房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的政府責(zé)任與市場(chǎng)機(jī)制

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展與壯大的同時(shí)存在著一些不容怨視的問(wèn)題，需要通過(guò)市場(chǎng)和政府兩個(gè)方面的調(diào)控加以解決。文章在分析了市場(chǎng)在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用機(jī)制及“市場(chǎng)失靈”的表現(xiàn)后，進(jìn)一步分析了政府在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用及宏觀調(diào)控的措施及其效果，根據(jù)以上的分析提出了從市場(chǎng)和政府兩個(gè)層面完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)

市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 政府宏觀調(diào)控

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914(2011)03-277-03

一、引言

隨著我國(guó)工業(yè)化與城市化的進(jìn)程不斷推進(jìn)．房地產(chǎn)市場(chǎng)在住房制度改革后得到了快速發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響重大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與否，直接關(guān)系到我國(guó)的國(guó)計(jì)民生。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，出現(xiàn)了一些不容忽視的問(wèn)題。直接表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結(jié)構(gòu)不合理以及房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)等一系列問(wèn)題。面對(duì)這些僅靠市場(chǎng)機(jī)制已不能解決的問(wèn)題，政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)要取得預(yù)期的調(diào)控成效．必須從市場(chǎng)和政府兩個(gè)方面同時(shí)進(jìn)行。對(duì)于如何有效發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制和政府宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的作用也就成為了熱點(diǎn)研究問(wèn)題。

研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的文獻(xiàn)較多，大致可分為兩類，一類是從市場(chǎng)和政府兩方面進(jìn)行分析的。另一類是單從政府調(diào)控分析的。

(一)從市場(chǎng)和政府兩個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的研究

趙傳偉(2006)從市場(chǎng)和政府兩個(gè)方面的運(yùn)行機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行了研究。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制來(lái)分析，他認(rèn)為企業(yè)和個(gè)人追求利益最大化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特性，但是在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關(guān)法律法規(guī)則說(shuō)明了其運(yùn)行的不規(guī)范性。此外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行并不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，其商品的價(jià)格也不能反映商品的真實(shí)信息，這必然導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不正常。從政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控機(jī)制分析，作者提出正是由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)存在著以上的不足，因此需要政府對(duì)此加以宏觀調(diào)控。而我國(guó)由于地方政府與中央政府的政策目標(biāo)差異，使得政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果并不理想。因此作者提出需要在市場(chǎng)機(jī)制和政府運(yùn)行機(jī)制兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控才能取得相應(yīng)的成效。張躍慶(2005)認(rèn)為價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題，對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商和學(xué)者提出的房地產(chǎn)價(jià)格只能由供求決定的說(shuō)法，他認(rèn)為是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際的。他提出房地產(chǎn)商品價(jià)格與一般商品價(jià)格一樣，都是由成本+利潤(rùn)構(gòu)成的，而之所以我國(guó)的利率機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不起作用的原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率不是由房地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)的，而是轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。他認(rèn)為只有提高房地產(chǎn)市場(chǎng)化的水平。國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)機(jī)制，就一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)生國(guó)家預(yù)定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況后，認(rèn)為需求結(jié)構(gòu)的變化主要與住房?jī)r(jià)格有關(guān)，與硬性指標(biāo)關(guān)聯(lián)不大，單靠行政的手段使需求適應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以達(dá)到目的，并對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出了相關(guān)政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產(chǎn)行業(yè)壟斷枧角，提出要斬?cái)喈a(chǎn)業(yè)鏈條，用市場(chǎng)機(jī)制重新整合房地產(chǎn)業(yè)．并提出房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工與銷售、物業(yè)管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費(fèi)；成立房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)管理局，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特許化管理等政策建議。可見(jiàn)，從市場(chǎng)和政府兩個(gè)層面研究的文獻(xiàn)并不多。以上學(xué)者的研究從不同的視角分析了市場(chǎng)和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，但是對(duì)二者在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中如何作用的機(jī)理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結(jié)合市場(chǎng)機(jī)制與政府責(zé)任在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用來(lái)制定對(duì)策。

