售後包租 暗藏陷阱 商業地產 警惕「三代養一鋪」

在住宅地產遭遇調控之際，商業地產投資開始變得活躍，一些區域甚至出現了「一鋪難求」的局面。然而，面對商業地產熱火朝天的局面，眾多業內人士已經開始不斷提醒投資風險，尤其是對商業地產鮮有經驗的中小投資者，出手前如果沒有做足準備輕率投資，很可能陷入「三代養一鋪」的窘境。

臺商王先生來大陸經營餐飲業12年了，多年打拼讓他和太太小有積蓄，看好大陸的發展前景，他們之前就有投資房地產。近來，包括限購令在內的調控措施出臺後，王先生與太太無奈放慢了投資住宅的腳步，把眼光轉向了商業地產。但面對市面上五花八門的商業地產招商廣告和售後包租的承諾，他們一時感覺有些茫然，不知從哪里下手。

商業地產不同於住宅地產，住宅投資較為單純，只需要了解跟物業直接相關的因素即可，如建筑品質、配套、物業管理等。而商鋪投資除了要了解跟物業直接相關的因素外，開發商的品牌經營能力，商鋪功能定位以及地段區位因素等都決定著投資的風險收益。在商業地產的投資里，高風險與高回報并存，如何規避商業地產投資風險就成為能否取得投資成功的關鍵。

好項目還得選好開發商

雖然商業地產大勢比較好，但對於投資者來講，選好項目和開發商更關鍵。商業地產項目的品牌定位、開發模式，及後期的運營管理模式，會對投資行為產生重要的影響。現在商業地產的開發模式越來越豐富，朝著多元化的方向發展。商業投資是長期的行為，合理的開發模式更利於商業項目的總體規劃、資源整合及經營管理，挖掘商業地產的長期價值。

商業地產後期運營的最終目的就是能夠按照預定的目標整合商家，管理商家，更新商家，同時把整個樓盤的整體形象推向市場。一個好的商業地產運營商將是投資時最有用的附加值。所以說，對於想在投資商業地產上有一番大作為的投資者來講，選擇好的商業地產項目和開發運營這個項目的團隊實力就非常關鍵。在當前商業地產一頭熱的大背景下，同時具備超強資金實力、超強資源整合力以及超強專業運營團隊這三個基本條件的開發商，他們所投資的商業地產項目更有說服力。

地段、商業氛圍決定收益

商業地產投資一般分為長線投資和短線投資，這一點其實也是商業地產投資回報的問題，多長時間內可以收回所有投資并盈利？持有成本和機會成本又是怎樣的一個關系？對此多數投資商業地產的人士表示，商鋪投資是高投入、高產出、高風險的投資，地段的好壞直接關系到商鋪的保值增值潛力，地段很大程度上將決定最後的投資收益。找到好地段的投資項目後，投資者接下來就要考慮周邊的業態定位和消費主體，充分了解目前與未來商業地產開發區域周邊的市場狀況及其特點，要考慮到投資項目所在商圈的消費能力與規劃布局、交通規劃、競爭對手等，其選項點是否合適，評估其是否有發展的潛力。在這個基礎上還應該考慮到是短期內的投機行為還是長遠的運營，在長遠的運營中投資者還要充分考慮到是自營還是靠租金來維持長遠的利潤空間等多方面的問題。

售後包租不是餡餅是陷阱

售後包租的商鋪通常由一間大的商場分割而來，這種性質也決定了該商鋪的產權不可避免的具有依賴性和模糊性。首先，從功能來說，整個商場是個具有綜合服務功能的經營實體，除了單間商鋪以外，還有配套設施。離開這些配套設施，單獨商鋪的獨立使用價值不大；其次，商鋪配套設施及共用部位的所有權屬性不明確。商鋪分割出售後，配套設施的所有權屬於誰，是投資者共有，還是屬於開發商。如同小區會所一樣，這些設施的產權在法律上存在模糊性，但實際占有人和受益人總是開發商。最後，商業地產一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上都被徹底分割，失去了它的整體性。

杭州太平洋百貨為回籠開發資金，采用了分割出售方式，采用分割銷售後的太平洋百貨弊端立現，一邊是開發商急於脫離干系，一邊是業主只盯著租金落袋，無人關心商場的經營。最後商場整體陷入無法進行統一經營、統一管理的泥沼。 一個不具有整體性或經營格局紊亂的商場是不會有好的效益的，不利整體商業氛圍的營造，也不利整體經營品質的提升，導致主力店不進，品牌店不跟，最後成為街頭「大排檔」的結局。一旦日後的經營真出現問題，開發商早已套現并獲取了豐厚的利潤，運營商也可以臨時退租，拍屁股走人，留下的「苦果」只有業主慢慢品嘗。

不僅是產權收益的無法保證，售後包租暗藏欺詐。開發商融資或變相融資後，攜款逃匿或將資金挪到別的項目上，打著售後包租的噱頭，行集資圈錢之事。2011年1月4日，最高人民法院全文公布了《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，重點懲治非法吸引公眾存款、集資詐騙等非法集資犯罪活動，解釋規定，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以非法占有為目的，使用詐騙方法售後包租、約定回購等方式非法吸收公眾存款 「斂財」，將構成集資詐騙罪，最高可判死刑。

社區商業 寫字樓風險低

對於中小投資者來說，較為穩妥的是社區商業和寫字樓，於社區商業的投資門檻較低，對於初涉商業地產的投資者來講，投資社區商業應該是不錯的選擇。

目前許多小區的商業模式更接近於區域商業中心的概念。具體到社區商業而言，主要是以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標，它的存在是為了給社區居民提供一個家庭外的自由休閑空間。投資此類物業，只需要把握好家庭消費的定位，留意周邊熟鋪租金水平、人口規模、消費層次等情況就可以了。有著大品牌支持的商業綜合項目也比較適合，例如萬科、萬達、綠地等一些知名大型房地產開發商建構的綜合性商業廣場，它的核心商業部分都是自己持有，并有專業的商業管理團隊進行管理，所以它附帶的寫字樓等商業產品都有很高的投資性。

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售後包租：

是指房地產開發企業，以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式，銷售商品房的行為，或是開發企業將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款并償付一定租金回報的一種投資方式。

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仲量聯行的數據顯示：

在商鋪方面，2010年大陸全年新增零售物業299492平方米，較2009年增長了近兩倍。

「一窩蜂」地進行大量商業開發，可能出現有的地區多，有的地區少，商業開發不平衡和過剩現象，形成新的爛尾樓。