明碼標價 加劇樓市焦灼

各地房地產市場焦灼狀態的總體表現近似：交易量低迷，新房價格雖有松動，但實質性降價不多；二手房價格趨於穩定，但降價跡象不明顯。

5月樓市，似乎又進入一個時間窗口，市場與調控，都有新進展。深圳再現房源被熱搶，部分地方樓市成交量和均價也出現回升跡象。不少人擔心，空前嚴厲的調控無法遏制房地產市場繼續「瘋狂」。

明碼標價 量跌價滯

從5月1日起，商品房銷售明碼標價、一套一標價的措施開始執行。進入「明碼標價」時代的樓市在首周迎來了多地成交量的大幅下跌。根據中國指數研究院5月9日公布的統計數據顯示，5月2日至5月8日監測的35個城市中，有25個城市樓市成交量出現下跌，部分城市成交量環比跌幅甚至超過50%，北京、上海等一線城市也未能幸免。

但在成交量出現較大幅度下滑的同時，成交價格卻相對平穩。被看作是樓市「晴雨表」的「假日樓市—2011上海房地產春季展示會」上，人們最關心的房價依然沒有什麼驚喜。凱德置地一位現場銷售人員表示，其樓盤自開盤房價一直比較平穩，目前來看也不會有調整。

搜房網數據監控中心的統計稱，此次房展會上，僅兩成參觀者表示有明確購房意向，45%的被調查者表示暫無購房打算，另有35%的人表示將視情況決定。由於價格沒有實際下降的跡象，高企的房價依然讓大多數人望而卻步，市場觀望氣氛依然濃厚。

加快融資 加緊促銷

「新國八條」已經出臺3個月，綜合「五一小長假」的市場表現，目前，各地房地產市場仍然處在焦灼狀態，總體表現相似——交易量低迷，新房價格雖有松動，但實質性降價不多，二手房價格趨於穩定，但降價跡象不明顯。在樓市焦灼態勢不斷加劇的情況下，部分大型房企開始一邊加快融資步伐，一邊繼續加緊促銷。

5月上旬，萬科公告稱擬向建行申請3.4億人民幣的貸款，華潤亦宣布獲得13億港幣的定期貸款。據中原對十家標桿房企的監測顯示，2011年以來，其融資總額約188億（人民幣，下同），占2010年全年融資額363億的50%以上。

標桿房企在加速融資步伐的同時，亦繼續促銷以回籠資金。繼中海、萬科於深圳啟動促銷并取得火爆成交之後，廣州碧桂園及恒大亦加入了促銷行列。其中，廣州碧桂園「鳳凰城」單價從上萬元降至6000~7000元/平方米；廣州恒大「御景半島」最高優惠95萬元/套，「金碧天下」最高優惠37萬元/套。

然而這種試探性促銷并未成為市場普遍現象，大多只是常規性的優惠，幅度僅在1%~2%之間。中原集團研究董事程澐分析認為，降價尚未具備普遍性，顯示出眾多開發商依然持觀望態度，買賣雙方仍處於僵持狀態，這使得後市的調控路徑又增添了新的變數。

市場僵持 房企分化

市場僵持之下的房企分化正日益凸顯。根據WIND數據統計顯示，113家發布一季度業績報告的房地產企業，期內共實現凈利潤79.3億元，其中45家營業收入同比下降，44家凈利潤同比下降，69家現金流為負，房企之間業績分化非常明顯。

這從一組數據中可以看出端倪。萬科A、招商地產、保利地產、金地集團四家龍頭企業期內實現營業收入165.5億元，凈利潤26.3億元，約占113家企業當期營業收入的三成和凈利潤的1/3。但綠景地產、嘉凱城、鳳凰股份等26家上市房企一季度仍凈虧損3.6億元。嘉凱城一季度營業收入同比下降35.57%，凈利潤同比下降172.23%。首開股份期內實現凈利潤1.25億元，但同比下降72.57%。

房企業績加速分化的同時，房企之間并購十分活躍。根據清科研究中心統計，4月的并購案例分布較為集中，從并購案例的數量來看，房地產行業火熱依舊，再次奪得魁首。化工原料及加工行業穩步走熱，與房地產行業并列第一。兩個行業各完成13起并購交易，共占4月并購案例總數的29.2%。

雖然多數地區房價未出現大面積松動，但業內人士普遍認為，信貸、土地、稅收等調控措施還可能進一步出臺，不排除采取行政手段直接干預房價的可能。在政策收緊預期之下，房價將進一步承壓。

調控高懸 焦灼加劇

「信貸收緊在2011年將是一種常態，房地產新增信貸漲幅將繼續回落。」美聯物業全國研究中心主任徐楓預測，接下來不排除二套房首付比例進一步提高的可能。

消息人士透露，繼大陸608個城市公布的房價控制目標和「明碼標價」之後，廣州、深圳等熱點城市已經悄然開始實行更嚴厲的「限價令」，限價方式包括同區域內2011年價格不高於2010年同期的價格，同一樓盤後期價格不高於首期價格，豪宅暫緩入市等，具體措施各地方有所不同。也有消息披露，在濟南、西安、沈陽、武漢、成都、北京、上海等地，政府對房價進行分片區限制、同時暫停發放高價房預售證等。

5、6月本是傳統的銷售旺季，但在目前的形勢下，多數開發商將選擇拖延工期、推遲取得預售證暫緩入市等應對策略，因此，未來一段時間內熱點城市新增供應量將繼續萎縮。如果房價未能出現實質性下降，甚至又有所上漲，那麼低迷的樓市很可能會遭受新一輪更為嚴厲的政策打壓，目前焦灼的樓市將可能陷入更加困難的局面。