房地產工程質量問題分析與管理措施探析

改革開放以來，隨著我國經濟的快速增長，房地產行業日漸成為國民經濟的重要部門，為我國的現代化和城市化提供巨大動力。然而隨著房地產行業的開發，工程質量問題也逐漸成為人們關心的話題，從貴州的“樓脆脆”到上海的“樓歪歪”，越來越凸顯的房地產工程質量問題成為房產行業無可回避的問題。而房地產工程質量管理也成為房地產項目管理的重要任務之一，它貫穿于建設項目決策階段和實施階段的全過程，一個房地產項目質量管理的成功與否，直接關系著項目建設的成敗，要提高房地產項目的質量，就必須狠抓房地產項目各個階段的質量管理。

一、目前房地產工程質量存在的問題

房地產項目的全過程主要包括四個階段:從項目構思到批準立項定義為項目構思目標設計、可行性研究階段;從批準立項到開始施工定義為設計、計劃招標、施工準備階段，從開始施工到交付使用定義為實施階段(預售活動)。從交付使用到責任結束定義為竣工驗收和交付使用階段(物業管理)，各個階段在實施的過程中都存在一系列問題。

(一)工程項目構思目標設計、可行性研究階段存在的主要問題。

這一階段是影響整個工程質量的關鍵段。在這一階段中，項目構思目標設計階段的質量要求和標準往往沒有符合業主的意圖，并與投資目標相背離，直接影響到項目的決策質量和設計質量。項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件等，沒有嚴格按照國家規定標準，方針、政策進行編制，而且有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準，使得現在相當數量的咨詢公司給業主提定性分析報告而很少進行定量分析(包括財務分析)，分析后沒有結論，往往要業主根據只有定性思路去作判斷、去決策。

(二)工程設計、規劃階段存在的主要問題。

現今的工程項目的初步設計過程中普遍存在各專業設計質量低、設計深度不夠的現象，導致各專業施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現象。施工圖設計是對質量標準的進一步細化，是具體施工過程的指導文件，施工圖設計深度沒有很好地執行工程建設標準強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進行施工圖設計。導致規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，變更圖紙多于施工圖紙的怪現象。另外在設計規劃階段，目前，我國的建設監理主要是對項目施工階段的監理，設計監理做的較少，這一問題已嚴重影響了項目的產品質量。

(三)工程實施階段存在的主要問題。

該階段主要包括施工招標及施工建設，我國曾出現過許多豆腐渣工程，主要原因應歸于此階段。主要有四個問題，其一，招標投標活動沒有嚴格按國家有關規定進行，有些業主對設計單位和人員的選擇不是很嚴格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設計單位。其二，建設投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構件，把關檢驗不嚴格，不合格品投入使用，另外施工的機械設備、工具也沒有根據不同工藝特點和技術要求進行選擇，管理使用和保養。其三，監理工程師的選擇沒有進行嚴格審查，導致不符合要求和不合格的監理單位進行項目監理，監理人員素質低，監理工作不到位、不規范，因而在監督管理過程中不能及時發現問題，留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段，質量管理工作主要是質量驗收、項目后評估和物業管理。項目經理在正式竣工驗收之前，沒有進行項目的預驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據合同和設計圖紙的要求，使房地產項目投產延遲，影響了投資效益的發揮。且項目后評估階段沒有邀請設計、監理、施工等單位召開專家總結會，對項且質量管理過程進行分析、找出差距，判明原因，總結經驗教訓，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結果的反饋。另外還存在物業管理中客戶服務管理缺乏專業性，客服人員缺乏房地產的專業知識和從業背景，客戶服務流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業主的投訴沒有認真對待，服務態度差等問題。

二、房地產工程質量管理的建議和對策

(一)工程項目構思目標設計、可行性研究階段的質量控制。

提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業主的要求。進行可行性研究報告的審查，應借鑒發達國家的專家審查制度，由政府依法委托與工程建設無經濟利益關系的有關專家組成論證委員會，專家委員會直接對國家負責，對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權。

(二)工程設計、規劃階段的質量控制。

在選擇規劃設計單位過程中應該嚴格把關，業主可通常組織一個多人評選委員會，由該委員會進行適當的調查研究和面試。負責向業主推薦設計單位，在幾家設計單位都拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的規劃設計方案。

(三)建立設計經理質量責任制

嚴格按照工程建設標準進行設計，樹立“嚴格沒計質量管理”的思想。負責設計間的協調工作，對施工圖設計進行跟蹤質量檢查和評審，確保設計圖紙能按工程建設標準強制性條文進行設計，滿足工程實體質量要求和合同規定的質量要求。效仿國外加強對項目設計方案本身質量的監督，建設單位應從設計階段起委托監理單位介入設計質量監督。

(四)工程實施階段的質量控制。

招標投標活動必須嚴格按國家有美規定進行，聘請專業工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫，咨詢公司根據業主的要求和意圖，按照專業規范要求編寫設計招標文件，明確設計項目的技術標準和詳細要求，并協助業主組織具體的招標工作。在招標方法的選擇上可以效仿國外招標時采用的最低價中標法。嚴格控制投入品的質量，對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應進行全面控制，從組織貨源，優選供貨廠家，直到使用認證，做到層層把關。

在落實人員崗位質量責任制的基礎上，加強對施工人員的動態管理，把握人員進場的考核，監督與評定等，施工單位所有人員都必須統一思想，提高認識，嚴格執行IS09000體系標準?？⒐を炇蘸徒桓妒褂秒A段的質量控制。項目收尾階段是項目生命周期的最后階段，其主要確認項目實施的結果是否達到了預期的要求，實現項口的移交與清算。該階段實現質量控制的重要手段就是質量檢收，依據質量計劃中的要求，遵循國家頒發的有關工程項目質量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質量進行質量認可評定和辦理驗收交接手續，并對不合格項目提出處理辦法，以保證項目產品符合設計質量要求。項目后評價是對建設完成后的項目的實際效果與預期目標的信息追蹤和信息反饋，是實現項目運行管理科學化的手段，建議在每個項目結束前都要做一個項目的總結。

結 論

本論文主要按照項目的生命周期，從項目的構思、規劃設計，工程實施等幾個階段就工程建設中存在的主要問題進行了總結分析，并依次提出了相應的解決方法，其中有很多方法具有創新的地方，值得探討研究。然而值得深思的是我國的房地產行業在項目質量管理方面仍有著非常的多不足之處，最典型的例子一國外盛行的最低中標法目前在我國也還不能有效地執行，可見，我國的房地產相關配套制度還需要進一步完善。