地產駭客趙漢忠

在一場罕見的宮廷政變中出局，中國房地產業最不安分的“老槍”表示愿賭服輸——他正試圖以人民幣基金操盤手的身份卷土重來

在上海興國路香樟園咖啡廳，易居中國董事局主席周忻和他的朋友復星集團董事長郭廣昌、聯席總裁范偉正在探討一個困擾他們已久的大想法。

過去半年，他們聯合16家企業打造的民企館在上海世博會獲得了極大關注，這鼓勵他們做出一個大膽的假設：每一個對產業轉移充滿熱情的內陸二三線城市應該都需要一個民企聚集地——不僅能夠辦公，也能抱團做生意和生活的城市綜合體。6月份，他們決定成立一支房地產基金，在全國復制這種模式。

聽上去這并不難——周所領導的易居中國是迄今為止唯一一家上市的房地產銷售代理公司，而郭廣昌麾下的復星地產則是中國最具開發經驗的房地產商之一。但出乎所有人意料的是，誰來統領這個從未出現過的新基金模式，卻成為周忻和郭廣昌首當其沖的難題——兩人從自己公司里都提了很多人選，但都不甚滿意。

于是，在今年7月底的一天下午，周忻、郭廣昌、范偉決定約趙漢忠喝一次咖啡。半小時后，一家由復星、易居和趙漢忠發起、迄今為止規模最大(30億元)的人民幣房地產私募基金“星浩資本”隨即誕生，趙漢忠任基金CEO。

一個大膽的押寶。自稱“老槍”、喜歡抽雪茄、個性豪爽如軍人的趙漢忠已經53歲，他擁有中國房地產界最成功的那部分人最鮮明的特質——敢于不斷“越位”。過去十五年，趙在金地集團(SH.600383)從基層人力資源職員做起，成為最具權勢的高級副總裁。期間，趙率領金地2001年上市，從無到有締造銷售額占據金地半壁江山的上海公司，更以開發商身份募集到中國第一支海外房地產基金，其激進的個人職業史幾乎等于中國房地產企業的升級史。“他一個人打下了金地的大半江山。”原金地上海公司營運中心總經理黃海濱向本刊指出。不過，壞消息是：過去幾年，趙卷入一場錯綜復雜的金地控制權斗爭中。并在最后的決戰——發生在今年6月份——中成為失利者，主動辭去了金地董事兼副總裁職位。

為何啟用這樣一個看上去難以“駕馭”的經理人?“他是房地產行業不可多得的經營全才。”周忻向《環球企業家》回憶，在6月底，周忻在世博會民企館遇到了趙漢忠。趙一邊觀看奇幻的“活力矩陣”表演，一邊主動向周忻探討著民營企業總部的想法——趙漢忠可能是中國為數極少的擁有開發商與房地產基金控盤經歷的人——這正是周和郭廣昌想要的模式?！拔乙庾R到，我們需要的強勢領導人終于出現了?！敝苷f。

趙漢忠被選中的另一個原因是：盡管已過知天命之年，但他和所有被放逐的職業經理人一樣，渴望通過創業來證明自己?！皬慕鸬仉x開后。很多人認為我連路都不會走了，但我想他們都錯了?！?月18日下午，坐在本刊記者面前的趙漢忠表示對自己在金地的結局“愿賭服輸”，他更愿意賭一把自己的未來。

趙漢忠的“第二人生”還有更廣泛的代表性。金地控制權之爭的另一位失敗者——前金地集團總裁張華綱，近期也不斷飛往全國各地，去說服那些金主加入到房地產基金投資者的行列；去年年底離職的原SOHO中國運營總裁蘇鑫，在今年5月份成立了高和投資基金，向山西民間資本募資，收購北京等一線城市的商業物業，對資產整合經營后繼而出售以獲得投資利潤；億城股份(SZ000616)前副總經理鄂俊宇亦成立了一家名為華府資本的人民幣基金。

