淺析房?jī)r(jià)迅速上漲的原因及對(duì)策

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，國(guó)家的宏觀調(diào)控措施也不斷出臺(tái)，從信貸、稅收、住房保障、土地等政策到房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金要求等。文章著重于對(duì)房?jī)r(jià)的變化進(jìn)行了分析，在分析房?jī)r(jià)上漲原因基礎(chǔ)上，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)上漲原因?qū)Σ?/p>

中圖分類號(hào)：F293.30

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914(2011)03-053-02

近幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)的勢(shì)頭，其增長(zhǎng)幅度之大，范圍之寬，速度之快，在我國(guó)房地產(chǎn)歷史上是少有的。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，住房是百姓的生活必需品，又匯集了天下大量的資金，所以，房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)時(shí)刻牽動(dòng)著大家的敏感神經(jīng)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常迅速，已是不爭(zhēng)的事實(shí)，問題的關(guān)健是目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒有泡沫?這樣的發(fā)展速度是否正常?或者說，是什么原因?qū)е路康禺a(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)?對(duì)控制高房?jī)r(jià)有什么樣的建議?本文對(duì)此進(jìn)行了初步探討。

一、目前樓市現(xiàn)狀

近幾年來，我國(guó)房?jī)r(jià)一路暴漲，2010年國(guó)家動(dòng)用了強(qiáng)有力的政策工具，從限貸、限購(gòu)到限外，從信貸、稅收、住房保障、土地等進(jìn)行了三次調(diào)控，但房?jī)r(jià)漲幅從1月的9.5％到3月份的11.7％，一路上揚(yáng)。自6月起持續(xù)3個(gè)月的環(huán)比漲幅為零，但進(jìn)入9月，房?jī)r(jià)環(huán)比再度增長(zhǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)較10月上升0.82％。但據(jù)有關(guān)報(bào)道稱，目前中國(guó)卻有85％的家庭無力購(gòu)房，普通家庭8.76年不吃不喝才能買套房，居民收入漲幅比房?jī)r(jià)少5個(gè)百分點(diǎn)。望樓興嘆，一房難求，這絕對(duì)不是少數(shù)人面臨的困境。飛漲的房?jī)r(jià)與居民無力購(gòu)房的矛盾正在加劇。

目前我國(guó)某些大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著整體過熱和一定程度的泡沫。據(jù)2011年《住房綠皮書》中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告顯示，2010年我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)泡沫程度偏大，部分城市過大。綠皮書通過對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市一般地段，普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，普通商晶住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5％，其中有7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50％以上，11個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30％-50％之間。住宅價(jià)格泡沫指數(shù)代表實(shí)際房?jī)r(jià)中價(jià)格泡沫所占的比例，泡沫指數(shù)越大，說明該城市房?jī)r(jià)中的泡沫成分越大。用一個(gè)簡(jiǎn)單的比喻：粉絲也賣魚翅價(jià)。

二、房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲的原因分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)主要是由供求關(guān)系決定的，首先是供不應(yīng)求，供應(yīng)總量不足，需求的總量卻很大。其次是供需不對(duì)位，高端房產(chǎn)的供應(yīng)和低端住房的需求不對(duì)位。再次是1998年福利分房體制的終結(jié)和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為大行其道，主導(dǎo)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

1 城市化拉動(dòng)了住房消費(fèi)，改革開放以來，我國(guó)城市化水平逐步提高，城鎮(zhèn)規(guī)模和數(shù)量不斷增加，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的住房剛性需求越來越旺盛。1978年至2007年，城市化水平由17.92％提高到44.9％，年均增長(zhǎng)0.87個(gè)百分點(diǎn)。截至2007年底。我國(guó)有設(shè)市城市655個(gè)，建制鎮(zhèn)2萬個(gè)左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)到5.94億人。2010年中國(guó)的城市化水平將達(dá)到47％，即全國(guó)有6.3億人口在城市中生話，與2004年相比，城鎮(zhèn)人口凈增1.07億。城市化與工業(yè)化一并成為我國(guó)農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。近年來，國(guó)家提出的許多政策加速了農(nóng)村人口(包括土地被征用后的失地農(nóng)民)向城市轉(zhuǎn)移。改革開放30多年來，約2億農(nóng)民進(jìn)了城，還有約4億農(nóng)民的進(jìn)城問題需要解決，城市人口的急劇增長(zhǎng)帶來了巨大的住房需求。從2004年到現(xiàn)在，房子需求量逐年增大，2004年供求比是1:1，到2009年，供求比達(dá)到1:1.5，就是建一套房子，預(yù)賣了1.5套，完全成了賣方市場(chǎng)。可以估計(jì)，城市化的進(jìn)程將在未來較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)下去，中國(guó)將進(jìn)入城市化率40％到60％的加速擴(kuò)張階段。在這一時(shí)期，商品住宅的需求將繼續(xù)增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展。

