新時期社區(qū)商業(yè)芻議

摘要：本文通過對我國現(xiàn)階段社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀的分析，總結(jié)了我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展不同于國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的特點；同時，也指出了現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)發(fā)展是對城市商業(yè)發(fā)展的重要補充，對于整個城市商業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義；最后還根據(jù)我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的不足，提出了相應(yīng)的對策，對指導(dǎo)我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展具有一定的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè) 概念 特點 發(fā)展對策

一、社區(qū)商業(yè)的概念和特點

在我國，說起社區(qū)商業(yè)，人們首先想到的是居民樓底下、街道兩旁甚至農(nóng)貿(mào)市場附近的雜貨店、飲食店、修理鋪、理發(fā)店等等，而且給很多人的印象是雜亂無章、不講衛(wèi)生，當(dāng)然這是我國傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)的形象。如今，我國各地城市的面貌有了較大的改觀，社區(qū)商業(yè)的概念也有了較大的變化。我們現(xiàn)在所說的社區(qū)商業(yè)，是指一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民、為民，滿足和促進居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，它是城市商業(yè)的一個重要組成部分。

社區(qū)商業(yè)的范圍主要涵蓋購物、各類修理、餐飲、美容美發(fā)、家政服務(wù)、生活服務(wù)、休閑娛樂等功能，所有以上功能最主要的特點就是便民。專家形象地把社區(qū)商業(yè)稱作“51015”，意思是說，居民出家步行5分鐘可以到達便利店、10分鐘可以到達超市和餐飲店、騎車15分鐘可以到達購物中心。

社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代出現(xiàn)在美國，60年代蔓延到英國、法國、日本等地。在國外，社區(qū)商業(yè)的含義有所不同。美國認為社區(qū)商業(yè)一般是以購物中心為主、連鎖店為輔，二者相互發(fā)展、相互促進。購物中心是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。這些設(shè)施一般由一些私營企業(yè)進行開發(fā)，政府很少干預(yù)；在英國、新加坡等地情況有所不同，政府對社區(qū)商業(yè)進行嚴(yán)格的控制，開發(fā)項目必須得到政府的同意方能實施。

二、現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)對于城市商業(yè)發(fā)展的重要意義

首先，社區(qū)商業(yè)是城市整體商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足社區(qū)業(yè)主日常消費的主要力量。社區(qū)商業(yè)搞得好不好不僅關(guān)系到社區(qū)綜合服務(wù)水平，對城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有著重要的影響，而且還關(guān)系到社區(qū)居民的切實生計。同時，社區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平也充分反映了我國城市社區(qū)居民的消費觀念和消費層次。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民收入的不斷提高，人們消費的觀念產(chǎn)生了很大的變化，這種變化也直接影響了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，同時對我國社區(qū)商業(yè)也提出了更高的要求。

其次，社區(qū)商業(yè)將成為城市商業(yè)發(fā)展的新亮點。有專家預(yù)計，在未來10年內(nèi)，社區(qū)商業(yè)將有很大的發(fā)展，社區(qū)消費將占全社會商業(yè)零售總額的1/3以上。由于城市的不斷發(fā)展，使得城市尤其是大城市的交通越來越不方便，很多人寧可到附近消費。另外，隨著連鎖商店、加盟企業(yè)等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)的大量出現(xiàn)，使社區(qū)商業(yè)的成本大大降低，社區(qū)商業(yè)的房租低、交通便利等優(yōu)勢將越來越突出。

社區(qū)商業(yè)的重要性也引起了國家商務(wù)部的高度重視，2005年商務(wù)部決定在全國范圍內(nèi)開展“社區(qū)商業(yè)示范活動”，在全國確定50個全國級示范社區(qū)，指導(dǎo)地方建立300個左右的省級示范社區(qū)。明后兩年，通過推廣示范經(jīng)驗，逐步擴大示范范圍，推動社區(qū)商業(yè)的全面發(fā)展。

三、我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及其努力的方向

隨著近些年來我國經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，給我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展帶來了迅速發(fā)展的良好機遇。一方面，由于經(jīng)濟的發(fā)展和財政收入的急劇增加，政府有了更多的資金投入到城市建設(shè)當(dāng)中。而且，各地為了招商引資的需要，紛紛加大城市建設(shè)的力度，整治了城市的“臟、亂、差”，提升了社區(qū)商業(yè)的形象；另一方面，我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然帶來小區(qū)內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，由于業(yè)主多為中等收入以上的人群，他們的消費理念相對較為新潮，對社區(qū)商業(yè)的要求也相對較高，這也給社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了機遇。但是，我國各地經(jīng)濟發(fā)展水平不同，城市建設(shè)的力度也不一樣。因此，我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展極不平衡，而且與現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)的要求也有很大的差距，具體情況如下：

