從財務能力到突飛之房價

我國房地產業從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，國家相繼出臺積極的土地、房貸等扶持政策，隨著農村城鎮化的逐步興起和城市居民的經濟水平不斷提高等諸多因素影響，快速的刺激了購房需求不斷增長，房地產業得到飛速迅猛發展，近年來取得了令人矚目的成就。目前許多城市的房價已創歷史新高，但上漲勢頭近來有增無減。可是房價一旦上漲過快，則會對經濟發展和社會運行產生巨大的殺傷力，20世紀90年代日本和我國海南的房地產泡沫都是很好的例證。尤其高房價已超過真正需求住房居民的購買能力時，巨大的購房壓力，抑制了其他有效需求的持續增長，制約了國民經濟的健康運行。影響了人民的生活質量的提高，給人們心理上、精神上造成壓力和恐慌，成為社會不穩定的根源之一。故此，深入分析房價上漲過快的原因并找出對策，已成當務之急。

現狀：受各種因素影響，我國城市住房價格正呈現多數城市正常上漲和一些地區房價過高的不平衡發展趨勢，我國已相繼出臺用國家宏觀調控政策，動用金融工具，對個別房價過高的地區進行適度調整，整體態勢有序可控。

1. 住房需求旺盛，物價上漲，推動房價上漲。首先，人口眾多的基本國情，決定了國民需要數量巨大的住房供給。小家庭的加速出現，進一步加大了對住房的需求。其次，在實現工業化過程中，對城市原有住房的拆遷改造，農民工向城市的遷移，需要新建住房，以滿足城市化要求。再次，從建設成本看，近年來我國因地價、建材價格和建筑用工成本都在提高；從需求角度看，由真正需要房居住形成的真實需求與無需居住、持資炒房的虛假需求所形成的總需求導致城市商品房供不應求。基于以往工資水平偏低，近年提高工資水準，連鎖反應引起建材漲價、安裝費用提高，從而增加建設成本，帶來房價上漲應屬正常情況。最后，房屋作為不動產，具有產權明晰、易于保護的特點，不僅是財富保值、對沖通脹的工具，除有居住的使用價值外，還有融資、抵押等功能，因而獲得富人的偏好和青睞。

2. 國家房地產的調控政策正在逐步完善。為適應我國房地產發展的需求，促進房地產市場化，規范房地產在市場化過程中的運作行為，中央政府以及各地方政府相繼出臺并完善了一些對房地產市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產的良性發展。一系列房地產行業相關政策、法規的出臺，對房地產市場秩序的調整和規范，房地產市場的健康發展，以及政府可以合法、有效地對房地產市場進行調控都起到重要作用。

3. 現實中，許多城市居民在已經擁有一套自有住房后，又拿出富余資金、利用各種借款購買第二套、第三套房子。而沒有實力的普通居民連一套也買不起，形成了能買得起的多買，買不起的越來越買不起。當達到預期利潤目標時，他們立即以真實需求的對立面——“供給”進入市場，賺取差價。時機不成熟時，形成了城市“空關房”，將稀缺資源死死的掌握在部分投資投機商手中。尤其有部分開發商，為獲得預期高額利潤，采用惜售等各種手段，儲備房源，制造房屋虛假緊俏。造成個別地區房價虛高，超出居民實際承受能力，繼續發展下去，有可能產生地產經濟泡沫，將會影響我國國民經濟健康發展和人民安居樂業的正常需求。

原因：房地產市場的客觀和投機需求過旺，是造成近期房價上漲過快的一個主要原因。

隨著居民收入水平的提高和購房能力的增強，城市周邊平房拆改及原有市民產生購新房、改善生存條件的欲望，對房地產的真實需求不斷增加。加上對所謂“城市化必然帶來房價上漲”理論的深信不疑，房地產市場的投機需求的形成，造成房市供不應求的表象，助推了房價必然上漲。

1. 房地產業通過操縱房源，控制房價，尋求高額開發利潤，也是造成近期房價上漲過快的一個重要原因。客觀因素就是由于地價、物價和人工的逐年攀升，建房成本逐年加大，相應的市場價格應該是在一定范圍內合理增長，實際產生的利潤比原房地產業在開發前測定的初步利潤一般情況有所增加，由于開發商手握房源稀缺資源，采用延期交房，捂盤惜售等手段，助推了房源不正常稀缺的增長，隱性推高房價。造成房地產業活生生的暴利，給投資者產生了強烈的吸引力，形成了上述周而復始的惡性循環，助推房價上漲。

