房價:多方博弈的結果是易漲難跌

剛剛過去的2010年，堪稱房地產歷史上調控最嚴厲的一年，然而房地產市場依舊瘋狂，房價仍然高漲，調控再度被證明是空調。為什么房價累調累漲，房價只漲不跌的根本原因何在?房價的高低實質上是多方力量博弈的結果。

投資品和生活必需品的博弈

如果把住房界定為以生活必需品為主的準公共產品，那必然是采用新加坡或德國模式。新加坡把“居者有其屋”作為基本國策，一戶人家只能擁有一套政府補貼的住房，政府犧牲土地收益，房價基本上就是略高于建筑成本，還有中央公積金支持，大多數人只要工作幾年就買得起房，新加坡高達90％左右的家庭擁有自己的住房。

德國除了保障房建設、租房補貼、金融支持方面做得較好，還對商品房房價采取嚴刑峻法的控制。房價不是由開發商說了算，而是由專業的房地產評估機構確定一個“合理價格”。同時，對房地產專業評估機構要求極為嚴格，如果評估價格不公正，評估師資格將被取消30年。開發商定價如果超出合理價格的20％以上，將被重罰；如果超合理估價格的50％以上，將被判處有期徒刑3年。過去的30年，德國每年房價平均只上漲了2％，曾創造了10年房價不漲的傳奇。

如果把住房界定為無限制的投資商品。那必然是采用香港模式。即土地供應采用招拍掛，價高者得，這樣房價自然是隨行就市。從我國住房的實踐來看，基本上采用的是類似香港又勝似香港的模式。目前雖然有大量保障房的加速建設，但資金短缺、總量不足、購房缺乏金融支持，中短期內無法滿足巨大的住房需求。

掌握地根和費根的地方政府和掌握銀根和稅根的中央政府之間的博弈

地方政府財權小，財力弱，事權大，再加之GDP是考核地方政府政績的主要指標，必然造成地方政府對土地財政的高度依賴。如十一五期間，全國土地收入增長驚人，2010年達2.7萬億，年平均增速高達126％。如昆明市，2006年至2009年，公開拍賣的住宅用地，供應量年平均是8％的負增長，供應價格卻是年平均25％的增長。再加上我國最近十年增速比GDP高出8倍的超級貨幣發行，利率和稅收對房地產價格的調控作用就顯得微乎其微，提高的利息和增加的稅收最終落到和轉嫁到了購房者頭上，間接推動了房價的上漲。

最近正在準備試點的房產稅，不少人對其抑制房價寄予厚望，但在目前美國次貸危機未消、歐債危機再起的國際背景下，在中國出口受阻、產業升級困難及現行的財政分配體制下，房地產還會充當國民經濟的支柱產業，地方政府對土地財政的渴求依然巨大，供不應求還會是房地產市場的主旋律。

房地產開發商和購房者的博弈

由于我國30多年的改革開放和最近十年的超級貨幣發行，人們手中積累了大量的財富。由于體制約束，民間資本無法進入諸多領域和行業，使得投資渠道極為有限。這些年來，房地產創造了只漲不跌的神話，完全堅定了投資者的樂觀預期和信心，在這樣的背景下，房價一邊倒地由開發商說了算。再高的地價開發商也敢要，再高的利率也敢借，再怎么缺錢也能夠通過各種途徑融到錢。

已購房者和未購房者的博弈

很有意思的是沒有購房的人對高房價咬牙切齒，一旦買了房就徹底變節，巴不得房價快速上漲。更極端的是買了房的人不管房價漲多少，多數都是堅決持有，因為大家相信如果賣了，原價就再也買不回來。所以，不管風吹浪打，二手房的相金和房價像一手房一樣持續堅挺，已購房者顯然成為強勢的主導力量。

綜上所述，目前的中國房地產走向穩定健康發展的路途還有待時日。但是，我們必須清醒地認識到，房地產泡沫正在加劇，如果我們不能審時度勢，從理論上、戰略上、制度上對房地產業進行變革，人類歷史上房地產泡沫破裂的悲劇遲早將在中國上演。