2 住房制度改革刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，它表明中國(guó)新住房政策開始實(shí)施。政策目標(biāo)是將城市住房消費(fèi)從實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)住房商品化、市場(chǎng)化、自有化。從政策導(dǎo)向看，國(guó)家明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)、把住宅產(chǎn)業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)并出臺(tái)了一系列的扶持政策，電刺激著住房產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。個(gè)人購(gòu)買商品房的比例從1997年的30％左右上升到2003年的92.5％，個(gè)人消費(fèi)成為推動(dòng)房地產(chǎn)需求的決定性力量。

3 土地政策的變化推高了房?jī)r(jià)。2002年7月1日開始實(shí)行土地招拍掛制度，導(dǎo)致地價(jià)過高，上漲過快。而由于土地的壟斷性、稀缺性和儲(chǔ)值功能，開發(fā)商又能夠輕易地把地價(jià)轉(zhuǎn)移給房?jī)r(jià)，起到了催生房?jī)r(jià)的作用。

作為供應(yīng)方，地方政府的主要收入來源是賣地和稅收。土地的強(qiáng)制性招拍掛制度使地方政府有了土地壟斷的強(qiáng)大工具，也有了低價(jià)征用土地、高價(jià)招拍掛土地獲取巨額土地差價(jià)的利益驅(qū)動(dòng)，賣地收益最大化成為其政策和行為取向。許多地方政府用炒高地價(jià)的方式籌集地方政府收入，“招拍掛”與“價(jià)高者得”體制就成為地價(jià)上漲的推動(dòng)因素。在許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國(guó)有企業(yè)，天價(jià)購(gòu)買土地，成為“地王”，而最終把地價(jià)轉(zhuǎn)移給房?jī)r(jià)，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)的預(yù)期。招拍掛體制已經(jīng)成了房?jī)r(jià)上升的一個(gè)深層次的重要推動(dòng)原因。

4 投資、投機(jī)型購(gòu)房推動(dòng)了房?jī)r(jià)。“住房既是消費(fèi)品又是投資品”。據(jù)專家分析，當(dāng)前以及未來一段時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于總體供求不平衡狀態(tài)，“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲”的觀念幾乎深入人心，尤其是近年來漲幅較大，住房的投資價(jià)值就凸顯出來，漲價(jià)預(yù)期和賺錢效應(yīng)成為投資者趨之若鶩的主要原因。

從短期看，首先是通脹預(yù)期。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家介紹，當(dāng)前CPI已經(jīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，全社會(huì)的通脹預(yù)期在加強(qiáng)。由于不動(dòng)產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)品中抗通脹能力最強(qiáng)，保值、增值率最高的產(chǎn)品，對(duì)普通老百姓而言，投資購(gòu)房是抵御通貨膨脹有效的選擇之一。

其次是寬松的住房信貸環(huán)境降低了投資住房的門檻。2009年以來，政府為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，采取了多項(xiàng)措施刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)，放寬了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控限制，特別是大規(guī)模新增信貸投放，使更多人有能力通過貸款投資房地產(chǎn)。

第三是中國(guó)的民問投資渠道過于狹窄。高物價(jià)、低利率，儲(chǔ)戶錢袋“縮水”，“更多投資”取代“更多儲(chǔ)蓄”成為居民第一選擇。45.2％的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資”，37.6％的傾向于“更多儲(chǔ)蓄”，17.3％的傾向于“更多消費(fèi)”。因?yàn)槿嗣駧艑?duì)外升值，對(duì)內(nèi)貶值，除了樓市、股市，老百姓缺乏投資渠道，而目前買房子是最簡(jiǎn)單有效的理財(cái)方式，相對(duì)近年來大起大落的股市，目前“房地產(chǎn)投資”以26.1％的相對(duì)高值繼續(xù)成為居民投資首選，“股票投資”僅為14.8％，位居第三，加之樓市的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，吸引力更強(qiáng)，這在一定程度上助長(zhǎng)了樓市的繁榮。