這是中國房地產行業多年來難得的新變化。短短時間內，四位房地產職業經理人不約而同地往基金管理人轉向，或預示著依靠土地紅利野蠻生長的中國房地產舊模式碰到了天花板。更早一步從職業經理人轉型為私募基金管理者的漢鎰集團董事長郭鈞向本刊指出，在未來，房地產競爭已經從人才競爭或者產品的競爭，轉變為資本的競爭。在流動性過剩的中國，民間資本已經從炒房進階為直接參與房地產開發階段，而中國房地產私募基金操盤手，將成為一種稀缺資源，有機會來駕馭更大的平臺。這也正是郭廣昌和趙漢忠得以聯手的大背景。

金地風云

在2010年6月底交出金地集團副總裁、上海公司總經理的帥印后，趙漢忠關掉了手機，一覺睡到了第二天下午1點——人們都以為，這就是趙漢忠的退休時刻。

外界還是低估了他。趙漢忠的職業生涯曾因多次“拐大彎”而柳暗花明。早年，趙曾經報名參軍，在剛領到軍裝之時卻接到了華中理工大學的錄取通知書。從電機設計專業畢業后，趙被分配到一家國有軍工廠，但內心不安分的基因讓他很快“下海”到武漢一家鄉鎮企業，從基層一路做至廠長——有車有房有穩定的高收入，趙漢忠職業生涯的伊始，一切都很順。但趙漢忠很快就厭倦了每天吃吃喝喝的日子，他做了一個在當時看來不可思議的決定一辭去廠長職務，南下深圳闖蕩。

1995年趙漢忠在深圳遇到了他的校友、時任金地商貿有限公司總經理的凌克，從沒做過外貿的趙漢忠成為了凌克的副手，并隨著凌克在1998年成為金地集團董事長，而成為金地實力派領導人。

凌克是一個富有邏輯、行事嚴謹的領導者，這與趙漢忠敢于冒險、屢屢將不可能變成可能的稟賦，形成了鮮明對比，在最初這也被凌克視為可以互補的良性合作。2001年，趙漢忠被凌克委以金地IPO重任，當時競爭對手大型改制國有企業林立，金地僅為深圳福田區屬企業，外人看來機會渺茫，然而在趙漢忠的全力準備和努力下，金地竟然成為建設部圈定的首批3家試點上市企業，幾乎在一夜之間全國都知道了深圳金地。

而在趙漢忠眾多功勞之中，最大的莫過于在七年內把上海金地公司從無到有，打造成金地集團的頂梁柱。

2001年上市初期，一直盤踞深圳的金地醞釀進軍上海中心地塊，卻因實力不濟在拿地方面苦無進展。隨后的2003年，趙漢忠臨危受命出任上?？偨浝恚淖儾呗?，毅然將上海市中心的集團進軍目標轉移至遠郊，一舉拿下南翔2100畝地的土地儲備。

在當時市郊尚未進入上海城市規劃及房產商視野的背景下，這被視為一場豪賭。然而再次令所有人跌破眼鏡的是，隨著上海金地格林春曉和格林世界等在上海熱賣，趙漢忠“冒險”的賭博給金地帶來了豐厚的回報。直至2009年，趙漢忠帶領上海公司實現銷售103億元，幾乎占據了金地集團業績的半壁江山。萬科甚至特意將趙漢忠手下銷售經理挖過去，出任萬科上海公司銷售總經理。

“從金地離開，很多人認為我連路都不會走了，但我想他們都錯了?！?月18日下午，坐在本刊記者面前的趙漢忠表示對自己在金地的結局“愿賭服輸”，他更愿意賭一把自己的未來

然而，隨著趙在金地的影響力漸盛，凌克對這位熱衷組織團隊徒步旅行的重臣并非始終如一的信任。一方面，趙能力突出，有雄圖大略。另一方面，在金地管理層內部，趙很早便有了“反對黨”的稱號。“個性很直，只要是他不喜歡的，或是他認為不對的，就會直接說出來”，一位金地集團董事向本刊透露。

趙漢忠成為“反對黨”的另一個背景是金地股權結構的極度分散。金地第一大股東深圳市福田投資發展公司也不過持有不到8％股份，第二大股東福田建設更是僅持有不到4％股份。金地并未如股權同樣分散的萬科那樣，有王石扮演絕對領袖的角色。董事長凌克、總裁張華綱和實力派趙漢忠這三駕馬車勢力比較均衡，這也造成金地自從2007年以來就內斗不斷。

