淺論我國購房者的知情權(quán)

中圖分類號：D9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1008-925X（2010）12-0048-02

摘要：消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品和服務(wù)真實(shí)情況的權(quán)利。在住宅消費(fèi)中，購房者作為消費(fèi)者不僅有權(quán)知道住宅的質(zhì)量和使用方法，也有權(quán)知道未來使用住宅的安全性。開發(fā)商就有義務(wù)將房屋的真實(shí)情況提供給購房者，而不是弄一些虛假的信息來欺騙消費(fèi)者。但我國對購房者的知情權(quán)的保障還不完善，需要政府完善法律，加強(qiáng)對誠信方面的建設(shè)，用法律來保護(hù)購房者的知情權(quán)。

關(guān)鍵詞：購房者 知情權(quán) 權(quán)益保護(hù)

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)社會中，消費(fèi)者和商品的生產(chǎn)者和經(jīng)營者比較起來，往往是處于弱勢地位的。這種弱勢地位在我國居民購買商品房的過程中，體現(xiàn)得為尤其明顯。商品房是與每個人都息息相關(guān)的特殊商品，其有關(guān)權(quán)利的設(shè)定與流轉(zhuǎn)必須充分納入法治的軌道，確定和加強(qiáng)購房者的知情權(quán)，是維護(hù)我國商品房購買這一系列合法權(quán)益的前提和關(guān)鍵。本文從購房者的知情權(quán)的產(chǎn)生和實(shí)現(xiàn)中的阻礙等角度全面的解讀了我國購房者的知情權(quán)的問題，并在最后對存在的問題提出了具體的解決方案。

一、購房者的知情權(quán)概述

（一）購房者的知情權(quán)的含義

購房者知情權(quán)來源于消費(fèi)者知情權(quán)。知情權(quán)，是指自然人和其他組織享有的知悉和獲取信息的權(quán)利，包括公法上的知情權(quán)和私法上的知情權(quán)。消費(fèi)者作為商品或服務(wù)的購買者享有法定的消費(fèi)者權(quán)利，而消費(fèi)者權(quán)利中蘊(yùn)含的消費(fèi)者知情權(quán)又是私法上個人知情權(quán)的重要組成部分。[1]

根據(jù)上述消費(fèi)者的知情權(quán)的一般含義，可將購房者的知情權(quán)界定為：在商品房買賣法律關(guān)系中，買房人從房地產(chǎn)開發(fā)商等有關(guān)渠道依法查閱、復(fù)制（復(fù)印）、咨詢與自身購房利益相關(guān)信息的權(quán)利和自由。它是權(quán)力的權(quán)利，屬于基礎(chǔ)性和前提性的權(quán)利，并具體體現(xiàn)為主動知曉信息權(quán)、被動知曉信息權(quán)、消化信息權(quán)和運(yùn)用信息權(quán)。[2]

（二）購房者知情權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)

1、購房者是消費(fèi)者

所謂消費(fèi)者是指為了滿足生活消費(fèi)需要而購買使用商品或接收商品服務(wù)，由國家以專門法律確認(rèn)其主體地位和保護(hù)其消費(fèi)權(quán)益的個體社會成員。[3]從這個定義我們可以看出，消費(fèi)者是的行為是為了滿足生活消費(fèi)需要，消費(fèi)的客體是商品和服務(wù)，方式是夠買商品或者是接受服務(wù)，主體是個體社會成員。從消費(fèi)者的這些特征來看，購房者也應(yīng)該是消費(fèi)者。購房行為是為了生活消費(fèi)，購房者的消費(fèi)客體是商品房，商品房當(dāng)人屬于商品了，消費(fèi)方式是購買商品房的行為，購房者主要是公民個人。

2、購房者處于弱勢地位

商品房購買者作為分散的個體消費(fèi)者，在與開發(fā)商的商品房交易過程中往往處于弱勢地位。購房者處于弱勢地位的主要原因是購房者與房地產(chǎn)企業(yè)之間信息不對稱，這種不對稱主要體現(xiàn)在以下三個方面：第一，產(chǎn)權(quán)信息不對稱。第二，價格信息不對稱。第三，質(zhì)量信息的不對稱。這一系列不對稱的信息，凸顯了購房者們的弱勢地位，就給房地產(chǎn)商坑騙購房者創(chuàng)造了條件。[4]

二、購房者知情權(quán)實(shí)現(xiàn)的阻礙因素

（一）購房者知情權(quán)法律規(guī)定的欠缺

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定了保護(hù)消費(fèi)者的知情權(quán)，但現(xiàn)行有關(guān)商品房買賣的法律法規(guī)并沒有明確知情權(quán)具有法定的性質(zhì)。沒有直接規(guī)定購房著的知情權(quán)，不能說購房者就沒有知情權(quán)。如果具體到各個法律條文中去研究，可以或多或少的發(fā)現(xiàn)對購房者知情權(quán)的保護(hù)，但這種規(guī)定畢竟是不系統(tǒng)的。

（二）政府對房地產(chǎn)管理的混亂

現(xiàn)代政府在建立和完善房地產(chǎn)市場體制上應(yīng)當(dāng)有所作為。而近些年來我國政府有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的管理卻不是很到位。大多時候在房地產(chǎn)開發(fā)商坑害購房者事情曝光后，政府對相關(guān)方面的管理是很不好的，根本就起不到一點(diǎn)規(guī)制的作業(yè)。比如開發(fā)商辦理假按揭是件很容易的事情；同一個房屋在不到兩個月的時間內(nèi)在房管局查到兩個權(quán)屬人，而這中間并沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更等等。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，于政府相關(guān)部門管理不力有很大的關(guān)系。

