房屋買賣合同無效是否存在信賴利益損失

　　隨著金融法治進步，銀行員工與銀行利益沖突事件時有發生，銀行員工以訴訟手段維權也屢見不鮮，訴訟維權更多地表現為銀行業勞動法律關系的調整，而銀行管理固定資產的員工購買銀行處置固定資產，因所謂信賴利益損失狀告銀行實屬罕見，一起一波三折的銀行被訴案件不僅讓人思考當事人的法律責任，也折射銀行依法合規經營種種問題。
　　員工告銀行一波三折
　　1993年A銀行與B保險公司建立業務合作關系，雙方口頭約定A銀行代辦B保險公司保險業務，B保險公司向A銀行提供面積180平方米的門市房供A銀行辦公使用，代辦費用抵償房租，N年后房屋歸A銀行所有。2004年A銀行準備上市，對上述門市房在內一批閑置資產進行處置，經評估確認該房產價值為50萬元，該行員工賈某與主管會計工作的副行長簽訂房屋買賣合同，賈某以52萬元價格購得該房產，隨后房產交付賈某使用，賈某將該房屋出租，每年租金約為3萬～10萬元不等。同時，賈某積極運作辦理產權事宜，并出具書面承諾以無籍房辦理產權，出現后果自行承擔，該行則出具該房屋屬于無籍房的證明。2005年7月，某市房產管理部門為賈某頒發房屋產權證書。2008年B保險公司對自有房產進行清理，發現該房產被賈某辦理產權登記，要求房產登記機構撤銷錯誤登記未果，遂訴訟至某區人民法院，同時將賈某及A銀行列為第三人，庭審中A銀行無法提供以合作方式取得B保險公司該房產權屬的任何證據，經一審、二審審理，賈某的房屋產權證書被依法撤銷。賈某遂與A銀行協商賠償事宜未能達成一致協議，2009年9月賈某起訴A銀行，要求A銀行返還購房款52萬元，并依據該房屋市價要求A銀行賠償經濟損失200萬元。2010年3月某區人民法院審理認為：A銀行與賈某房屋買賣合同無效，A銀行存在締約過錯，依法應承擔責任。故依據委托評估公司對該房屋現值評估報告，判決A銀行返還賈某購房款52萬元，賠償賈某信賴利益損失200萬元，并承擔評估費、訴訟費。A銀行認為法院判決于法有據，請示總行批準其不上訴意見。總行法律事務部認為人民法院判決不當，指令A銀行上訴，并安排總行公司律師進行上訴審代理，同時會同紀檢監察、內控合規等部門對A銀行資產處置違規問題進行查處。2010年9月，某市中級人民法院終審判決A銀行返還賈某購房款項52萬元，并按照人民銀行同期貸款利率支付利息，無需承擔信賴利益損失賠償責任，訴訟費用等由賈某與A銀行共同承擔。A銀行總行有關部門對相關責任人進行了必要的處分。
　　A銀行通過上訴，基本上實現了維權目標，一宗法律事實沒有重大變化的無效房屋買賣合同糾紛，為何兩審判決結果迥然不同？
　　信賴的利益法理依據何在？
　　該案中，一審法院以賈某存在信賴利益損失為由，判令A銀行賠償賈某200萬元損失，A銀行是否存在締約過錯？一審法院判決是否符合信賴利益的內涵？一審法院判決是否具有充分的法律依據？
　　締約過失責任是指締約人在締約過程中故意或者過失地違反先合同義務時依法應當承擔的民事責任，構成要件包括先合同義務的違反、締約過程中存在過錯、損失的發生、因果關系等要素。締約過失民事責任的承擔與當事人主觀是否存在過錯密切相關。依據民法原理，民事責任的完整構成要件通常包括主體、客體、主觀、客觀四大要件。在主觀上，無過錯原則明顯區別于過錯原則，即不管行為人有無過錯而依據法律特別規定承擔的責任，無過錯的責任以法律的特別規定為限，沒有法律規定任何人都不承擔無過錯責任。締約過失責任本身以違反先合同義務為前提而構建，而違反先合同義務本身就是一種過失，締約存在過失是這種責任產生的基礎。A銀行與B保險公司口頭約定以N年保險代辦費用抵償房屋買賣合同之價款，A銀行主觀上似乎沒有過錯，主觀過錯不以A銀行自身錯誤認識為要義，一是支付對價沒有證據支持，既沒有書面合同約定，也未有相關證人的合格證言。二是房屋權屬確認的法律依據是房屋產權登記要式法律行為。A銀行出售沒有有效取得房屋產權的房屋給賈某，導致房屋買賣合同無效，A銀行存在過錯。作為房屋購買人的賈某，一方面為A銀行管理固定資產，熟悉國家房地產管理法規，明知所購買房屋沒有取得有效的房屋產權手續而購買。另一方面，承諾對購買無籍房可能出現的法律后果自行承擔，賈某的過錯十分明顯。某區法院只認定A銀行存在締約過錯與事實不符，于法無據。