(二)從政府層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的研究

目前大多數(shù)的文獻(xiàn)研究集中于政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的責(zé)任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策和住房保障政策四個(gè)方面對(duì)政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行了效應(yīng)分析。黎顯揚(yáng)(2010)分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性與可行性，提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要途徑分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式，直接調(diào)控手段有價(jià)格指導(dǎo)和價(jià)格管制，計(jì)劃，規(guī)劃以及管理手段；間接調(diào)控手段有經(jīng)濟(jì)手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響．認(rèn)為地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，從受益者向監(jiān)督者轉(zhuǎn)變，以在房地產(chǎn)調(diào)控中充分發(fā)揮出地方政府作用。陳丹(2009)認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。迫切需要政府通過(guò)宏觀調(diào)控予以調(diào)解控制，但利率調(diào)控房?jī)r(jià)失效，土地儲(chǔ)備制度調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)難度高、效果差，期房銷售制度改現(xiàn)房銷售制度缺少相應(yīng)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)以及開(kāi)征物業(yè)稅的基礎(chǔ)性工作準(zhǔn)備不足。以經(jīng)濟(jì)手段為主的政府宏觀調(diào)控工具已經(jīng)出現(xiàn)“調(diào)控疲勞”．進(jìn)而預(yù)示著當(dāng)前我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控或許將由以經(jīng)濟(jì)手段為主的“軟著陸”轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕姓侄螢橹鞯摹坝仓憽薄Ｚw傳波(2009)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在整體供給過(guò)剩與價(jià)格持續(xù)上漲并存的非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格受到房產(chǎn)商的操縱，是一個(gè)供給壟斷價(jià)格而不是均衡價(jià)格，建立了政府參與下的房地產(chǎn)企業(yè)模型，通過(guò)模型分析得出政府和房產(chǎn)商在博弈過(guò)程中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱和樂(lè)觀預(yù)期，政府的政策效應(yīng)實(shí)際上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升．造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的效率損失和房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府政策失靈。此外．張珺，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色以及政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的基礎(chǔ)性作用。

綜上所述，目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)刪控的研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)需要，本文將在對(duì)市場(chǎng)機(jī)制和政府責(zé)任在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用機(jī)理分析之后，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，分析市場(chǎng)失靈的具體表現(xiàn)以及我國(guó)政府所采取的政策及其效果分析，并據(jù)此提出符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策建議。

二、市場(chǎng)在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用機(jī)制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制在資源配置中起基礎(chǔ)性優(yōu)化作用，其作用的發(fā)揮是建立在兩個(gè)前提條件之上的，一是市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，二是價(jià)格反映真實(shí)商品信息。若兩個(gè)條件有其一不能滿足，則市場(chǎng)機(jī)制在配鼴資源時(shí)會(huì)出現(xiàn)“市場(chǎng)失靈”。

(一)市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析

我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變后，市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”就通過(guò)價(jià)值規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中起著基礎(chǔ)性的配置作用。市場(chǎng)機(jī)制包括價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中．市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制有其自身的特點(diǎn)。

1．供求機(jī)制。供求機(jī)制是通過(guò)供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當(dāng)供過(guò)于求時(shí)，供給商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，此時(shí)為買方市場(chǎng)，價(jià)格下跌；反之．當(dāng)供小于求時(shí)，買方競(jìng)爭(zhēng)激烈，為賣方市場(chǎng)．價(jià)格上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其特殊性。供求機(jī)制發(fā)揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機(jī)制的作用范圍有限，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域性，一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的短缺很難由其他區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)彌補(bǔ)。此外。就算是同一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)由于建筑風(fēng)格等的差異，其他房地產(chǎn)也難以替代。二是房地產(chǎn)供求均衡需要較長(zhǎng)時(shí)間完成，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不像其他商品市場(chǎng)，其建設(shè)周期較長(zhǎng)，在需求變化后，不能及時(shí)調(diào)整供給以符合市場(chǎng)需求。三是滿足需求的方式較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅可以通過(guò)提高增量房地產(chǎn)的供給來(lái)滿足市場(chǎng)需求。還可以通過(guò)改變存量房地產(chǎn)的用途，如出租轉(zhuǎn)出售等來(lái)滿足需求。

2．價(jià)格機(jī)制。價(jià)格機(jī)制是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格圍繞其價(jià)值波動(dòng)的變化來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求，從而使供求趨于平衡，優(yōu)化資源配置。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，若房屋銷售價(jià)格上漲。則會(huì)使社會(huì)有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價(jià)格下跌．則會(huì)增加社會(huì)有效需求，供給減少。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比價(jià)的變化也可以促進(jìn)存量房地產(chǎn)的流通，存量房地產(chǎn)如能有效進(jìn)入流通領(lǐng)域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。

