房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降

中圖分類號(hào)：F08文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-925X（2010）12-0189-02

摘要：我們處在在一個(gè)高房?jī)r(jià)高企的時(shí)代，動(dòng)輒上萬(wàn)的房?jī)r(jià)，已經(jīng)成為壓在80后肩頭的沉重的大山。本文從今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體分析出發(fā)，接著說(shuō)明影響房?jī)r(jià)的原因。最后得出結(jié)論，房?jī)r(jià)不會(huì)有大幅度下跌的可能。

關(guān)鍵詞：高房?jī)r(jià) 上漲 剛性需求

1、當(dāng)前房地產(chǎn)情況綜述【1】

前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33511億元，同比增長(zhǎng)36.4%，其中，商品住宅投資23512億元，增長(zhǎng)33.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.2%。

前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積35.54億平方米，同比增長(zhǎng)28.1%；房屋新開(kāi)工面積11.94億平方米，增長(zhǎng)63.1%；房屋竣工面積3.69億平方米，增長(zhǎng)10.4%，其中，住宅竣工面積2.99億平方米，增長(zhǎng)8.1%。

前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積29083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)7111億元，增長(zhǎng)83.7%。

前三季度，全國(guó)商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，增幅比1-8月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)5.8%，辦公樓增長(zhǎng)27.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)33.2%。前三季度，商品房銷售額3.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%，增幅比1-8月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)11.2%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)49.9%和48.2%。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為103.52，比8月份回落0.59點(diǎn)，比去年同期提高2.44點(diǎn)。

【1】來(lái)自： 中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)

2、房?jī)r(jià)上漲的原因

與其他商品比，房子是種特殊的商品，它既是消費(fèi)品又是投資品。作為投資品有保值增值的功能。影響房?jī)r(jià)的因素包括：

2.1供求關(guān)系

既然房子是種商品側(cè)一定會(huì)受到供求關(guān)系的影響。這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。房?jī)r(jià)的飛漲，主要受兩個(gè)方面的影響：一是供需不平衡，供應(yīng)少，需求多；二是供需不對(duì)位，高端房產(chǎn)，中低端房產(chǎn)的供應(yīng)比例不協(xié)調(diào)。

供給方面，要建房子必須要有建設(shè)用地，由于土地資源的不可再生性，而且隨著城市化進(jìn)程大力發(fā)展，城市建設(shè)用地發(fā)展明顯受到制約。供給的不會(huì)無(wú)限制的增長(zhǎng)。

需求方面，包括剛性需求和投資需求，改善性住房需求等非剛性需求。剛性需求，是相對(duì)于彈性需求說(shuō)的，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求，這些商品包括日常生活用品等。也可理解為人們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ?jiàn)的商品和必需品。對(duì)婚房的需求就是典型的剛性需求，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)決定了現(xiàn)在對(duì)房子的需求會(huì)繼續(xù)強(qiáng)勁。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站查詢，得知第五次人口普查（2000年）數(shù)據(jù)，

現(xiàn)在是2010年末，這些年齡階層的孩子現(xiàn)在長(zhǎng)大成人，迫切需要結(jié)婚，買房，開(kāi)始獨(dú)立生活，是現(xiàn)在購(gòu)房的主力軍。

2.2開(kāi)發(fā)成本

2.2.1高地價(jià)是根源

在商品房房地產(chǎn)價(jià)格中，地價(jià)占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｓ捎诘貎r(jià)大幅度增高，房?jī)r(jià)也跟著水漲船高。 從去年的各種“地王”就可以看出端倪。現(xiàn)在城市的建設(shè)用地越來(lái)越少，很多地方都是“一地難求”，“天價(jià)地”也屢見(jiàn)不鮮。對(duì)于絕大部分的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，成本增大了很多，要想維持利潤(rùn)有兩種方式：一是房?jī)r(jià)不變。由于拿地的成本占了好大一部分，如果房?jī)r(jià)保持不變，那么開(kāi)發(fā)商只能壓縮其他的支出，這肯定會(huì)影響到房屋的質(zhì)量。另一種況是，其他支出不變，保證樓盤(pán)質(zhì)量，為了保證利潤(rùn)，側(cè)只能將這些成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，房?jī)r(jià)必然漲價(jià)。其根本原因是土地是不可再生資源，隨著城市化進(jìn)程，城市建設(shè)用地越來(lái)越少。