雖是校友兼湖北老鄉，趙漢忠對凌克未必服氣，他認為后者要為金地2007年以后業績停滯不前負責，“金地原本可以發展得更好、更快的，但問題是公司決策時，經常跟房地產大勢扭著走，不好的時候瞎倒騰，好的時候反而退縮了。”他這樣向《環球企業家》指出。

一個不爭的事實是，金地曾經是一家規模不遜于萬科、保利的老牌房產商，但2007年以來，其在銷售額這一指標上，相繼被眾多后來者趕超。尤其讓趙漢忠不滿的是，金地在土地購置上追漲殺跌。

2007年金地定向增發1.73億股募集到資金45億元，在資本和樓市樂觀氣氛影響下，金地斥巨資在杭州和南京等地拿下四個地王，金融危機來臨，金地深受其累；2007年高價地還未消化，金地2009年又成功融資42億元，遂再度大肆攬入地王，直至嚴厲調控來臨。

從2008年開始，趙連續數月在金地內部博客及董事會呼吁，金地高管要勇于為決策失誤承擔責任，管理權責要明晰，運作效率要更高，要更思進取。同時，趙漢忠還在一場旨在消弱董事長凌克的權限的改革中與金地總裁張華綱站在了一起。至2010年，金地內部控制權的斗爭達到高潮。受金地大股東支持的凌克對趙漢忠擁兵自重的金地華東分公司進行削藩，上海公司所能獲取的資金支持被大幅壓縮；禍不單行的是，趙漢忠在上海我行我素的行事方式也給他埋下了一個致命隱患。

2009年年底，上海金地計劃在寧波象山投標一塊總面積為5.86公頃的住宅用地，并已為此投入很多前期工作，還和當地政府達成開發意向。但在這一計劃上報金地總部時卻被以當年投資額度已滿否決。此后，一向行事激進的趙漢忠發動上海金地100多名員工，通過信托計劃將這一地塊買下。6月20日，遠在深圳的趙漢忠被緊急召回參加金地董事會——一封檢舉信揭發趙通過信托變相MBO。這引發了董事們4個小時唇槍舌劍式的論辯。最終，信托門被認定為金地不可容忍的違規行為，以趙漢忠在1個星期后主動辭職告終。不久，力挺趙漢忠的張華綱也黯然離職。

“以我在金地集團的影響力完全可以耗下去，不過如果大家真的是不能在一起了，這樣下去是一種煎熬。”趙漢忠說，事情發展得很快，像暴風驟雨一樣就過來了。不過他現在更喜歡另一個解釋，“很多時候，公司一把手的高度就是這個企業的高度，”趙漢忠覺得以他完全可以做一個更大的平臺。在辭職那一天，他以典型的趙氏風格告別——他被要求9點到辦公室宣布辭職，但他以“睡過了頭”為借口避開了。此時，動蕩中的金地集團2010年上半年僅完成53億元的銷售額，實現全年200億的目標幾乎無望。

“要發生的全都發生了，天下沒有不散的宴席。”8月初，在接受《環球企業家》采訪時，凌克以這樣一句話談論到趙漢忠的離職。他聲稱，今后金地要杜絕職業經理人在公司樹立個人老板或者精神領袖的現象，職業經理人就是職業經理人。對于趙漢忠而言，此時的他已解脫，或是開始思考自己未來可能的時候了。

星光

趙漢忠并不是官場意義上的基金管理人：他沒有專業的金融知識，個性豪放粗獷，熱衷于實現比設想更高的目標。但他的推動力卻是比常人要強很多。

2009年，在趙的推動下，幾經周折的金地與瑞銀集團合作的海外房地產基金完成了首輪1.25億美元的募集，成為國內第一個成立海外房地產基金的地產商——當多數發展商還在享受房地產開發帶來的高回報時，趙漢忠已將地產基金視為一個大趨勢，其房地產開發與基金操盤的雙重經驗，也是為郭廣昌和周忻看重的。

盡管星浩資本資金尚未完全到位，趙已經圈定了首個項目——位于上海大虹橋經濟圈建筑面積達50萬平方米的地塊，他計劃在10月份中旬舉行一次盛大的簽約儀式。而另一個位于常州的綜合體項目也即將落定。

