「交易前沿.買樓常見糾紛」系列報道之七「解約協議」惹禍 原告變被告

當下，中介為確保房屋買賣成交，往往要求買方在簽訂合同前交付人民幣1萬~2萬元（人民幣，下同）承購意向金。房屋承購意向金實際上是中介公司巧立名目，為達到先收取買方錢款以獲取不當得利的目的而設置的一個陷阱。一旦房屋買賣難以成交時，不少中介公司都會憑藉預先收取的「意向金」為籌碼，迫使買方成交或賠償中介公司所謂的種種損失。

【事件回放】

最近，張小姐在位於上海市古北路的一家中介門店里看中了一套住房，有意與上家見面洽談。中介稱要交誠意費，上家方可見人。張小姐隨即交了2萬元給中介，并在中介的催促之下與賣家當天簽下了「居間協議」。

當時，中介告知張小姐簽此協議只是熟悉條款以方便之後簽訂「上海市房屋買賣合同」。誰知賣方提出急需大量現金作為首付，張小姐便於第二天一早與家人協商湊錢。

不過當時張小姐的家人正在出差中，故不能籌集到房款首付，當晚張小姐便與賣家協商解除此「居間協議」并要回2萬元意向金。隨後，賣家同意解約并告知2萬元在中介方且自己的房產證也被中介扣管，無力討回，要張小姐自己去要意向金。

中介先前說可以把2萬元還給張小姐，後說張小姐違反「居間協議」中「買賣雙方或一方協商或同意解除此協議，必須支付給中介公司違約金為整套房價的2%或1%」這一條（後經工商局核實，此「居間協議」條款就是房地產買賣交易中俗稱的霸王條款，張小姐諮詢律師之後才明白這條是買賣合同的有效條款，但只在「上海市房屋買賣合同」簽訂後有效。此條款出現在「居間協議」中是不規范更是無效的，因為中介沒有告知違約的權利，所以此「居間協議」被視作無效協議），并利用普通民眾對房產法律知識的缺失，拿出列印好的「解約協議」。「解約協議」中稱張小姐承認違約，并認可中介良好的居間服務并支付13000元給中介。中介逼迫張小姐簽協議，不簽她連7000元也拿不到。張小姐情急之下，被迫簽下了「解約協議」，心想至少可以少損失7000元。

張小姐事後越想越納悶，為了捍衛自己的權益，把中介告上法庭，法庭終審判張小姐贏得13000元。哪知中介憑一紙「解約協議」又把張小姐告上法庭，難道中介根本沒有促成任何房產交易就可以輕而易舉地得到1%服務費嗎？

【律師解讀】

近幾年隨著房價的快速拉升引發了各種糾紛，其中房產中介糾紛所占比例不小：

「霸王條款」引起的訴訟，就如本案一樣，房產中介的《居間協議》存在許多霸王條款；因跳開中介引起的糾紛，購房者和賣房人為了逃避支付中介費，跳開中介私下完成房屋買賣；中介審查資訊不嚴引起的糾紛，比如房子朝向、戶口問題、產權人授權等情況中介審查不嚴，導致購房者產生損失，甚至導致《房地產買賣合同》無效；中介吃「差價」引起的糾紛，中介阻止買賣雙方見面，隱瞞真實的房價，「低吸高拋」從中賺取差價，侵害客戶利益，非法獲得高額利潤；「陰陽合同」逃稅騙貸引起的糾紛，為得到中介業務，一些房產中介參與合謀，在房屋買賣合同中虛填房價，簽訂「陰陽合同」，一旦一方動起了歪腦筋，極易引起訴訟；「亂設名目」違規收費引起的糾紛，一部分房產中介超出政府定價，或以多種名義從客戶那兒收取費用。中介提供的居間服務是否規范直接關系到房產買賣的安全。

如果遇到霸王條款該怎麼辦呢？本案已經給出了答案，霸王條款是無效的條款，應該堅持予以拒絕。如果不幸被騙，應該保存好證據，及時向相關部門（在大陸此類消費糾紛通常會先找到「消費者權益保護協會」，簡稱「消保委」）反映，或者依法向法院起訴，以維護自己的合法權益。

2011年4月1日，《房地產經紀管理辦法》（以下簡稱《辦法》）已正式實施，《辦法》對中介機構、中介經紀人的服務和收費標準做了明確規定。遺憾的是，目前中介不明碼標價和亂收費的現象依然存在。

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在大陸買房，你必須知道——

目前房產中介魚龍混雜，選擇好房產中介是購房的第一步，在選擇房產中介時應該注意以下幾點：

1.是否具備中介資質，是否有營業執照、法人代表證、稅務登記證；

2.是否有相對固定的經營場所，辦公環境是否良好；

3.是否有一定的經營規模，經紀人是否均有資格證書；

4.是否有較好的社會信譽。

同時，一般正規的房產中介對於房產交易都會有清晰的流程：

1.要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其他證件；

2.簽訂《居間協議》，幫助買賣雙方就成交價格、房屋交付、產權辦理等達成共識；

3.幫助買賣雙方簽訂《房地產買賣合同》；

4.幫助買賣雙方向房地產交易中心提出申請，接受審查；

5.幫助買賣雙方繳納稅費；

6.幫助辦理產權轉移過戶手續；

7.如果有買方需要貸款，可以協助辦理貸款事宜；

8.買方領取房屋所有權證、付清所有房款和中介費用。