淺析物業(yè)管理交接糾紛的成因與法律對策

【摘要】 根據(jù)物業(yè)管理交接糾紛的主要表現(xiàn)，找出物業(yè)管理交接糾紛的成因，研究解決物業(yè)管理交接糾紛的對策，提出規(guī)范物業(yè)管理交接的立法建議，為我國物業(yè)管理行業(yè)的健康、快速、持續(xù)發(fā)展提供法律保證。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理交接糾紛;成因;對策;立法建議

一、物業(yè)管理交接糾紛的主要表現(xiàn)

當前物業(yè)管理交接糾紛的主要表現(xiàn)為兩方面:一是業(yè)主大會以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關(guān)由業(yè)主大會公開選聘物業(yè)管理公司負責對本物業(yè)區(qū)域進行管理的制度剛剛建立，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負責管理，業(yè)主只能被動接受，很多物業(yè)管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務(wù)不到位，也不主動與業(yè)主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業(yè)管理條例》明確賦予業(yè)主大會公開選聘、解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后，很多小區(qū)的業(yè)主大會積極行使這一權(quán)利，以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司，當前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類;二是物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理公司進駐管理，原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進行交接，因而產(chǎn)生糾紛。

二、物業(yè)管理交接糾紛的成因

1.物業(yè)管理尚未完全市場化。目前，物業(yè)管理企業(yè)大多是由原來房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司或房管所轉(zhuǎn)制而來，通過招投標方式取得住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較少。物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，雖然物業(yè)管理隊伍迅速壯大，但專業(yè)人才匱乏，企業(yè)的專業(yè)水準、員工的綜合素質(zhì)不高，管理亦不夠規(guī)范，服務(wù)不能滿足業(yè)主的要求，物業(yè)服務(wù)未形成制度化、規(guī)范化及市場化。

2.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制未建立。在傳統(tǒng)的房屋管理體制下，房管所是管理者，住戶總體上處于比較被動的地位。隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的平等關(guān)系開始建立。目前在在大多數(shù)地區(qū)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未建立。

3.物業(yè)管理交接的程序不完善。目前，許多人認為，小區(qū)換“管家”，就是新舊物業(yè)公司之間進行工作交接，交接主體是新物業(yè)管理公司和舊物業(yè)管理公司。其實，這并不正確。從法律關(guān)系來說，小區(qū)物業(yè)的交接程序，應(yīng)當是由原物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主委員會進行物業(yè)管理、小區(qū)資料等工作的交接，然后再由業(yè)委會與新物業(yè)管理公司就同樣內(nèi)容進行交接。

4.規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全。在國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》中，關(guān)于新舊物業(yè)管理企業(yè)之間的交接規(guī)定相對簡單。僅僅在第39條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。”同時第59條規(guī)定:“違反物業(yè)管理條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。”至于具體如何移交，主管部門如何進行監(jiān)管等更詳細的實施細則，《條例》則沒有規(guī)定。

三、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律對策

首先應(yīng)在《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定物業(yè)管理交接期限，如規(guī)定原物業(yè)管理公司必須在物業(yè)服務(wù)合同終止后一段合理時間內(nèi)移交物業(yè)管理用房和資料，并撤離原物業(yè)區(qū)域;其次應(yīng)在《物業(yè)管理條例》中進一步完善有關(guān)法律責任的規(guī)定，加重對物業(yè)管理公司不依法移交物業(yè)管理用房、資料行為的處罰，如規(guī)定對不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房、資料的物業(yè)管理公司，可以給與降低資質(zhì)、吊銷資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照等處罰;再次應(yīng)在《物業(yè)管理條例》中對物業(yè)服務(wù)合同終止時的有關(guān)事項如業(yè)主欠繳的物管費如何支付、物業(yè)管理公司代收代繳的水電費如何清算等問題作出明確規(guī)定;最后應(yīng)在《物業(yè)管理條例》中對移交的公共設(shè)施、設(shè)備中需要維修或更換的，要明確規(guī)定責任的承擔方式。比如《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理項目接管暫行辦法》第6條規(guī)定:“物業(yè)管理移交方應(yīng)按規(guī)定向接管方提供有關(guān)檔案資料，并將移交項目的真實狀況告知接管方。移交項目需要維修的，維修責任由移交方承擔。將維修責任委托接管方負責的，移交方應(yīng)接建筑面積每平方米10元的標準，向接管方交納委托維修費，用于接管項目的小修和中修工程。委托維修責任到期后，雙方進行結(jié)算，多退少補。”

參考文獻

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