這或將是迄今為止中國房地產基金界最大的手筆。趙漢忠給自己規劃了一個令人咂舌的5年藍圖，2010年是起步，募集50億元資金，獲取12個項目，建立星光耀綜合體體系；至2013年募集120億元，成為中國最大的房地產私募股權基金；到2015年募集不低于200億元，項目總數達到20個，并實現IPO。

“我不是激進，我是比常人果斷?！壁w說。目前星浩資本的骨干均為趙漢忠在金地上海公司的老部下。“他在集團內有著巨大的感召力，擁有一批跟隨者，假若其項目正式進入開發環節，或有更多的員工會追隨而去?！币晃唤鸬厣虾８笨傔@樣向本刊透露。

在城市綜合體開發遍布全國的當下，注入民營經濟的DNA讓星光耀綜合體看上去更具有辨識性。復星集團聯席總裁范偉向《環球企業家》指出，它將被打造成承載資源整合和信息服務的平臺。從某種意義上，星光耀綜合體更像是萬達城市綜合體與總部基地的合體。以城市綜合體為載體，同時整合私募基金和民營企業服務，三大板塊環環相扣。

一個月時間里，趙漢忠拜見了世博會民企館16家企業代表的創始人，并獲得多數認同。他以這16家民企作為星浩資本的基礎，這其中既有商業地產上游的紅星美凱龍、歐普照明，也有下游的蘇寧電器、華誼兄弟，金融配套端還有民生銀行等。巨頭們不僅將通過進駐星光耀起到示范效應，還將給綜合體打造過程帶來頗大的想象空間。而發展有著“民企孵化器”作用的第三產業。也意味著趙漢忠將由純粹生產型的開發商，轉變為現代服務型的服務商。這一步，恰是趙漢忠創業中邁出的最大一步，也是其坦言最有挑戰性的一步。

趙毫不懷疑，有了民企總部的概念，地方政府會從繁榮和拉動地方經濟的角度表示歡迎，并許以相關配套，其土地的議價能力或將超過萬達——萬達拿地成本不到其他開發商的1／2已經是公開的秘密。前臺生創展董事會副主席趙海對《環球企業家》透露，在同等條件下，地方政府商業地塊招商都會向萬達傾斜，標書中有些條款都好像是針對萬達制定的。如同石景山萬達廣場的樓面地價是2100元/平米，而一街之隔的另一個項目的樓面地價是6000元／平米。

就在接受本刊采訪前，趙漢忠剛剛和萬達集團董事長王健林探討了星光耀綜合體開發環節的難度。后者以其十年來開發綜合體的經驗與教訓，向其指出了兩個需要警惕的問題：其一，對于選址僅靠自己拍腦袋決定，不考慮商業地產的購物環境；其二，業態組合不恰當，或者并未完全考慮到民營企業的需求。王健林同時建議趙引入小額貸款公司，并愿意和趙合作。

而在9月下旬舉行完一次路演后，更多的民營老板想參與到基金中來，他們更看中的是趙漢忠許以25％的高資本回報率，“資金已經募集了大半，11月15日就會結束基金募集，很多江浙老板都很認同我們的綜合體想法?！痹诨鸬狡诤螅w漢忠將以寫字樓整售的方式退出，同時星光耀綜合體還包括民企聯合館、住宅、五星級酒店、購物中心、會所、院線等多種業態。

但基金管理過程中本身存在著很大投資風險，職業經理人轉做合伙人，能否有效防控潛在的風險仍是一個未知數。同時，復星旗下還有多支房地產基金，這些基金利益如何平衡也是一個考驗。

對此，復星集團聯席總裁范偉向本刊指出，復星集團旗下各支房地產基金募集方向有很大不同，復地基金針對純住宅項目，星浩資本則是類似商業項目，同時也是整合資源指向民營經濟。而在經營風險上，趙漢忠更向本刊透露，如星浩資本基金到期后，其星光耀廣場寫字樓無人問津，他們將強行清倉，屆時復星集團將以底價接盤，這將鎖定星浩資本的回報率。