五年磨一劍 遠洋地產 造夢商業

2010年12月22日，經過近一年的鏖戰，遠洋地產（3377.HK）終于在全中國地價最昂貴的區域，取得核心地塊——朝陽區東三環北京商務中心區Z6地塊。該項目將建成為未來北京第二高度的建筑，計劃建設周期5年，總投資將達人民幣80億～100億元。

梳理過去的投資歷程會發現，1993年創立的遠洋地產，在18年的時間里，一直以住宅開發為主，為何如此執意要參加Z6地塊的競奪？

取得Z6地塊的8天后，遠洋攜手太古地產(0962.HK)以20.03億元取得成都金融核心區的綜合項目地塊。一系列的舉動，并非偶然為之。事實上，進軍商業地產領域，遠洋早有鋪墊。

2011年4月18日下午，當著眾媒體的面，遠洋地產主席李明公布遠洋發力商業地產的宏大戰略。令在場人士驚詫的是，李明再次表示每年將會拿出一半的資金來發展商業地產。其意甚決。

目前遠洋地產的商住面積比例約為1：9，公司希望能在未來一年內把該比例提至1.5：8.5。當天李明還透露，遠洋商業地產的土地儲備已達300萬平方米。

戰略進入

進軍商業地產，遠洋醞釀已久。

李明表示，公司五年前就制訂了開發和物業持有并重的戰略，才使得到今年為止，2000萬平方米的土地儲備中包含300萬平方米專有的商業面積（而非配套的商業面積），這些土地儲備分布在熱點城市、交通干道、黃金地段。在未來2～3年內，遠洋地產將有200萬～300萬平方米的商業地產項目會逐步建設或投入運營。

據了解，遠洋主要做三類商業地產產品：首先是寫字樓。例如，北京長安街上的遠洋大廈、凱晨廣場等都是遠洋開發的。其次是零售商業的購物中心、酒店和綜合體，這方面通過和太古、匯豐銀行等機構合作來實現產品升級。最后是一些產業地產，如工業產業園、旅游地產、體育地產，也在不斷摸索中。

大勢所趨，可以列舉出諸多開發商進軍商業地產的理由。嚴厲的宏觀調控下，住宅市場波動巨大，這樣的波動從2008年就已開始。全國工商聯房地產商會會長聶梅生回憶說，幾乎是從金融危機開始，許多開發商才認識到商業地產的重要性。

而一直被眾多專業化住宅開發商奉為圭臬的萬科放棄了普爾特式的產品聚焦策略，將產品線調整為多元化業態。這給不少地產企業帶來了心理沖擊，眾企業也開始加緊評估自身進入商業地產領域的必要性和可行路徑。

開發商業地產，企業有很多現實的考量。“再過十年，住宅開發快速增長的可能性，不會再存在。”遠洋地產商業地產事業部總經理王福順對記者表示。

事實上，近年以來住宅用土地價格的迅速上升迅速擠壓了住宅開發行業的利潤空間，土地成本在各公司成本結構中所占比例逐年上升。一線城市這種情況已成趨勢，二三線城市隨著眾多開發商涌入，這種情況也越來越多。這就導致住宅開發行業迅速走向成熟，行業盈利水平趨于一致。住宅開發商未來的盈利空間將主要由現有資產規模決定。中國的城市化進程行駛到今天，地產商的生存環境有惡化之勢。

而大量開發住宅給地產上市公司帶來的尷尬是，財務報表上大多是由土地儲備、待售房屋構成的存貨，沒有可獲得租金收益的資產。每一個住宅項目銷售的完成，意味著開發企業使命的結束。在現金流并不穩定的情況下，公司缺乏良好的抗風險能力。在香港，投資機構非常重視一家地產上市公司是否擁有充足的持有型物業，關乎其再融資。此外，地方政府政策的支持也讓企業心動。

因此，2010年年初，遠洋地產內部進行管理變革，成立商業地產事業部，負責管轄遠洋地產旗下的商業地產項目，并拓展新的商業項目。該事業部獨立運營，可獨立融資。據了解，該事業部由李明主管。

此間，遠洋地產還與美國溫德姆國際酒店集團正式簽訂合作意向書，并加強了戰略聯盟商家、品牌合作資源的儲備，緊鑼密鼓地同國際、國內一線品牌百貨、超市、影院等商家達成戰略聯盟合作。

轉型之惑

宏偉構想背后，幾乎所有傳統以住宅為主的開發商，在大規模參與商業地產建設時都有相同的困惑。萬科（000002.SZ）總裁郁亮曾在接受公開采訪時表示，在萬科的產品線里，可能在未來五年時間里80%還是住宅。“我們對商業地產還是很恐懼的，萬一商業地產形成泡沫，一哄而上的話，比住宅厲害。”一向奉行“小心駛得萬年船”準則的郁亮認為，“在大家對商業地產沒有認識的時候，在最好的地段拿到地，有時候這種模式不太可能被復制。”

目前，萬科所開發的商業地產多為社區商業配套，但做好商業配套的另一個重要目的在于推動住宅銷售。因此，對于眾多傳統住宅開發商來說，開發商業地產在某種意義上講也有被動的成分。同時，他們也是商業地產開發及運營領域的新兵。

2010年，首開股份（600376.SH）在集團層面成立了專門的商業地產管理公司。盡管多年來積累了豐富的項目資源，但作為商業地產運營方面的新手，首開股份被迫賣掉多個住宅中的配套優質資源，如天津灣項目商業部分賣給了凱德置地。

