real estate project success criteria from the long－term view of corporate， social， and environment， to avoid short－sighted behaviors of real estate project and guide the healthy， orderly and sustainable development of real estate industry.

real estate project;success criteria;two－dimensional matrix;implement system

F293.3

A

1008－5831(2011)06－0065－04

2011－07－09

曹小琳(1954－)，女，重慶人，重慶大學建設管理與房地學院教授，主要從事工程項目管理、技術經濟及管理研究。

(責任編輯 傅旭東)