房地產稅改革的方向

2010年，各方面對中國房地產稅改革的討論比較多，看法也不盡一致。

房地產稅，又稱不動產稅，屬于財產稅，是各國普遍征收的地方性稅收，通常指對房地產征收的稅收，如房地產稅、房產稅和土地稅等。

有必要澄清的是，香港的物業稅是對房地產出租收入征收的所得稅，與房地產稅不是一回事，香港的“差餉”才是真正意義上的房地產稅。所以，在討論房地產稅的時候不宜使用“物業稅”一詞，在立法、研究、教學和對外交流中更應當嚴格地使用“房地產稅”一詞。

一般而言，房地產稅的納稅人為房地產的擁有者或者使用者等;稅基為房地產的價值、租金或者面積等;按照房地產價值、租金等從價征稅的，采用比例稅率;按照房地產面積從量征稅的，采用定額稅率;所征稅款作為地方政府的財政收入，構成許多國家的市(縣)政府稅收收入的主要來源，但是由于稅基不大，收入不多，通常不構成市(縣)政府財政收入的主要來源。

房地產稅對于政府籌集財政收入和調節經濟(包括調節財產及其收益的分配和引導房地產市場等)的作用都是十分有限的。

目前中國的房地產稅包括房產稅和城鎮土地使用稅2個稅種。其中，房產稅是對房產征收的一種稅收，征稅對象為位于城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產，納稅人為房屋的產權所有人或者承典人、代管人、使用人。2009年，全國房產稅為803.7億元，占當年中國稅收總額的比重為1.35%，占當年中國地方稅總額5080.3億元的比重為15.82%。

城鎮土地使用稅是對使用的城鎮土地征收的一種稅收，其征稅對象為城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍以內的土地;納稅人為在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍以內使用土地的單位和個人。2009年，全國城鎮土地使用稅收入為921.0億元，占當年中國稅收總額的比重為1.55%，占當年中國地方稅總額的比重為18.13%。

中國現行房地產稅存在的主要問題是:稅權比較集中，稅制比較陳舊，稅基、稅率和稅負不夠合理，相關稅費比較復雜。因之，需要采取一系列措施對其加以改革、完善。

應逐步將現行的房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅和房地產方面的某些合理的、具有稅收性質的政府收費，合并為統一的、與各國普遍開征的房地產稅基本一致的房地產稅，將城市維護建設稅和印花稅并入增值稅、消費稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅和房地產稅，將土地增值稅并入企業所得稅、個人所得稅和房地產稅，并取消房地產方面不合理的政府收費。

應逐步將房地產稅的征稅范圍擴大到個人住宅和農村地區，并按照房地產的評估值征收。同時，通過規定適當的免稅項目和免征額的方法將低收入階層排除在納稅人以外。

房地產稅的稅率應當根據不同地區、不同類型的房地產分別設計，由各地在規定的幅度以內掌握。如中小城市房地產的適用稅率可以適當從低，大城市房地產的適用稅率可以適當從高;普通住宅的適用稅率可以適當從低，高檔住宅和生產、經營用房地產的適用稅率可以適當從高，豪華住宅和高爾夫球場之類還可以適當加成征稅。

同時，應下放稅權，將房地產稅作為中國地方稅主體稅種加以精心培育，使之隨著經濟的發展逐步成為市(縣)政府稅收收入主要來源，并在全國統一稅前提下賦予地方政府較大的管理權限。

房地產稅涉及大量城鄉企業、其他單位和個人，房地產登記、房地產價值評估和新的房地產稅征收制度的建立和完善需要一個過程，房地產稅的改革應當逐步推進。可以考慮先從大城市起步，取得經驗以后在中小城市推廣。也可以考慮選擇同時一些大、中、小城市分別試點，取得經驗以后在同類城市推廣。

還要加強房地產稅的征收管理，堵塞漏洞，減少稅收流失。為此，稅務機關要加快完善有關管理制度和信息化建設的步伐，加強與各有關部門的工作配合，并積極利用社會中介機構(如合格的資產評估機構)的力量。