（三）《房地產(chǎn)信用檔案》以及信息披露制度的不完善

在我國，由于《房地產(chǎn)信用檔案》的不完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)和個人在經(jīng)營過程中出現(xiàn)違反法律法規(guī)的行為，從而侵犯了購房者的知情權(quán)，同時也侵犯了各級政府部門的知情權(quán)，成為我國購房者不能充分實(shí)現(xiàn)其知情權(quán)的一大障礙，這些不完善具體表現(xiàn)在從中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)的信用檔案中，一直到現(xiàn)在，所有的一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有不良記錄，那一欄都是空著的。

（四）購房者維護(hù)自身知情權(quán)意識的淡薄

我國購房者維護(hù)自身知情權(quán)的意識相對而言是比較淡薄的，由于法律意識的淡薄，購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交易的過程中，不知道怎樣維護(hù)自身的合法權(quán)益，有些購房者甚至都不知道自己還存在知情權(quán)，從而使得自己不能有效地維護(hù)自身的權(quán)益，讓房地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)可乘，獲得不正當(dāng)利益。購房者自身維權(quán)意識的淡薄也是其知情權(quán)不能有效實(shí)現(xiàn)的一個障礙。

三、對購房者知情權(quán)的保護(hù)建議

（一）完善購房者知情權(quán)的法律法規(guī)

購房者的知情權(quán)屬于購房者所享有的基礎(chǔ)性權(quán)利，這種基礎(chǔ)性的權(quán)利必須通過法律法規(guī)的方式對其予以確定，在關(guān)于房地產(chǎn)的交易的法律中明確地對其進(jìn)行規(guī)定，防止在交易過程中出現(xiàn)購房者為了保護(hù)自己的知情權(quán)而沒有相關(guān)的法律予以支持的現(xiàn)象的出現(xiàn)。只有將購房者的知情權(quán)通過成文的法律進(jìn)行確定，才能使我國購房者的知情權(quán)真正的有法可依，有章可循，切實(shí)的保護(hù)我國購房者的知情權(quán)，否則對購房者知情權(quán)的保護(hù)永遠(yuǎn)都只是空頭白話。

（二）貫徹依法行政，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的政務(wù)公開

首先是政府部門和監(jiān)管者的自我規(guī)范。各級政府及房地產(chǎn)主管部門要主動適應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能的要求，減少事前的行政審批，加強(qiáng)事后的監(jiān)督。同時要建立錯案行政責(zé)任追究制度，堅持“誰審批、誰負(fù)責(zé)”的原則。建立和完善行政責(zé)任追究制度，不但要處理違法違規(guī)的有關(guān)政府工作人員，更要將其行為公開披露，追蹤與房地產(chǎn)企業(yè)和個人不良記錄有關(guān)聯(lián)的各級管理者。

（三）完善企業(yè)《房地產(chǎn)信用檔案》，建立和完善信息披露制度

房地產(chǎn)信用檔案，充分尊重了各級政府部門和社會公眾的知情權(quán)，便于為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場行為提供依據(jù)，為社會公眾查詢房地產(chǎn)企業(yè)和個人信用信息提供服務(wù)，為社會公眾投訴房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀(jì)行為提供便利，是我國信息公開化的一個巨大進(jìn)步，對建立我國全國性的企業(yè)和個人信用檔案，將會起到很好的示范作用。

（四）增強(qiáng)購房者維護(hù)自身知情權(quán)的意識

對于購房者自身維權(quán)意識的增強(qiáng)，需要加強(qiáng)購房者的法律意識，維護(hù)自己的主體地位，明確自己在商品房交易的過程中所享有的權(quán)利和義務(wù)，在購買商品房的時候，應(yīng)要求開發(fā)商出示相應(yīng)的證件，從而做出正確的購買判斷。在購房者的知情權(quán)遭受侵害的時候，購房者也好利用法律的手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果消費(fèi)者自己連維權(quán)的意識都沒有的話，那么只有空空的法律，也是很難實(shí)施的。

（五）建立激勵和懲罰機(jī)制

政府既可以用行政命令也可以用市場激勵的辦法，來努力控制整個經(jīng)濟(jì)活動。近年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家正致力于倡導(dǎo)政府試行一種全新的管理方法:市場激勵。在建設(shè)房地產(chǎn)信用檔案的同時，還應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的激勵機(jī)制，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信評價，對誠信度高的房地產(chǎn)企業(yè)，給予一定的優(yōu)惠，建立有效的激勵和懲罰機(jī)制，這樣才能使房地產(chǎn)商們公平有序的競爭，只有有序競爭所帶來的高效率和低價格，才是有效的市場體系的功能所在。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張龍.論我國購房者知情權(quán)的法律保護(hù)[J].長白學(xué)刊，2008(2)：71.

[2] 鄭太福.略論購房者知情權(quán)的法理[J].長沙大學(xué)學(xué)報，2007(6).

[3] 潘靜成，劉文華.經(jīng)濟(jì)法[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2008:236.

[4]許培源.房地產(chǎn)市場消費(fèi)者弱勢地位的成因與提升策略[J]商業(yè)時代，2008(30)：84.