同樣的困惑也存在于遠洋地產。做商業地產，遠洋的優、劣勢同樣明顯。優勢是15年的寫字樓開發經驗和酒店物業管理經驗。迄今為止，遠洋地產建設的所有寫字樓包括酒店的物業管理，都是由遠洋自己來完成的。但細分商業地產的其他領域，遠洋地產也是初入者。

事實上，商業地產的運營難度要遠高于住宅地產。商業地產在開發運營商與終端消費者之間增加了物業投資者和物業租賃者。零售商業地產開發運營商要與旗下物業可能涉及到的形形色色的零售業者打交道，整個產業鏈條的復雜程度遠勝于住宅地產。

并且，商業地產比住宅地產增加了持有運營期的資金壓力。在預售制度下住宅地產的融資結構中以短期開發貸款為主，但這種模式顯然無法滿足未來企業將進入的商業地產領域。即使對于在商業地產領域浸淫已久的萬達集團等企業來說，融資也始終是他們的重中之重。凱德中國的解決方案是通過設計風險與收益對等的多種基金，實現價值鏈上的資金結構優化。但中國目前尚不允許多種渠道的融資方式。

而最令開發商頭疼的是招商環節。對于傳統開發商來說，開發和建造是長項，但持有和經營商業卻是短板。即使在設計、工程等住宅地產商熟悉的環節上，商業物業也與住宅物業有巨大差異。如何確定合理的租售比、如何對商業進行布局、如何招商都是擺在遠洋面前的重重問題。

一些企業選擇了合作的方式，來加快轉型的速度，如首創置業（02868.HK）。首創置業董事長劉曉光指出，做商業地產最關鍵是要做品牌。“我們沒有品牌，只能和法國人合資，讓他們進行管理”。法國名牌折扣店管理有限公司(SCC)掌握名品的折扣渠道。劉曉光希望同SCC的合作轉化為首創芭蕾雨品牌的核心競爭力。

遠洋在大規模發展商業地產初期也選擇了同成熟的香港商業地產運營商太古地產合作。北京、成都兩個合作項目，太古和遠洋各占50%的股權。其中，太古和遠洋在北京朝陽區將臺路的項目今年即將開業，包括一個20萬平方米的商場、一個五星級酒店及一個寫字樓。

“遠洋會更注重項目的品質，同時兼顧速度和成本。”王福順透露說，這是目前遠洋對待商業地產的態度。據遠洋2010年年報顯示，投資性物業的租金收入已達2.12個億。盡管其租金收益水平在上市公司中屬于領先水平，但按照遠洋到2015年商業地產領域將達到百億元的經營目標，顯得任重道遠。“遠洋有很強的快速學習能力。”王福順相信屆時能完成目標。

打造遠洋模式

而在商業地產領域，幾乎人人都在談論萬達，但是據了解，遠洋并不想刻意模仿誰、復制誰，而是形成自己的特點，自己的模式。

據透露，公司正在積極探索獨具遠洋地產特色的商業運營模式，通過“租售并舉+輕資產運作”的途徑，形成有別于其他地產商的模式。

根據行業成熟度，商業地產模式逐步從商業地產銷售向重資產模式和輕資產模式不斷演進。

從全球范圍看，典型的租售并舉企業僅活躍于亞洲市場，尤其是商業和商務活動集中發展的香港和新加坡，更孕育了一批優質的租售并舉企業。但在相似的地區經濟模式背后，香港和新加坡的地產企業走上了兩條不同的成長道路。在香港模式下，企業通過“以售養租”和“以租養售”的內部現金流平衡來實現租售并舉，而新加坡模式則更多借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售并舉。香港模式是重資產下的內部資金平衡，新加坡模式則強調輕資產模式下的外部資金平衡。兩種模式各有優劣，香港模式下地產公司在轉型過程中回報率低、風險大，但轉型完成后企業抗風險能力提高；新加坡模式下地產公司在轉型過程中回報率高、風險低，但轉型完成后企業抗風險能力改變較少。

相比之下，遠洋更青睞輕資產模式，并認為這種模式更為成熟。以新加坡凱德置地、鐵獅門、波士頓等為代表的發達國家商業發展商為代表，其核心理念是“私募+商業運營”或者是“REITs(房地產信托投資基金)+商業運營”，將房地產金融和商業地產發展緊密結合，通過資本運作和商業運營，以較少的資金投入實現對資產的實際控制，以此獲取管理收益和資產增值。

而接下來，公司將深謀房地產金融領域。遠洋地產認為，房地產金融是中國房地產行業最后一個也是最大的一個產業性機遇，雖然其規模小，但是利潤率較高，將對房地產企業業績增長起到極大的提升作用。商業地產作為房地產金融的主要載體，將是未來發展的重要趨勢。國內商業地產正面臨著銷售和持有向以商業經營和房地產金融為特征的高級階段的轉變。

未來商業地產將通過持有經營管理、金融服務、開發服務的密切配合成為房地產金融業務的支柱，成為現金流、利潤的重要支撐平臺。通過房地產金融方式，為企業提供充分的資金支持。國家雖然收緊了房地產信貸融資政策，但是同時放松了對私募股權基金（PE）、REITs(房地產信托投資基金)的管制，遠洋地產將充分利用這一契機為房地產規模擴張奠定基礎。

另據了解，就商業地產，遠洋地產下一步全國布局的基本思路是：分階段優化區域布局。第一階段，布局核心城市，如北京、上海、廣州、深圳。在繼續鞏固北京、天津、大連市場領先地位的基礎上，努力提升沈陽、杭州的市場份額，加速拓展重慶、成都、武漢、青島、濟南、上海、南京、廣州、深圳、三亞等區域；第二階段，以點帶面、縱深發展，以核心城市輻射周邊地區。