5 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)提升。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)中一個(gè)明顯的特征正是城市之間的競(jìng)爭(zhēng)。這種競(jìng)爭(zhēng)之中，所有的城市政府都在努力改變城市的形象，不斷地加大對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)功能的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學(xué)校、醫(yī)院、文體設(shè)施以及城市花園和改善城市面貌，因此許多“地王”的出現(xiàn)正在于公路、輕軌的作用；正在于城市花園的環(huán)境改變；正在于學(xué)校與醫(yī)院提供了專項(xiàng)的需求。不但所供的土地被社會(huì)與投資者重新認(rèn)識(shí)了，周邊的房?jī)r(jià)也在市場(chǎng)中得到了價(jià)值的重新認(rèn)定。

其他如國(guó)際“熱錢”涌入、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、建房成本、房產(chǎn)的金融杠桿作用、傳統(tǒng)文化、居民收入增長(zhǎng)、開發(fā)商“捂盤惜售”等都不同程度地推動(dòng)著房?jī)r(jià)不同幅度的上漲。

三、對(duì)控制高房?jī)r(jià)的幾點(diǎn)建議

1 治理通脹，控制價(jià)格，調(diào)整結(jié)構(gòu)。2010年12月11日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月CPI(居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù))同比上漲5.1％，正在加重的通脹成為目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要矛盾。

房地產(chǎn)和土地價(jià)格上漲產(chǎn)生了大量的擠出效應(yīng)，影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源合理配置。高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了其他行業(yè)的投資過熱，尤其是鋼材等建材和電力，從而加劇了中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的瓶頸問題，也將進(jìn)一步拉大收入分配差距，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生影響，住房不降價(jià)，將會(huì)而對(duì)更為嚴(yán)重的通貨膨脹。

房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的大調(diào)整勢(shì)在必行，包括供求總量和供需對(duì)位的調(diào)整。社會(huì)購(gòu)房群體分為高、中、低三類，同家應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策。用經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房來讓低端有保障。用限價(jià)商品房來讓中端保平穩(wěn)。純商品房來解決高端需求。只有結(jié)構(gòu)的調(diào)整才能使不同收人家庭買得到、必得起，租得到、租得起和收入相匹配的房子。解決這個(gè)問題的關(guān)鍵是理清基本需求、改善需求和投機(jī)需求這三層需求，并合理協(xié)調(diào)商品房、保障房和小產(chǎn)權(quán)、城中村、農(nóng)民房、地下室、集體宿舍等“小、城、農(nóng)、下”市場(chǎng)。

2 嚴(yán)格控制投資、投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要抑制房?jī)r(jià)，必須抑制投機(jī)。要抑制投機(jī)，應(yīng)該繼續(xù)在土地、金融、財(cái)稅上做文章，管住土地，管住銀行。一方而要通過信貸杠桿，增加投機(jī)性購(gòu)房的成本和門檻；另一方面，要通過稅收杠桿，降低投機(jī)者的房地產(chǎn)投資收益。

首先，政府應(yīng)建立科學(xué)的土地供應(yīng)和監(jiān)管制度，在統(tǒng)籌平衡建設(shè)發(fā)展和農(nóng)田保護(hù)的基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)卦黾油恋毓?yīng)總量，通過土地“放水”，以及嚴(yán)禁囤地、炒地的政策來抑制地價(jià)。同時(shí)在對(duì)土地招拍掛進(jìn)行完善的基礎(chǔ)上，改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，降低土地出讓金收益，以減少房?jī)r(jià)中的土地成本。另外，還應(yīng)實(shí)行差別化的土地政策，對(duì)于保障性住房、商品房中的低價(jià)房和非高檔住宅的土地供成實(shí)行鼓勵(lì)性的政策；