2.2.2、鋼材、水泥、及其人工成本的增加，也是漲價(jià)也是原因之一。

2.3政策

房?jī)r(jià)的走勢(shì)必然會(huì)受到多個(gè)因素的影響。

2.3.1央行的各項(xiàng)政策

央行調(diào)整利息， 最近央行又發(fā)出公告 12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。增加了還款壓力，使得不少居民選擇提前還貸。同時(shí)也減少了投資房地產(chǎn)的資金。

2.3.2征收房地產(chǎn)稅

征收房地產(chǎn)稅的作用有:抑制房地產(chǎn)投機(jī);增加政府財(cái)政收入;縮小貧富差距等。但是征收房地產(chǎn)交易稅的作用有限，起不到抑制房?jī)r(jià)的作用，卻適得其反。因?yàn)檫@些稅負(fù)，在需求旺盛的時(shí)候，特別是剛性需求占大多數(shù)的時(shí)候，基本上都轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，間接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。如果通過(guò)向長(zhǎng)期空置的房屋征收不動(dòng)產(chǎn)稅，可以減少囤積住房的現(xiàn)象，降低投機(jī)行為。

2.3.3土地調(diào)控政策

國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(下稱通知)，通知要求嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。國(guó)土部門(mén)要求各地加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，優(yōu)先安排、優(yōu)先供應(yīng)、重點(diǎn)保障廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地。

2.3.4貨幣供給量

發(fā)行在外的貨幣越多，用于投資的資金越充足，投資房地產(chǎn)的資金也會(huì)越多。發(fā)行在外的貨幣越多也會(huì)引發(fā)通貨膨脹，而物價(jià)上漲使得鋼材水泥等建筑材料漲價(jià)，使得建筑成本提高。這些都會(huì)影響房?jī)r(jià)。

2.4預(yù)期

消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期也影響了房?jī)r(jià)。當(dāng)市場(chǎng)有很多人認(rèn)為價(jià)格會(huì)上漲，他們會(huì)盡量去購(gòu)買多的房屋，而房屋建設(shè)周期長(zhǎng)，短時(shí)間能供給不會(huì)很大，這個(gè)時(shí)候由于需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，因此價(jià)格必然上漲。 價(jià)格上漲后，反過(guò)來(lái)證明大家判斷是正確的，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。周圍的人一看房?jī)r(jià)漲了，擔(dān)心未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越高，至少現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比未來(lái)低，他們也開(kāi)始買。于是形了惡循環(huán)，越買越漲，越漲越買， 結(jié)果把房?jī)r(jià)推到了高不可攀的地步。

2.5人民幣升值加速了房?jī)r(jià)上漲

隨著人民幣不斷升值， 國(guó)際“熱錢(qián)”紛紛流入到中國(guó)市場(chǎng)，造成我國(guó)流動(dòng)資金過(guò)剩。對(duì)人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期，使得外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)形勢(shì)看好，刺激熱錢(qián)流入房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)需求增加。

3、結(jié)論

基于以上原因，筆者認(rèn)為全國(guó)整體房?jī)r(jià)不會(huì)有大幅下跌，在個(gè)別城市像北京，上海等城市，可能會(huì)有小幅下跌。

參考文獻(xiàn):

[1] 中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)

[2] 易憲容.房地產(chǎn)現(xiàn)狀透析[J].政府法制， 2007， (17).

[3] 吳樹(shù)暢，曾道榮.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行軌跡及驅(qū)動(dòng)因素〔J〕.財(cái)經(jīng)科學(xué)，2010， [4]潘穎，張本照.我國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格非理性波動(dòng)的內(nèi)在機(jī)理分析〔J〕.產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2009，（10）

[5] http://www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/中國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站