3．競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是其動(dòng)力機(jī)制，包括爭(zhēng)奪土地、市場(chǎng)、資金、人才以及先進(jìn)技術(shù)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不單單是供給商之間的競(jìng)爭(zhēng)，買方之間的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品具有差異性，特殊地理位置的房地產(chǎn)具有特殊的使用價(jià)值，買方會(huì)因此競(jìng)相提價(jià)，從而使得其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還具有區(qū)域性，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有較強(qiáng)的區(qū)域性是一致的。房地產(chǎn)商為了吸引顧客，會(huì)在價(jià)格、質(zhì)量以及物業(yè)管理等方面展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中“市場(chǎng)失靈”的表現(xiàn)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中“市場(chǎng)失靈”表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡，二是市場(chǎng)信息不對(duì)稱，三是房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)，四是供給結(jié)構(gòu)不合理。下面對(duì)每個(gè)問(wèn)題逐一詳述：

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出供小于求的現(xiàn)象，而且供需不平衡有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，這從近幾年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(lái)(見(jiàn)表1)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅竣工的套數(shù)均小于住宅銷售的套數(shù)，且有逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)。直接的后果是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下(見(jiàn)圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個(gè)方面：一是我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，城市化進(jìn)程加快，城市人口快速增長(zhǎng)。客觀上對(duì)房地產(chǎn)的需求加大；二是我國(guó)城市批準(zhǔn)建設(shè)用地有限．土地供給不能滿足快速增長(zhǎng)的需求，致使“地王”頻現(xiàn)；三是房地產(chǎn)商囤積土地、“捂房”現(xiàn)象嚴(yán)重。使房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給減少。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為嚴(yán)重，虛增了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

2．房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱。信息不對(duì)稱指的是交易一方對(duì)交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時(shí)性與連貫性方面存在差別。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)防信息不對(duì)稱的成本費(fèi)用高，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的現(xiàn)象比起其他產(chǎn)品市場(chǎng)更為明顯。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于信息不對(duì)稱已造成了諸多問(wèn)題，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。在一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)鏈條中，只有消費(fèi)者是信息不對(duì)稱的受害者．而開(kāi)發(fā)商則無(wú)疑占據(jù)信息優(yōu)勢(shì)地位，我國(guó)市場(chǎng)管理層還沒(méi)有建成中立的、公開(kāi)的信息發(fā)布體系。

3．房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商通過(guò)正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)追求利益最大化本無(wú)可厚非，但是我國(guó)房地產(chǎn)商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場(chǎng)提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價(jià)格，并且因此給消費(fèi)者的合法權(quán)益造成了不必要的損失，使得整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展也因此遭受損害。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，房地產(chǎn)商土地囤積逐年增長(zhǎng)(見(jiàn)圖2)，房屋空置率過(guò)高同時(shí)價(jià)格又不斷飆升，本身就說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行中的不規(guī)范性。

4．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理。供給結(jié)構(gòu)不合理是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的問(wèn)題之一，表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是戶型結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價(jià)格結(jié)構(gòu)不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總?cè)藬?shù)70％的中低收入者所需要的經(jīng)濟(jì)適用房的新開(kāi)工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開(kāi)工面積以及投資完成額相對(duì)來(lái)說(shuō)占比大，且逐年增加。

三、政府在房地產(chǎn)運(yùn)行中的責(zé)任

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行在市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用的兩個(gè)前提條件方面均存在不足．存在“市場(chǎng)失靈”，需要政府從社會(huì)收益最大化的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

(一)政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，政府主要是通過(guò)土地出讓管理、財(cái)政稅收政策、對(duì)信貸資源的疏導(dǎo)以及住房保障政策來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，以促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，同時(shí)兼顧房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平性。

1．土地出讓管理機(jī)制。由于我國(guó)土地是國(guó)家所有的，私人沒(méi)有土地的所有權(quán)，因此政府有責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化及價(jià)格的漲落來(lái)調(diào)節(jié)土地的出讓計(jì)劃。通過(guò)變動(dòng)土地出讓數(shù)量及出讓方式．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)和供給數(shù)量，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。

