一線城市高檔房價將趕超香港

不錯，中國的城市里有很多空房子，房價也已超過了廣大人民的收入水平。而這兩個因素并不能阻止房價的繼續快速上升，政府的打壓以及各種稅收也難有奇效。

中國目前的房地產價格已經很高，從三個角度來看都是如此：一是跟歷史水平比，二是跟人均收入比，三是跟其他國家比。很多人對此均有論述，我基本同意。但我同時也認為，在未來三五年，房地產價格還可能出現較大幅度的上升。我講的是“會不會漲”的問題，而不是“該不該漲”的問題。本人窮苦出身，雖然現已解決了溫飽問題，但我的父母和兄弟姊妹都在湖北農村或小鎮上掙扎，所以請政治覺悟太高的讀者們不要指責我“代表某某利益集團”。我誰也不代表。

我于1994年到香港工作，現在15年有余。在這15年里，香港絕大多數的房子基本沒有漲價，或者打回了原形。雖然山頂和半山的豪宅平均價格高于15年前，可漲幅不大。香港絕大多數的房子在1997年前出現過大漲，可是從1997年起一直跌到2003年，現在又基本漲回到15年前的水平。

關于這種奇怪的現象，不同的人有不同的解釋。我有個偷懶的解釋：在1997年以前的二三十年，香港的廣義貨幣供應量一直以雙位數復合增長。在20世紀80年代，這個增長率更是高達20%-25%。可是，從1997年以來，香港貨幣供應量的增速跌到10%上下，在2002年甚至出現了負增長率。而近幾年，該增長率也只是單位數而已。

從短期來看，用貨幣供應量來預測房價和地價的變動可能是有問題的，因為很多其他變量也會起作用。可是，從中長期來看，貨幣供應量一定是最重要的變量。這很奇怪嗎？弗里德曼早就告訴過我們。

貨幣供應量是什么？就是流通中現金加上銀行存款額。這不代表了購買力或支付能力嗎？換個角度來看，貨幣供應量是由貨幣需求來決定的，或者說，兩者互為因果。

從1985年以來，中國的廣義貨幣供應量大約以高達22%的復合年率增長了24年，所以高通脹也不奇怪。

不錯，中國的城市里有很多空房子，房價也已超過了廣大人民的收入水平。而這兩個因素并不能阻止房價的繼續快速上升，政府的打壓以及各種稅收也難有奇效。

中國住房現在確實存在著結構性的過剩，但這反映的是建筑質量問題、配套問題、交通問題以及收入分配不均的問題，不是總體過剩的問題。

我的兩段式結論：因為經濟疲軟和巨大的失業大軍，我認為未來三五年的財政政策和貨幣政策都會比較松弛。也就是說，貨幣供應量仍將以雙位數復合增長，也因為此，房價地價還將以較快的速度增長。當然，低利率也會推波助瀾。

另外，目前20%-30%的首期付款比率也將隨著時間的推移向西方國家的5%～10%靠攏。中國的房價跟收入相比顯得很高，但如果考慮到儲蓄的因素，這個比例就不顯得那么離譜。在未來5-10年，北京和上海等一線城市的高檔住宅完全有可能超過香港豪宅的絕對價格。該不該？我不知道。會不會？會的。

目前這種極高的貨幣供應量增長必然伴隨著極高的名義收入增長，特別是在國有企業、壟斷行業和政府部門。過去30年我們就是這樣走過來的。所以大家不要用現在的收入與未來的高房價相比，而要用未來的高收入與未來的高房價相比。當然未來收入分配不均的問題將會更加嚴重。

有人問這樣的問題：中央銀行會不會過度緊縮貨幣政策，從而導致房價、地價大跌？這種可能性當然存在，但是經濟的疲軟和失業大軍的存在必然限制財政政策和貨幣政策的回旋余地。本次全球經濟危機充分展示了各國中央銀行的形象：他們好像揮舞著手槍的警察，“你膽敢再往前一步，我就開槍了！”可是你不理他，你繼續往前走，他只好不斷往后退，最后他只好把槍丟掉。