淺析集資建房

摘要:1998年以后全國進行了大規模的城鎮住房制度改革后，集資建房成為時代的產物?？梢驗榉杀旧硎菧蟮模伯a生一系列的問題，對房地產市場的健康發展造成了一定的影響，如使房地產市場在一定程度上產生“畸形”、腐敗問題等等。隨著相應法律的頒布，相關問題得到一定解決。但還不健全，有待繼續完善。

關鍵詞:集資建房房地產

中國的房地產市場走過了10多年的歷史，大規模的系統發展也有10多年了。但并沒有真正經歷過大的調整或完整的“繁榮—下降”的經濟周期，比如房屋商品房價格、房屋銷售量、房地產投資增速、新開工面積等等。而且主要是以商品房開發為，這也是房地產進入市場的一個主要標志。當然，在這個過程中也對一些新的開發方式進行了償試。比如集資建房、合作建房、廉租房。這些主要是為應對商品房銷售價格過快上漲而產生的。其中在1998年全國進行了大規模的城鎮住房制度改革后，對集資建房的問題直至今日也有相當大的爭議。現就其中的集資建房做如下分析:

一、集資建房的定義

所謂集資建房，有多種概念，主要是因為角度不同。但比較主流的觀點是指單位集資建房，即“建設單位以劃撥方式取得土地，經有權批準的人民政府批準。在符合土地利用總體規劃、城市規劃和單位發展計劃的條件下，向特定的對象集資、供應住房的一種房地產開發建設行為。其建設標準、上市條件、供應對象、優惠政策均要經過嚴格審核。一般供應對象必須限定在本單位無房戶和符合市縣人民政府規定的住房困難家庭?！?003年國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中對集建房的定義為“集資建房是經濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優惠政策，按照經濟適用住房的有關規定執行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。”目前也出現了完全以個人名義進行的“集資建房”行為，但實際上應屬“合作建房”的范疇，和真正意義的集資建房有本質區別。在2004年4月13頒布并同日實施的《經濟適用住房管理辦法》中將集資建房定義為“經濟適用住房”的組成部分，并對其進行了適當規范。

二、集資建房產生的歷史背景

1998年城鎮住房制度改革后的一段時間里，一些黨政機關、事業單位手中不在有存量房，同時又面臨著職工住房困難的問題。就由職工出資、單位按所謂的“經濟適用房”待遇牽頭組織建房，在單位內部銷售。隨著城市土地資源日益稀缺，房屋銷售價越來越高，集資建房已經由當初解決困難職工的住房問題逐步演變為權力部門滋生腐敗的溫床。不少地方集建房的機關單位，利用手中掌握的特權和資源，以解決職工住房為名，獲取廉價的土地，并且享受在工程建設稅費方面的多種減免和優惠政策。這雖在一定程度上綏解了部分單位住房不達標或無房于部、職工的困難。但也使得一些機關人員手中早已不只一套住房，實際上是變相延續福利分房。而大多數城市居民卻只能以市場價購房。

三、集資建房的現實狀況及法律規定

集資建房在很大程度上是與我國住房改革的基本方向相背的。我國的住房改革是朝著從實物分房變為貨幣化，從福利分房變為走向市場。違規、超標集資建房具有隱蔽性和欺騙性，表面是為職工住房解困，實際是部分機關單位負責人鉆政策空子，套取國有資源為團體和個人牟利，招致意想不到的民怨。

為此2004年頒布的《經濟適用住房管理辦法》2006年頒布的《關于制止違規集資合作建房的通知》、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》都對集資建房作出了限制如《經濟適用住房管理辦法》第一條就規定“一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益”《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》第十二項中規定“嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義變相進行住房實物福利分配違規行為。”《經濟適用住房管理辦法》第三十二條“凡已經享受房改政策購房、購買了經濟適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。嚴禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實物分配或商品房開發?！边@只是對集資建房規定的部分的條文。綜合分析這幾部法律的相關規定可見集資建房存在如下幾個方面的問題