第二，剝離銀行和投機(jī)者，不要讓銀行再作為投機(jī)者的助火劑和避風(fēng)港。出臺(tái)更有針對(duì)性的差別化信貸政策，規(guī)范、限制銀行貸款。如對(duì)于居民購(gòu)買第一套住房，仍然應(yīng)該堅(jiān)持以前利率七折優(yōu)惠和首付20％，這個(gè)政策，至少在目前仍然應(yīng)該堅(jiān)持，不能貿(mào)然取消首套住房的利率優(yōu)惠，引發(fā)恐慌性的購(gòu)房；然后應(yīng)該嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款、提高商品房開發(fā)的資本金比例、并逐漸取消預(yù)售制度，如把2010年降低到20％的資本金提高到35％及以上。

第三，實(shí)行有保有壓的稅收政策。差別化的稅收政策絕不僅僅限于營(yíng)業(yè)稅和印花稅等毛毛雨般的差別對(duì)待，而應(yīng)該通過收取房產(chǎn)稅、房屋空置稅、特別消費(fèi)稅等方法加大投機(jī)者成本，同時(shí)加大房屋流轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)，如對(duì)別墅等高檔住宅、擁有二套以上住房的征收房產(chǎn)稅；對(duì)于購(gòu)買多套住房的行為，累進(jìn)征收營(yíng)業(yè)稅。

3 調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)。目前的保障性住房有三種，第一種是廉租房，保證城市里的老居民住房，第二種是經(jīng)濟(jì)適用房，保證拆遷戶、國(guó)企員工、引進(jìn)人才用房；第三種是公共租賃住房，放開戶口讓有穩(wěn)定工作的外來移民居住。政府應(yīng)建立以公共租賃住房為發(fā)展方向，體現(xiàn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、員工公寓和農(nóng)民工住房的保障要求，梯度化、多形式、全覆蓋的住房保障體系。從資金、土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠等方面加大住房保障的建設(shè)力度和監(jiān)管力度。同時(shí)還要繼續(xù)限制國(guó)有企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于那些已經(jīng)以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的國(guó)有企業(yè)，應(yīng)盡量減少普通商品住房建設(shè)，把主要精力放在保障性住房建設(shè)上。以此來增加保障性住房房源，抑制投機(jī)需求，切實(shí)解決中低收入家庭住房困難，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。

4 加強(qiáng)輿論宜傳，樹立正確的住房消費(fèi)理念。應(yīng)用宣傳教育手段，培育廣大居民樹立正確的住房消費(fèi)觀是十必要的。我國(guó)在政策取向上，缺乏對(duì)租賃住房的引導(dǎo)。我們的居民往往尤法將“有房住”和“擁有住宅”區(qū)分開。人人有房住，并不意味著戶戶擁有住宅產(chǎn)權(quán)，要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這個(gè)目標(biāo)有兩中途徑，一是買房，二是租房。如果消費(fèi)能力不能夠承受購(gòu)房的負(fù)擔(dān)，就應(yīng)該采用租房的方式改善居住條件。即使是選擇購(gòu)房的家庭，也不一定追求一步到位，應(yīng)選擇在自己的能力范圍內(nèi)量力而行。所以住宅消費(fèi)形式不能單一化，從觀念上要有改變。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)是世界上公認(rèn)的住宅自有率很高的國(guó)家，比英國(guó)、德國(guó)、法同等國(guó)家都高，至2010年第三季度也不過66.9％，而我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住宅自有率在2008年就已很高，因此，居民過度依賴從市場(chǎng)上購(gòu)買住宅實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的消費(fèi)理念，必然推動(dòng)房?jī)r(jià)的卜升。再加之居民“買漲不買跌”的心理，也不管自己有無需求和實(shí)力，盲目跟風(fēng)，導(dǎo)致越追越漲，越漲越追的惡性循環(huán)。所以國(guó)家應(yīng)發(fā)揮輿論的正面引導(dǎo)作用，引導(dǎo)消費(fèi)者正常、理性消費(fèi)，形成正確的梯級(jí)消費(fèi)觀念，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

總之，住房問題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事，讓每個(gè)人有房可居任重而道遠(yuǎn)。國(guó)家要加大民生住房工程建設(shè)、保障性住房建設(shè)，讓每個(gè)居民在可承受的經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)都買得起房子，過上幸福美滿的生活。

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