糾結“第三套房”

如果政策從一開始就在執行上留下了寬松的彈性空間，那么，調控的效果自然會大打折扣，甚至事與愿違。

政府遏制房價過快上漲的政策在十天里頻頻出臺。這幾天，大家關注的重點轉向“二套房”“三套房”的判斷標準。盡管有銀監會方面“認房不認貸”的消息傳出，但銀行、房管方面均表示目前政策細則仍不明朗，現在談操作為時尚早。

口徑不一

史上最嚴厲樓市新政剛滿月，國務院再次強調暫停發放購買第三套或三套以上住房貸款人群，更是突破“歷史性”最為嚴厲的政策。如果說4月15日的二套房貸首付不得低于50%的政策還是相對溫和，如今三套房政策一出，可以看出政府保持房價穩定的決心。對此，民眾充滿了期待，但后來發現那不過是一個理想與現實的游戲。

國務院要求，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款。但在調查中發現，各銀行有的認貸、有的認房，大家目前對于三套房的界定各不相同，亂成一團麻。

IT專業畢業的小張，是朋友中出了名的小富翁。4年前，他用全款在北京買了40平方米和60平方米的兩套小戶型。可因為覺得面積小了，今年4月份，他又上了一套均價不菲的80平方米小兩居，決定用商業貸款把房子買下來。本來以為自己必定是通不過商業貸款了，可誰知小張接到某國有銀行的通知，說是申請首套的貸款被批下來了，首付2成，貸款8成，利率85折。“太讓我意外了，銀行還是按照之前我沒有貸款記錄的原則，給我批了首套。”

實際上，改善型住房標準歷來難以界定，對于第三套房的界定現在也缺乏標準。有的銀行表示，只要之前沒貸款買過房，在人行征信系統上查不到貸款買房的記錄，不管實際上是第幾套房，都按第一套房的標準執行;有的銀行則表示，只要能提供直系親屬資料，證明人均住房面積低于當地人均水平，則即使是第二次貸款買房，也可按改善型住房來處理。甚至有銀行表示，即使曾經貸款買過房，只要第一套房貸已還清，再次貸款買房也可按第一套房貸執行。

工行上海分行有關人士告訴記者，雖然現在仍受理第三套房貸，但還沒有明確的處理方向，有些只能先緩著，等待總行和政府的相關明確細則。如果一些合約簽訂和審批流程差不多走完的房貸，還是按照之前的辦法，但一些剛剛送進銀行的材料可能就要在流程上等一等。

新規有漏洞

據了解，現在不少銀行的總行在下發文件時，對三套房停貸多采用諸如“原則上不再發放”“大幅度提高首付款比例和利率水平”等模糊字眼，也有銀行要求各分行根據當地政府認定來確定。如此一來，若政府不出認定，那么市內銀行仍將面臨無人界定三套房是否該停貸的混亂局面，最終使得在購房的人仍有機會從銀行獲得三套房貸，只不過要承受首付5成以上、利率1.1倍以上的代價。

實際上，由于缺乏權威部門認定，廣州市場上不少之前暫停發放“三套房貸”的銀行又開始出現大面積松動，對三套房貸恢復放貸。還有一些人已在論壇里討論如何鉆新政的空子。

業內人士指出，第三套房貸政策還牽涉界定標準是實際擁有房產數量抑或有貸款記錄房產數量，目前銀行只能在征信系統查找客戶貸款房產數量，如果要查名下實際擁有房產套數，可能就要面臨開放房產交易中心系統。

難抑 “炒房團”

目前，貸款購買三套甚至以上的借款人約占到總貸款人群的10%左右。

某銀行一名“高端客戶經理”表示:以前盡管有“二套房”的標準，但客戶要貸款買房，買個七八套照樣沒有限制。有的銀行甚至會主動幫客戶找些變通的辦法。這次新政，打擊最大的應是這批人。但對像溫州炒房團那樣喜歡使用現金的群體來說，影響可能不會太大。

在社科院金融研究所主任易憲容看來，停發第三套房的放貸政策，主要針對房價上漲過快、過高的一線城市。在一線城市政策緊縮之后，會加速炒房資金流向政策相對寬松的二三線城市，二三線城市價格上行，調控房地產效果將大打折扣。

銀行界有關人士認為，國務院這一政策調整，沒有根本觸動土地這一房地產市場最核心的問題。從土地政策到房貸政策的鏈條中，新政策僅調整了末端，2008年樓市低迷之后出現的2009年大幅反彈說明，末端政策的調整，代價頗大，而后果不易控制。拍得越重，反彈越高的“拍皮球原理”，同樣適用于樓市，因此單靠政策“急剎”，后果現在還很難說。

對樓價的調控，其實也是對中國推進深層次改革、決心和能力的一次檢驗。