　　信賴是信任依賴，是誠實信用民事法律原則的重要內容，也是是私法與公法保護的重要內容。一審法官認為A銀行存在締約過錯，依法應當承擔締約過錯民事責任，賠償原告信賴利益損失，實際上，信賴利益與締約過錯民事責任不能完全等同。從法理上分析，信賴應當具備相信他人的意思表示或外觀權利合理的善良心態，并基于內心信賴而為一定的民事行為，同時因信賴對原先狀態的改變等三個要素。信賴利益在本質上為一種既存利益，它以信賴受損導致履行利益無法實現為保護前提，以將信賴者的財產狀況置于訂約前的狀態為目標。賈某的損失、或利益、或房價暴漲出現變化、或者既存利益到底是什么？是房屋的現在市價與原始購買房價的差異，還是賈某出租房屋可能帶來巨額收益？討論這個問題的前提是必須將賈某與A銀行訂立房屋買賣合同之前該房屋的產權狀態作為前提。該房屋所有權公示所有人系B保險公司所有，無論是A銀行還是賈某對此是明知的，賈某作為A銀行的固定資產崗位管理人對固定資產的法律權屬狀態十分明晰，即便A銀行與B保險公司存在口頭約定，在房屋產權登記簿沒有記載、沒有辦理房屋權屬變更登記的情形下，該約定沒有且并不能改變房屋權屬的法律性質。一方面，在B保險公司與房產登記機構涉及賈某房屋產權訴訟中，A銀行無法提供以N年保險代辦費用作為房屋購買價款的任何證據，在賈某起訴A銀行過程中該證據同樣沒有出現，有關人員所述不能構成法律事實，不能影響該房屋法律權屬的認定。另一方面，《中華人民共和國城市房屋管理法》第三十七條明確規定：“權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的禁止轉讓。”A銀行與賈某的房屋買賣顯屬法律禁止的行為，始終無效。
　　A銀行與賈某房屋買賣合同因法定要式程序違法而導致合同無效，雙方當事人不能依約取得履行利益。因而無法產生信賴損害賠償責任的外觀形式，即無合法房屋權利的外觀憑證，信賴成為無源之本。信賴力來源于兩個方面，一是法律規定，二為社會經驗法則，換言之，賈某并非善意取得，于法于社會經驗都應當知道交易的非安全性，且其承諾承擔交易可能存在的巨大風險，交易的安全權價值是信賴利益產生的基礎，當事人主觀是否存在過錯決定能否產生信賴利益。賈某主觀的過失是所謂信賴利益受到損害的原因之一，賈某因此無權要求A銀行承擔信賴利益損害賠償。某法院一審判決不僅依據事實錯誤，而且過錯責任認定不當。
　　我國民事法律制度深受德國民法的影響，在法律規定上，沒有對締約過失責任與信賴損害賠償責任做必要的區分，《合同法》的頒行標志著我國締約過失責任制度已經全面確立，法律條文蓋然性為法院司法留下了隱患。某法院在一審判決時正是依據《合同法》第五十八條規定，判決A銀行承擔賠償責任。實際上在《合同法》中，不僅第五十八條涉及合同無效賠償，《合同法》第四十二條規定“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。”第四十三條規定：“當事人在訂立合同過程中知悉商業秘密，無論合同是否成立，不得泄露或者不正當使用。泄露或者不正當使用該商業秘密給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。”合同法中規定了合同相對人忠實、保密、通知、照顧、保護等附隨義務，違反合同附隨義務也應承擔相應的法律責任，在《侵權責任法》中也有相應的規定。只不過《合同法》第五十八條專門規定了合同無效的法律責任：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當承擔相應的責任。”該規定十分籠統，沒有區分合同不成立、合同成立但未生效、合同無效（絕對無效與相對無效）、合同有效或者被撤銷的原因，無論欺詐、脅迫，還是重大誤解、顯失公平，一律適用該條規定，因而其賠償責任范圍的界定成為類似案件爭議的焦點。很明顯，A銀行與賈某都負有先合同義務，購房合同因雙方混同過錯無效，交易雙方應當按照過錯大小承擔相應責任。其具體責任的界定必須考量過錯行為與損害事實之間的因果關系。
　　
