王恭敏:糾結的房產稅

糾結——房產稅要征但時機不成熟

《新財經》:您覺得國家應該征收房產稅嗎?何時征收比較合適?

王恭敏:早在4月份，很多人就預測房產稅很快就會出來，并且繪聲繪色地說上海等城市已經開始申報計劃了。但很快，國家稅務總局就出面澄清了這一說法。畢竟，只有國家稅務總局才有權力出臺此類稅收政策，地方政府沒有這個權力。從某種意義上講，中央和地方之間產生了一些博弈，地方政府當然是希望早一點征收房產稅，因為這樣會提高地方上的稅收，能夠改變地方的財政收入構成。但國家從全局來看，當前征收房產稅條件還是不成熟，就算成熟的話，也僅限于少數一線城市。但房產稅一旦變成針對少數人而出臺的政策，就顯得很沒有意義，很沒有全局性。

我估計，從長遠看，房產稅最終還是會征收。但從目前來看，國家仍然感到一籌莫展。

《新財經》:但您覺得這個時間問題，就是您所說的“條件成熟”，是一個什么樣的狀態?

王恭敏:首先，國家的運營機制要比較成熟。目前，各部門、單位，管理機制缺乏統一;其次，國家要看末端的消費者對房價的承受能力，以及政府對市場的責任治理是否達到了國家預期的效果。國家認為這些條件都合適的時候，就會開始征收房產稅。這和去年國家將汽車的燃油稅納入油價是一個道理。國家在油價相對合適的時候，將相關的運營費用與其綁定，使很多汽車消費者覺得這個價格或者這種狀況能夠接受。這樣，市場就不會形成很大的波動。

迷離——征收標準尚無定論

《新財經》:“房產稅”這一叫法容易產生很多分歧，但目前似乎又沒有更準確的叫法。您覺得這是什么原因造成的?

王恭敏:導致這一問題的主要原因是中國存在形形色色五花八門的物業形態，軍產房、集資房、合資房、微利房、商品房，等等;太多了，所有制形態也是五花八門。正是這個原因，房產稅要想真正落地很難。末端想征收房產稅，一定會遇到很多困難。

《新財經》:現在就面臨一個困難，這么多樣化的房產形態，房產稅到底該怎么征?征收標準是什么?

王恭敏:有的人說按照面積征收，但每個城市的經濟狀況不一樣，房價也不一樣;有的人說按房屋價值計算，但是，當前我們國家有一個重大的房地產末端的房產管理的漏洞，那就是在國土系統備案的房產總值，跟在銀行系統的評估總值和貸款總值是不一樣的，是兩套系統，而且這兩套系統不聯網。也就是說，同一個房子，在國土局登記的房屋價格，和銀行評估的價格是不一樣的。房產稅到底按照哪個價格征收呢?

《新財經》:這是什么原因導致的?

王恭敏:這是中國房地產買賣市場導致的。比如，我今年花150萬元買了一套房，我在銀行登記的時候就是150萬元。可是，一年后我轉讓給了你，銀行給房屋重新評估，估價變成了200萬元，但是，這套房在國土局的初始登記仍然是150萬元。如果兩年后你又將該房賣給了張三，那么評估系統又發生變化了。當然，這套房還有可能被中介機構或者評估機構做成陰陽合同，導致兩個系統登記的價格差距更大。

在這種情況下，國家征收房產稅到底是按照國土系統還是按照銀行的評估標準，這個沒有辦法明確，容易產生很多分歧。

如果說按照銀行評估價格征收的話，很多業主會重新找機構評估，做低房價。這些都是有可能的。

疑惑——房產稅國際通用中國難行

《新財經》:既然這么難，我想知道，國外是否有此類稅種?

王恭敏:從全球來看，所有的國家都是在征收相關的物業稅或者叫房產稅，這是一個國際通用的稅收形式。

《新財經》:既然是國際通用，為什么在中國實施起來這么難?

王恭敏:中國的情況很難與國外某些國家相比，因為中國是全球的房地產強國。你可以看看中國龐大的房地產市場的消費量和開發量，這種狀況是很多國家不存在的。而且，中國的國土面積超過了很多國家，各個城市之間有差距，用一個政策來做的時候就會有很大的差異，所以在討論房地產市場的時候有一線城市，二線城市，三四線城市這樣的說法。如果不冠以這樣明確的標注的話，很難說這個市場是什么樣的走向，很難說某些數據是有意義的。所以說，這樣的情況在國外相對比較少。

質疑——政策是否抑制了房價

《新財經》:近期的房產政策似乎打的都是抑制房價的牌，您覺得上一次政策調控之后，房價真的降了嗎?

王恭敏:變化是有，但是不能光看數據，數據是人做出來的。

兩個月前有媒體報道，上海相關的政府部門在做低房產的成交數據，從而盡可能讓老百姓感覺到政策的出臺對市場是有效的。現在，我們看到市場上又有說法，說房價依然在上漲，并且給出了“60個城市出現1.5%漲幅”的數據。其實，每一個政策出臺和每一個市場反饋的聲音都有一些偏差。數據在某種意義上只是理論上的。

《新財經》:作為地產開發企業，您手里的地產項目是否受到了上一次政策調控的影響?

王恭敏:有影響。不過，一個政策出臺到市場出現反饋可能需要兩三個月的波動。政策出臺至今差不多有一百天的時間，對市場的確產生了一些影響。

首先，很多已經進入市場銷售的樓盤，都會尋找一些促銷手段，不惜加大企業的營銷成本進行銷售;其次，還沒有進入銷售階段的樓盤，企業會放緩開發速度;最后，進入市場熱銷的一些尾盤，會以各種形式加大促銷力度，來吸引更多的消費者關注。這部分樓盤對市場影響很大。如果所有的招全部用完了，政策依然存在，企業銷售的速度依然在下滑的話，結果就是開發商降價，也就是房價從暗降變成明降。這是一種標志性的反映。7月中旬，有一些城市的房價已經進入明降階段，比如從過去的八千八變成八千，成交價格上已經產生變化了。

《新財經》:看來政策還是起了一定作用，但從長久來看，您持什么態度?

王恭敏:經過近三個月的調控，市場上已經開始有所變化，很多人預測房價會有15%左右的變化。這個時候，又有新的說法，說政策可能會變動，三套房貸可能會放松，上層也有人出來辟謠。可以說目前市場還是處在比較微妙的時刻。

博弈——政策能否帶來公平

《新財經》:后面還會不會有一些政策持續跟進，來打壓房價?

王恭敏:應該說國家要制定一些政策來治理房地產市場是很容易的，關鍵是看他是否需要，而且看他政策的出臺是誰的需要，是老百姓的需要還是地方政府的需要，還是宏觀經濟的需要。

《新財經》:那么，您覺得房產稅是誰的需要?

王恭敏:一方面國家需要房地產來保持經濟的高度增長，達到“保8”的目的;一方面還要治理房地產市場，讓房地產價格能夠達到一定的合理狀態，從而以正常的速度攀升;同時還要解決中下層老百姓的住房問題。不過，這三個問題放在一起都是互相矛盾的。

當問題放在一起是個矛盾的結合體的時候，國家通過一個政策來治理的話必然會出現問題。把左邊人打哭了右邊人就要笑，把右邊人打哭了左邊人又樂了。因此，政策往往是顧此失彼，它會讓一部分人，讓一部分團隊，讓一部分利益得到滿足，而讓另外一部分利益失去很多保障。