正本清源:回歸房地產的基本價值

【摘要】 近十年來，中國城市房價快速上升，對百姓民生、社會公平、經濟結構和經濟發展造成了很大的沖擊。這是中國的基本國情和房地產制度和政策多方面相互作用的結果。為了達到房地產長期、穩定、健康地發展，必須消除房地產投機因素，回歸房地產的基本價值，才能遏制房地產泡沫。建立科學合理、長期穩定的房地產制度是最根本的解決之道，政策的“投機”只會引發不斷的市場投機和市場波動，持續推升房地產泡沫。

【關鍵詞】 房地產

近十年來，中國主要城市房價快速上升，2009年幾乎進入瘋狂的境地，房地產泡沫愈演愈烈，對此2010年政府出臺了一系列新的房地產調控政策，意圖在壓抑房價的快速上漲。郎咸平對房產新政的評價是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，不免給人“病急下猛藥”的味道。如何才能從根本上遏制中國房地產的泡沫，值得探討。

一、中國房地產泡沫產生的基礎

任何泡沫的產生都是由于促使泡沫形成的“預期”和環境。中國房地產泡沫的產生是在中國國情因素加上政策環境共同作用下，使得人們產生房價將會有一個長期持續上漲的預期和可操作性，吸引人們參與到房地產“擊鼓傳花”的投機活動中去。人們對于房價長期上漲的預期主要基于以下幾個方面:

(一)中國人多地少與區域發展不平衡的客觀國情

人多地少是中國一個基本的國情，這決定了中國生存空間資源供需矛盾日益緊張，在經濟發展過程中，地區之間發展不平衡，人口和資金集中涌向發達地區和沿海中心城市，加劇了北京、上海、深圳以及杭州、南京、大連、蘇州等發達地區的超大城市和大城市的土地供求關系緊張局面，如果不予管制，任何在這些城市的土地供應都無法滿足越來越匯集的其他各地涌來的投機資金，加上這些城市土地資源已經非常緊張，這些城市土地空間資源的矛盾愈演愈烈。

(二)非均衡的城市化格局和政策導向

目前中國的制造業產業主要聚集在沿海發達地區，在經濟發展和就業環境方面，沿海比內陸地區要優越得多。在改革開放初期，沿海地區獲得發展鼓勵政策，并且具有地理位置和經濟基礎等方面的優勢，使得沿海地區與內陸地區發展的不平衡更加擴大。應該借鑒改革開放之初，設立經濟特區的政策鼓勵措施，在內陸地區實施更優惠的稅收政策和其他鼓勵政策，減輕沿海地區過度城市化狀況。目前，政府還未實施內陸地區制造業發展的優惠和導向政策，各地大學生還是農民工只能到沿海地區找工作，這種產業分布和就業人口流向的現實狀況成為人們判斷沿海城市房價還有巨大上漲空間的理由。

(三)地方財政對于土地出讓的依賴

2009年全國土地出讓金達到1.5萬億元，占地方財政的50%左右，各地政府對于土地出讓的收入十分關注，隨著房地產泡沫推升了土地價格，各地“地王”頻頻出現，地方政府樂此不疲，形成了一個普遍的預期，地方政府不會打壓地價房價。雖然大家都認為房地產有泡沫，但是地方政府可以說是泡沫的最大受益者之一，地方政府成為一個重要的利益集團，與中央政府在此問題上博弈，全國的大局和穩定是中央政府的事情，地方政府更關心自身利益，投機者認為有地方政府的支持，當地的房價只會升不會降。對于中央政府的政策是否能夠真正落實到地方城市，對當地房價是否會有長期的影響感到懷疑。

(四)房地產的全面市場化

中國的住宅政策還是基本上是由市場化的方式來提供絕大部分的住宅，過去曾經實行過少量經濟適用房，由于缺乏明確嚴格的管控，無法實現低收入家庭居住社會保障的功能，最后也是不了了之。住宅市場是一個非完全競爭的市場，供求關系無法按照市場調節均衡機制來緩解。土地空間資源的缺乏，加上住宅供應市場化的政策促使人們擔心房價難以控制，以及城市化人口遷移對住宅潛在需求會導致住宅供求矛盾更加嚴重。加上政府對于房地產政策調控只是依據形勢的變化，采取信貸政策等市場化手段，沒有嚴格的政府干預和管控制度，房地產的投機活動缺乏有效的遏制。在這樣的市場環境下，為投機活動提供了最適宜的條件和環境，投機活動脫離房地產本身的價值，只以買賣的差價為謀利的手段，在這個非完全競爭的市場，又有愈來愈緊張的供求矛盾，促使大量投機資金涌入房地產市場，盡快博取房價上漲形成的價差，這是促使房地產泡沫產生的重要原因。

二、建立科學合理的房地產制度和政策環境，確定回歸房地產基本價值的、長期穩定的“預期”

要保持中國房地產市場的長期、穩定的發展，必須根據中國的基本國情，回歸房地產的基本價值，建立一套符合房地產市場長期穩定發展的制度和政策，使人們對房地產市場有一個長期的、確定的“合理預期”。

(一)建立一個健康的、穩定持續的房地產市場

一個房地產市場是否健康的衡量標準:房地產市場的活動是否圍繞著實現房地產有效消費需求過程中獲得房地產的使用價值和經濟價值。房地產的使用價值就是對房地產切實有效的實際使用和消費，自購自住和房屋租賃都是實現房地產有效消費的活動。房地產市場有三類活動:(1)自購自住類，滿足自身居住消費需求的功能。(2)投資類，通過實現房產使用消費價值的過程(租賃消費)中獲得經濟收益，也就是長期持有通過出租獲得收益。這兩類活動都是由使用者的購買力所決定的，體現了房地產的基本價值。(3)投機類，通過房屋的買賣，獲取差價，一般這類活動是短期炒作，不斷地尋找價格洼地。期望實現低買高賣，“擊鼓傳花”的賺錢游戲，其產生的原因是出于對房價上漲的預期。