　　賈某的損失是不是A銀行惡意為之，若A銀行故意隱瞞所處置房屋產權狀態，提供虛假產權證明或者協議，則A銀行構成侵權，應當依法承擔侵權賠償責任。信賴利益賠償責任的范圍，屬于法定賠償范圍，主要限于信賴利益賠償，包括直接財產損失和機會利益損失，不包括非財產上的損害。直接財產損失通常表現為基于信賴狀態而支出的締約或履約成本，而機會利益損失則表現為基于信賴而放棄的其他締約機會的損失。如果信賴利益損失的產生系一方侵權而為，則適用《侵權責任法》有關規定，受害人喪失締約機會可能基于被迫也可能源于被惡意欺詐所產生的信賴，其損失則是因故意侵犯他人物權、人身權或者知識產權等絕對權利，致使受害人喪失與他人締約獲利的機會，或者采取欺詐、脅迫的手段致使受害人放棄與他人締約獲利的機會所造成的損失。賈某的損失不是A銀行侵權而產生的損失，賈某與A銀行締結房屋買賣合同直接損失主要是極少的交通費用、產權證書工本費用，而間接損失系其放棄其他締約的機會損失，其損失包括資金成本以及該資金購買其他房產可能帶來的收益，因賈某在房屋買賣合同中與A銀行具有同等的過錯，故其購買其他房產可能帶來的收益與賈某從占有房屋并出租取得的收益等同。同時，A銀行在房屋買賣合同被確認無效后對賈某出租房屋收益亦未主張，因此法院無需另行保護。
　　賈某所享有的返還利益為其購房款項，其信賴利益則為購房資金比照人行同期貸款利率計算的利息，其期待利益則為購買該房屋可能帶來的收益，包括房屋自然增值。因租金能夠反映房屋增值價值，租金收入已被賈某實際取得，法院對其請求賠償預期租金主張不予以支持，于理于法都有充分的依據。一審法官將賈某的信賴利益等同于A銀行的單方違約責任甚至是侵權責任，通過房屋現值評估把不存在的信賴利益演化為抵賴利益，屬于錯誤理解、運用法理。
　　通過上述分析可以看出，一審法院錯誤認定締約過錯責任，沒有區分合同相對無效與絕對無效，錯誤的將混同過錯形成損失等同于違約責任、侵權責任形成損失，等同于信賴利益，導致判決認定事實錯誤，法律責任分配不當，二審法院依法予以糾正，不僅符合法律規定，也符合相關法理論證。
　　銀行的啟示
　　A銀行因處置資產被自己內部員工狀告，是銀行業典型的“烏龍球”事件，表面上為偶然事件，其實質違規處理閑置資產必然后果，教訓亦深刻。
　　操作風險不容忽視。近年來，銀行業處置閑置資產和剝離不良資產引發的被訴案件顯著上升，其中道德風險是發案的最重要原因之一。A銀行與B保險公司合作關系不僅沒有合同約束，而且還存在代辦費用收支不明等問題。賈某作為A銀行管理固定資產崗位工作人員，直接購買A銀行處置閑置資產，是典型的關聯交易行為。A銀行分管財務工作的行領導違反銀行內部規定，而與賈某簽訂房屋買賣協議等等，均不同程度表現為操作風險。強化從業職業操守與道德教育，抑制道德上的逆向選擇風險，已經成為銀行業防范操作風險與法律風險、穩健經營的必然選擇。
　　內控機制嚴重缺位。健全的內控機制建設是“好銀行”的一條重要標準。A銀行被訴之所以一波三折，一方面，該行內部管理十分混亂，產權維護不利、法律文件缺失（與保險公司合作協議丟失、處置資產評估報告丟失）、印鑒管理缺失等。另一方面該行有章不循、有制不依，違規不究，對內部人問題缺少正確認識，被訴案件折射出A銀行內控建設嚴重缺位。建設現代化的“流程銀行”必須從內控制度建設入手，杜絕內控機制缺失導致違規事件的發生。
　　訴訟代理有失水準。內部員工起訴案件，具有一定特殊性，一般來說應當請求上級行指派代理人或外聘律師代理，本行員工自行代理不僅存在水平能力不足風險，而且還不容易處理員工之間可能因利益形成的對立關系。該案中，有關證據未能徹底盡職調查，在賈某代理人提出適用《合同法》第五十八條規定時，未能就過錯問題進行辯論等。代理人對案件的認識一定程度上影響了訴訟風險化解，可以說，提升商業銀行基層機構管理人員與法律專業人員的基本素質刻不容緩。
　　追究責任亡羊補牢。依法追究違規人員的民事責任、行政責任乃至刑事責任商業銀行風險防范利器，無論是商業銀行民事被訴案件，還是商業銀行發生的刑事犯罪案件，核心要義是法律責任追究到位，追究責任不僅可以有效防范銀行從業人員的操作風險，而且能夠有效防范銀行業的法律風險。通過責任追究機制的完善，全面有序地促進商業銀行依法合規經營，促進商業銀行各項業務穩健發展。
　　（作者系吉林省銀行業協會法律顧問；中國工商銀行吉林省分行法律事務部副總經理）