2. 地方政府的“土地財政”需求，地價上漲過快，房地產市場進一步無控擴大，加之政府出于財政收入增長和城市美化考慮，繼續大量批地，開發商大量買地建房，房源不斷增加。價格快速上漲造成更大的財富效應，吸引更多的投資需求，開發商因此可以再一次提價。以此往復，地價攀升、投資需求與虛高價格互為因果，把房價推向更高水平。而有居住需求的人卻因買不起房望而生畏。

3. 個別地區和部門為保護自身利益，對國家調控政策的落實力度逐級減弱，造成調控效果拖延。遏制房價上漲的措施缺乏監督檢查和處置力度，新聞媒體雖對個別事項處置進行報道，但能看出來也是不疼不癢的處理，根本達不到震懾的效果。種種原因，造成調控力度弱化，間接的助漲了其堅挺房價投機行為的可持續性。

目前，國家已對職工購置多套房進行控制，但對房地產開發商持有空置房的處罰力度不夠，對已經購置多套房的投機商制裁政策尚未出臺。

建議：過高的房價將要影響社會的和諧穩定，將危及國計民生的顯性與隱形并存的“災難”，從現在開始應采取有力的措施予以遏制。

1. 土地市場規范化。政府做好規劃，制定時間表，并詳細說明未來期限內土地供應規模、土地供應范圍、供應土地的規劃，讓房地產市場能充分理解政府的計劃從而實現理性的開發。對于開發商來說，土地是他賴以生存的資源，有些開發商擔心下一步沒有土地可開發，于是，在拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負沉重的壓力經營開發，市場以這樣的形勢走下去是不健康的。

政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，在實行招、拍、掛公平競爭的基礎上，適當出臺一些土地讓利與房價上限掛鉤等調控政策，以穩定市場房價，促進房地產業的健康持續發展。當環境出現明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一系列的應對機制，強化政府對地產市場的有序控制。

2. 加強政府宏觀調控，加快消化積壓空置商品房和控制投機性持有住房政策的出臺。政府必須通過空置率考核指標與開發審批相掛鉤，控制房地產開發公司的空置量，同時，加大個人多套住房出租和個人空置房相關稅費的調控力度，促使個人空置房的有序出讓和消化。使多占房產的人多納稅，增加房地產市場的投機風險，遏制投機性需求。政府對長期空置的房地產要進行強有力的干預，對于通過市場途徑不能消化的空置房地產，政府可以用合理價格收購用作廉租房。

3. 重新分配出讓金，弱化地方抬高物價的沖動。在中央與地方政府之間應重新分配土地出讓金。通過對土地出讓金分享比例的調整，弱化地方政府擴大土地收益、放任地價上漲的動機。這也有助于加強中央對地方土地開發的調控力度，從而保證中央宏觀調控政策的執行，防止因為地方利益損害全局的后果發生。

4. 建立多元化的住房分配體系。目前，中國的房地產市場正處于取消福利房，向住房商品化過渡這一特殊時期，由于尚未建立起完善的過渡機制，過快的住房市場化與居民收入及國民住房理念不相匹配這一難點問題沒有得到很好對接和解決，迫切要求盡快建立起完善靈活的過渡機制。政府在宏觀調控上也要針對各個層面消費需求，有意識地制定出臺廉租房、保障房、限價房、商品房土地出讓、金融支持、稅費減免等政策，幫助市場建立完善的住房分配體系，使房地產行業能夠可持續的健康發展。

5. 打擊房地產業的投機行為。改變地方政府過于倚重房地產稅收以及靠土地經營城市的發展理念。嚴厲打擊該行業偷稅漏稅、滋生腐敗，破壞國家稅收政策和法律尊嚴等官商勾結的歪風，制定法規并依法嚴懲其捂盤惜售、拖延工期、違規預售等擾亂市場的公平競爭的行為。同時，必須強化社會監督，重拳出擊，消除房地產領域的各種違法和不規范行為，讓房價回歸合理水平。

（作者單位：呼和浩特鐵路局集寧工務段）

責任編輯：胡達古拉