房地產價格具有很強的地域性，在沒有外來投機炒作的情況下，房地產的價格應該是與當地經濟發展和收入水平相匹配，其價格取決于當地居民的購買力和房產消費使用的收益率。有關可以促進房地產的消費使用的活動都是良性，應該加以保護，這些活動是與當地整體經濟是緊密聯系在一起，是合理的消費投資活動，不是產生房地產泡沫的原因。只有那些投機炒作，才會導致房價脫離當地經濟基本面，形成泡沫性上漲。有必要在政策上對房地產的投資活動與投機活動加以區分，隨著城市經濟活動的繁榮，以及人口流動性加大，對于房屋租賃需求占房屋消費需求中的比例會增加，這是房屋有效消費的重要部分。一個經濟活躍的城市應該具有一定供應量的租賃市場。在政策上，應將投資類與投機類行為加以區分。目前房地產政策沒有明確的劃分，對投機類還是采取容許的態度，近期房產新政中對于異地購房的采取暫時性信貸控制，是對異地炒房客的投機活動第一次采取限制性政策，對于遏制投機性購房起到一定作用，但是這種政策給人的印象是一種臨時性措施，只是使投機客暫時偃旗息鼓。

對于投機性購房，尤其是外地投機客應采取更為嚴格的限制，這對防止房地產泡沫產生具有重要的作用。海南今年在一個月內房產價格暴漲，均是外地投機客所為，外地投機客資金規模大、流動性大，短期內可以掀起炒作熱潮，這些資金不斷尋找價格洼地，將這些地方房價抬升到遠離當地基本面，然后脫身而逃。一個健康、持續穩定的房地產市場，應該是嚴格遏制投機等短期交易活動，保護自購(包括首次購買和改善性購買)和合理投資。在保障中低收入階層住房方面，采取嚴格控制進入和退出的的廉租房和經濟適用房，這部分保障性住房要嚴格控制在中低收入家庭范圍內，避免進入商品房二級市場。可以逐步增加保障性住房的規模，不僅是新建，還可以動用退出的保障性住房存量，政府可以切實地解決保障性住房供應方面所遇到的問題，保持社會的和諧穩定。形成一個穩定的、多層次、多元化的保障房、商品房和租賃房市場，滿足不同人群對房地產實際消費需求。

(二)建立合理穩定的制度和政策“預期”

房地產制度和政策要建立在一個科學合理的邏輯框架基礎之上，避免長期政策的不明朗、不確定性，“病急下猛藥”的調控方式說明我們的制度和政策長期以來缺乏理性的思維和全局性、戰略性的策略，這對整體經濟和社會的健康發展是不利的。政策的反反反復復“折騰”造成市場的劇烈波動反而給一小部分人帶來投機的機會，要防止政策的“投機性”造成的市場的投機性。中國房地產制度和政策的立足點應該是促進和保護房地產的有效消費，保護投資，防止投機，通過多元化方式實現百姓居住權利和需求。在這個立足點上，來確定政府、企業、各階層百姓在構筑這樣一個房地產有效消費中所起到的作用。

房地產不要成為各利益方瓜分的“唐僧肉”。一個城市“地價”收入應該與城市基礎設施和公共設施開發支出相匹配，防止“地價”過度負荷，地方財政過度依賴房地產。稅費和壟斷行業收費也應合理規范和監督。房地產的過度負荷扭曲了百姓合理的消費結構，“房奴”現象阻遏了百姓在其他方面的消費，對于促進內需，促進經濟結構的協調發展是不利的。通過建立社會醫療養老保障體系和減輕在住房消費過度的負荷，才能釋放百姓的消費意愿，有效拉動內需，形成經濟發展的良性循環。

正是因為房地產不是一個完全競爭的市場，市場調節功能的失效，在房地產制度和政策的設計上要采取行政法規和稅費政策來避免投機活動的產生，這是一個涉及多方利益的復雜系統。一個明確、科學合理的房地產制度和政策的確立是建立長期的、合理的“預期”的必要條件。90年代初海南房地產泡沫并沒有使我們深入思考整個房地產的制度和政策的一些基本問題，沒有汲取教訓。但愿此次房地產泡沫及瘋狂能夠使我們猛然驚醒，不再有機會主義的想法，不僅僅從房地產本身的角度，而是從整個國民經濟、百姓生活的方方面面，以及整個國家的區域發展、城市化發展的策略來思考和確立房地產的基本制度和政策，使得中國經濟和中國房地產能夠在一個科學理性的框架內長期、穩定地運行發展。

當前房地產調控政策主要還是著重于嚴控房地產信貸的政策措施。信貸措施是一個波動性的政策手段，給人們的信號是房地產政策并沒有根本的轉變，無論是政府、還是投機者、開發商以及普通百姓還都是抱著投機心態，相互博弈。政府在觀察現有房地產調控政策是否可以抑制房價，減輕民聲的壓力，投機者在等待市場價格低谷入市，普通百姓擔心過去的趨勢還會繼續，又被政府的調控政策的宣傳和現實房價狀況所猶豫。開發商則在根據政府房地產政策動向、市場各類購房者心態變化來博弈未來的經營決策。任何投機心態和行為都是不會改變已有的基本格局，只會造成市場的波動起伏，對于當前的房地產政策的效應和結果、以及實際房地產調控狀況都使大多數人對于這些政策的作用產生懷疑。