加息房地產調控的利刃

10月19日下午央行突然宣布自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%;一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%;其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。分析來看，央行這次加息特點與以往加息有很大不同。一是活期存貸利率沒有變化，以此來保持市場充足流動性;二是一年期以下及一年期的存貸利率上調的比例基本相同:三是兩年期以上存款利率上調的幅度較高，而三年期以上貸款利率上調幅度較小。

首要目標是管理或抑制通貨膨脹及國內資產價格快速上漲

近幾個月來，國內自然災害頻繁，導致食品價格快速上漲，并帶動消費物價水平上漲成了一種趨勢，而且國內CPI已經多個月超出了一年期存款利率水平，居民存款存在嚴重負利率。在這種情況下，不僅過高的通貨膨脹將威脅著整個經濟穩定發展，而且長期的負利率也讓國內金融市場價格成了一種財富轉移機制(即政府通過利率管制讓存款人的利益向貸款人轉移)。如果這種情況持續，增加國內居民內需及調整收入分配關系也無從談起。因此，不對稱的中長期存款利率上調幅度較大就是對這種利益關系的調整。

當然，這次加息也是對資產價格快速上漲的關注。全球過度寬松的貨幣政策導致流動性泛濫，引起整個國內外市場資產價格快速上升。而國內資產的價格快速上漲又分為股市與房地產市場。比如2009年國內近十萬億的銀行貸款放出就導致了國內資產價格快速上升，尤其是房地產價格快速飚升，房地產泡沫吹大都是利率過低，流動性泛濫的結果。

對于國內股市來看，由于有2008年股市大跌影響，2009年股市價格有所恢復，上海綜合指數上漲了80%。不過，由于國內股市在2008年下跌幅度太大，即使2009年股市上漲的幅度不小，但與2007年最高點相距很大。再加上整體經濟恢復，國際金融市場形勢好轉，因此，股市上漲的幅度與基本面相比沒有上漲太高，但國內房地產市場的情況則與股市完全不同。

加息為個人住房按揭貸款的重訂埋下伏筆

回到2008年，由于對當時的經濟形勢判斷過度悲觀，加上受世界各國救市政策的影響，從而使中國在房地產市場沒有出現任何危機的情況下，出臺了救市政策，房地產的宏觀調控突然中斷。2008年國務院的131號文件及央行的302號文件出臺則弱化個人住房按揭貸款的差別化，讓房地產投機炒作與消費的界線模糊。按照這兩個文件規定，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;貸款最低首付比例調整為20%，而且居民第一套住房購買及改善住房購買都可享受此優惠條件。對于非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構只是適當地予以提高。可以說，這兩項房地產信貸政策用一個“改善性住房”的概念把個人住房按揭貸款的信貸政策差別化完全模糊，讓房地產投資與消費混為一談，而且把個人住房信貸的成本絕對降低、信貸杠桿率大幅度提高，加上過低的個人住房信貸準入門檻，這都為2009年房地產價格快速飚升、房地產泡沫吹大創造了絕無僅有的條件。2009年房地產是出現了繁榮，但是，2009年中國住房價格突然飚升及泡沫四起影響了民生穩定，增加了國家金融風險及經濟發展失衡。在這種背景下，2010年4月國務院又出臺了“國十條”《《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》國發【2010】10號)，該文件就是要通過調整信貸及稅收政策讓國內房地產市場回歸理性。

國十條中實行更為嚴格的差別化住房信貸政策其最為根本或最為核心的目的就是要“去過度優惠信貸政策”或去信貸杠桿化，就是對住房市場投機炒作與消費進行嚴格區分，就是對不同的住房購買者進行嚴格的信貸風險定價，就是讓國內住房按揭貸款信貸政策回歸到常態。比如說，界定為第二套以上住房的首付比例上升到不低于50%，按揭貸款利率為基準利率1.1倍以上，用此來區分住房的投資與消費;嚴格禁止全國房地產市場第三套以上的住房按揭貸款;嚴格限制第二套以上住房的異地貸款;第一套住房貸款首付比例提高至不少于30%等。

可以說，既有國十條的新房地產政策，也有這次銀行基準利率的變化，這些都確定了2011年個人住房按揭貸款利率必須重訂。

或許有人會說，一些商業銀行會對這種利率重訂產生顧慮，怕這樣做把個人住房貸款客戶趕走，致使去其他銀行做貸款。其實，商業銀行根本不需要有此顧慮。

一是因為貫徹國十條基本精神及加息后利率重訂是必然，趁此讓住房按揭貸款利率回歸常態也是必然。二是已經購買住房者早就套在其中

(特別是購買第二套以上住房的投資者)，如果這些投資者想離開原有的貸款銀行，他們將面臨更高的、成本更大的風險。比如首付比例更高，從而這些購買住房者要做轉按揭幾乎不可能，而且假定轉按揭可以，但其他銀行的利率也不會搶生意而降低，因為，這樣做損害了銀行本身的利潤。在這種情況下，這些住房投資者是不會輕易地退出原有的銀行而另選擇新銀行的。三是考慮購房合同的”官司“問題，商業銀行只要仔細研究一下其貸款合同，利率調整盡在其合同中。因此，這次加息只是為各商業銀行重訂利率提供政策上的理由與條件。

加息改變整個房地產投機炒作者的市場預期

有人說，這次加息對房地產市場影響不大，因為，無論是對房地產開發商來說，還是對住房的投資者來說，0.25個百分點利率上升，對其經營成本影響不會太大。特別是對于暴利的房地產開發商及住房投資者來說，幾乎可以忽略不計。其實，這僅是計算這次加息的近期影響，但是這種政策對市場預期的影響，對其他政策調整的影響根本沒有考慮進去。如果住房按揭貸款利率重訂，不僅全部7折優惠利率會取消而回到9折以上的水平，而且在2009年～2010年購買第二套以上住房投機炒作者，將要面對利率要上升到基準利率1.1倍及1.2倍的水平上去(即這些人的住房按揭貸利率會由4.158%上調到6.754%，利率上升2.596%)，上漲利率水平是以往的1.6倍以上，住房投機炒作者的利率風險立即顯現出來。在這種情況下，如果再加上房地產稅的出臺，住房投機炒作者所面臨的風險是難以計算的。

而且應該看到，這次加息對房地產市場的影響不僅表現在對2011年利率重訂上，而且還在于利率調整只要進入上行的通道，上調還會進行，而不會因為加息一次就會停止。加息之后，房地產上市公司的股票全線下跌就表明了市場這樣一種預期。

可以說，這次加息不僅表明政府對房地產調控的決心，也會通過加息改變整個房地產投機炒作者的市場預期。各國的經驗表明，加息是房地產宏觀調控的利刃，利率不斷上升是刺破房地產泡沫最好的武器。

(作者單位:中國社會科學院金融研究所)