1.社區(qū)商業(yè)布局不太合理

我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏社區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗，在商鋪建設(shè)時缺乏總體規(guī)劃。例如，在新余市，房地產(chǎn)發(fā)展十分迅猛，但在結(jié)構(gòu)上普遍采用沿街一、二層為商鋪，三層以上為住宅的形式，使得任何一條街道兩旁都是商鋪，造成商鋪空置的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。據(jù)不完全統(tǒng)計，新余市城區(qū)營業(yè)面積已高達100萬平方米，城區(qū)常住人口人均擁有營業(yè)面積達4平方米，是上海、北京的近三倍。開發(fā)商之間各自為政，導(dǎo)致商鋪重復(fù)投資和資源的嚴(yán)重浪費，而且由于消費總量不足，商鋪經(jīng)營不佳反而會影響居民的消費。

2.社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不健全

由于開發(fā)商之間缺少協(xié)同合作，單個開發(fā)商又無力承擔(dān)更多的輔助設(shè)施建設(shè)，使得很多社區(qū)商鋪的配套設(shè)施較為缺乏。如：排煙、排水、隔音設(shè)施設(shè)計考慮不周到，不能適應(yīng)餐飲業(yè)的實際需要；小面積商鋪占絕大多數(shù)，不能適應(yīng)大型娛樂項目、健身房、區(qū)域商業(yè)中心等行業(yè)的發(fā)展；電路安裝配置一般，不能適應(yīng)網(wǎng)吧、游戲室等項目的需要；普遍沒有停車場地，使得車輛只能停在道路兩旁，反而影響了小區(qū)的交通和秩序等等。

3.社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)檔次不高，服務(wù)觀念落后

我國的社區(qū)商業(yè)脫胎于傳統(tǒng)的商業(yè)零售模式，雖然近幾年社區(qū)商業(yè)在裝修方面上了一個檔次，環(huán)境有了較大的改進，但在商業(yè)業(yè)態(tài)方面仍以傳統(tǒng)模式為主，如超市、連鎖店、便利店、專業(yè)店、專賣店等先進業(yè)態(tài)還較少出現(xiàn)。業(yè)態(tài)的落后實際上反映的是商業(yè)服務(wù)理念的問題，說明現(xiàn)代市場營銷學(xué)中以消費者為中心的觀念并沒有真正被大多數(shù)經(jīng)營者所接受。

4.社區(qū)商業(yè)利潤微薄、競爭激烈，不利于其長遠發(fā)展

由于社區(qū)商業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，所以投資社區(qū)商業(yè)的人較多。但是，由于業(yè)態(tài)的落后，導(dǎo)致同質(zhì)化經(jīng)營的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。一家飲食店生意做得好，附近很快就會聚集起好幾家同類型的飲食店；一個2000人的小區(qū)周圍竟然有10家洗衣店、8家沖洗店、3家鮮花店，類似的情況還有很多。這種同質(zhì)化的經(jīng)營，其結(jié)果必然導(dǎo)致高競爭、高淘汰。

針對以上現(xiàn)象，筆者認為，在新時期我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展要重點在以下幾方面作出努力：

1.政府引導(dǎo)，提升經(jīng)營者理念

我國社區(qū)商業(yè)存在的許多不足，政府都是看到了的，商務(wù)部今年在全國范圍內(nèi)開展的“社區(qū)商業(yè)示范活動”充分說明了這一點。同時，也說明政府有意幫助經(jīng)營者加強管理，提高意識。但僅此還不夠，這種活動到了地方很容易造成形式主義，最后不了了之。筆者認為，最關(guān)鍵的是提高經(jīng)營者的經(jīng)營觀念、服務(wù)觀念。在這方面，政府可以多作宣傳，介紹一些營銷新思想，引導(dǎo)經(jīng)營者改變觀念。另外，各級地方政府也可以出臺一些鼓勵發(fā)展社區(qū)先進業(yè)態(tài)模式的具體辦法，以刺激經(jīng)營者加強學(xué)習(xí)，提高認識。

2.政府對社區(qū)商業(yè)合理布局，統(tǒng)一規(guī)劃

我們可以采用英國、新加坡等國的做法：政府對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)實行嚴(yán)格的控制，開發(fā)商不得隨意開發(fā)，必須符合地方政府的整體規(guī)劃。在布局方面應(yīng)大力發(fā)展相對集中的社區(qū)商業(yè)中心，以商業(yè)中心來帶動其他小商鋪。

3.以飲食業(yè)為先導(dǎo)，帶動整個社區(qū)商業(yè)的發(fā)展

有專家指出，收入越高的區(qū)域，人們在外就餐就越多。據(jù)悉，一個美國家庭與一個北京家庭相比，前者在外就餐的次數(shù)要高出40％以上。我國的經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人們的收入不斷提高，現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的人具備了經(jīng)常在外就餐的經(jīng)濟條件。我們要以此為契機，通過鼓勵甚至號召居民外出就餐來開辟社區(qū)飲食業(yè)，從而帶動整個社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。當(dāng)然，社區(qū)飲食業(yè)為吸引更多的消費者，必須做到物美價廉，要讓更多的人能夠承受，也愿意承受經(jīng)常在外就餐所帶來的經(jīng)濟負擔(dān)。具體方式可以采用連鎖經(jīng)營、加盟名店、擴大規(guī)模、網(wǎng)上點菜、送菜上門等服務(wù)方式。

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（作者系江西新余學(xué)院副院長、副教授)