2．財(cái)政稅收機(jī)制。財(cái)政稅收機(jī)制是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段之一，政府通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的課稅對(duì)象、交易數(shù)額以及征收稅率的大小的調(diào)節(jié)來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求和有效供給，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的變動(dòng)．實(shí)現(xiàn)政府預(yù)期的政策目標(biāo)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置。

3．信貸政策機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資金來(lái)源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機(jī)制可以從金融調(diào)控的視角對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模的管理以及利率的變動(dòng)．可以有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的力度以及購(gòu)房者需求的大小。從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)政府的調(diào)控目標(biāo)。

4．住房保障機(jī)制。我國(guó)中低收入者比例非常大，必須有相關(guān)的住房保障機(jī)制來(lái)保障迭一群體的基本住房需求。政府通過(guò)制定相關(guān)的住房政策，如修建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、規(guī)定房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)適房的修建比例等政策來(lái)保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施及其效果分析

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一系列問(wèn)題．我國(guó)政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。

1．土地政策分析。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題是一個(gè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，用土地出讓管理措施來(lái)調(diào)控結(jié)構(gòu)性矛盾，其政策效果不強(qiáng)。更重要的是我國(guó)是多渠道、多源頭供應(yīng)土地。由于我國(guó)財(cái)政體制的原因，地方“土地財(cái)政”的局面難以改變．導(dǎo)致地方政府和中央政府的調(diào)控目標(biāo)不一致，通過(guò)土地出讓管理措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)針對(duì)性不強(qiáng)。

2．財(cái)政政策分析。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)需求調(diào)控中，出臺(tái)了一系列相關(guān)的房地產(chǎn)稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，還有諸如二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅等，這些政策的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需達(dá)到平衡。

3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)常用的調(diào)控手段，諸如調(diào)整準(zhǔn)備金率、調(diào)整住房公積金存貸款利率、調(diào)整購(gòu)房首付比例等。如2010年4月15日對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)暫緩發(fā)放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。

4．住房保障政策分析。1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房改革的目標(biāo)就包括要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，政府在調(diào)控的過(guò)程中也加大了保障性住房供給的干預(yù)。但是我們從表2和表3可以看到無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工面積占住房開(kāi)工面積的比重，還是經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對(duì)經(jīng)適房的價(jià)格管制使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿投資低利潤(rùn)的經(jīng)適房，而是投向高利潤(rùn)的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監(jiān)督機(jī)制的缺乏，政策未能得到有效實(shí)施。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策建議

綜合以上分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控都存在不完善之處，需要從市場(chǎng)機(jī)制和政府運(yùn)行機(jī)制兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以調(diào)控，才能促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

從市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制來(lái)看，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的兩個(gè)前提條件存在著很大的不足。我國(guó)現(xiàn)階段應(yīng)重點(diǎn)從這兩個(gè)方面完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。一是提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)程度，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和土地出讓市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。在我國(guó)，由于土地資源是歸國(guó)家或集體所有，在土地出讓過(guò)程中，應(yīng)減少土地審批的行政權(quán)力干預(yù)，使土地的出讓真正實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)。二是提高市場(chǎng)信息透明度。即完善商品信息機(jī)制，減少信息不對(duì)稱給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的損害。我國(guó)應(yīng)建立相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)制度。定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的土地成本、建筑成本、房地產(chǎn)商品供給信息、房地產(chǎn)價(jià)格及房屋空置率等向社會(huì)公布，讓供需雙方信息不對(duì)稱的局面逐漸改變。避免房地產(chǎn)商為了抬高商品價(jià)格，蓄意向市場(chǎng)提供虛假商品信息。在此基礎(chǔ)上，還要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制、成本及供需機(jī)制。

從政府運(yùn)行機(jī)制來(lái)看，政府的責(zé)任是在市場(chǎng)失靈的時(shí)候進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)如此，應(yīng)當(dāng)明確政府與市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理上的界限，政府在調(diào)控中既不能“缺位”，也不能“越位”。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中．政府的責(zé)任就是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)健運(yùn)行，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，防止過(guò)度投機(jī)和炒作，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。此外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性。政府還應(yīng)進(jìn)一步完善社會(huì)保障制度，出臺(tái)相關(guān)政策保障低收人階層的基本住房需求。