(一)住房面積和檔次違背國家相關政策。不少地方黨政機或事業單位的集資建房小則90平方米大的則150平方米，更有甚者達到了200平方米以上。這些嚴重的超標建房，脫離其住房解困的本質。

(二)擠占面向中低收入人群銷售的經濟適用房。在全國很多地方，機關單位集資建房占整個經濟適用房的比例越來越高，有的地方甚到達到40%以上，導致所在城市一部分本可以購買面向社會銷售經濟適用房的百姓生活更加困難。

(三)內部銷售把關不嚴。盡管明文規定已購公有住房的干部職工不能再參加集資集房，但不少機關單位住房達標的人也可以購買。以干部住房緊缺為名，通過變相的集資建房，如委托代建、團購等，將多占房和占大房行為合法化，分配中向領導干部傾斜問題突出。以至于出現了“經濟適用房住進了大款，羊群里出了駱駝”

(四)造成房地產市場“畸形”。近幾年，部分城市房地產市場持續升溫，而越來越多的非市場化動作的集資建房對房地產產生沖擊，現在很多城市為了擴容，為了城市的發展，都將政府的辦公地點向新的開發區搬遷，部分直屬機構也實施了搬遷。為了工作上的便利，許多單位都在新區規劃建設了集資房以利于工作人的辦公、上下班，一些效益好的單位為了改善職工住房條件，也以定向開發、委托代建、團購等非市場化運作形式購建住房。照這樣下去，集資建房面積過大，勢必沖擊房地產市場，其銷售價格有的甚至低于開發成本，擠占了按市場行為經營的企業的市場空間。

(五)國有資產流失，鑄成集體腐敗。很多單位假借干部職工住房緊缺為名進行集資建房，而且建設的都是高標準住宅、更有甚者為超大型號別墅。相關配套設施豪華程度達到所在城市住宅的一流水平，而且還無償或低價占用土地，有的還是農用地。為建房，部分單位占用國有資金、或專項資金。最后按著職務的大小來進行房屋檔次的分配，搞二次福利分配。

四、集資建房現狀的深層原因

(一)住房貨幣化不到位。集資建房之所以有上述的情況發生，其成因是多方面的，但主要還是住房貨幣化政策不到位，機關單位人員工資收入與商品房價差距過大。1998年在全國范圍內取消住房實物分配，實行住房分配貨幣化，但停止住房實物分配后，機關單位收入并沒有相應提高。同時，住房貨幣化補貼亦未能到位或各部門分發數額懸殊。而在住房保障體系中公積金又是大多數人惟一享受的住房保障，但其為機關單位解決住房問題發揮的功效并不大，以至于這個利益群體的人無法實現用手中的貨幣購買市場上的商品房，故準福利性質的分房在各地逐步抬頭。

(二)權利尋租的存在。一個健康的市場環境，必須剔除權力對社會資源的強占與濫用，只有在權利公平的背景下，才能去訴求市場的理性。只有剔除了權力的尋租，遏制權力的腐敗使國家公務員與其他階層的人們處于一平等的地位上，才能使得政府一次次對房地產市場的調控，不會陷入到與“影子”的博弈之中。讓公務、人民群眾一樣，同時進入市場長經濟，真正體會買房難，購房不易的滋味，密切政府與人民的關系，對于化解各種社會矛盾，促進社會穩定是有百利而無一害的。

綜上，雖著社會、經濟的發展，集資建房產生的問題及原因也是復雜的，為此我們要加強執法力度，嚴格要求各級政府必須按照相關的法律、法規來進行審批。加強反腐力度，對于已經違法違紀的干部要嚴格按照法律的規定進行懲處，起到對大家的警示作用。構成犯罪的依法追究刑事責任。向社會廣范征集建議，集眾人之所長來解決現在的問題。

我也是此文拋磚引玉，希望能夠有更多的仁人志士發表有建解的意見，把我們的社會建設的更好。