國內房地產經濟管理探索

摘要:隨著我國國民經濟不斷發展和經濟改革的不斷深入，房地產企業在經濟中的地位飛速提高，并以其強大的生命力和依附能力不斷發展壯大，現在已成為關系國計民生的重要力量。然而在其發展過程中，也存在不少問題亟需解決，本文就國內房地產經濟管理的方向提出幾點想法和觀點。

關鍵詞:房地產經濟管理;內部經濟管理;外部經濟管理;未來走向

中圖分類號:C93

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)23-0236-01

1國內房地產經濟管理的現狀

1.1當前房地產企業經濟管理存在的一些問題

國內的房地產企業單位一般都在一定程度建立了企業的經濟管理制度，在基本業務管理方面算是有章可循，但依然有相當一部分企業對經濟管理存在許多誤解，這就使得企業經濟管理相對薄弱，經濟業務的隨意性變大，同時缺乏有效的監督機制，導致企業在這方面比較混亂。

首先是會計基礎工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監督流于形式，單位負責人違法干預會計工作，擾亂單位會計工作。

其次，法人內部監督機構作用不明顯，在實際工作中，董事會、監事會的監控作用嚴重弱化，往往缺乏有效的監督作用。

再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機取巧，執法不嚴，姑息將就，拉人情給面子的現象普遍，管理松弛，造成了一系列經濟犯罪。

最后，企業經營層以及普通員工的素質不高，人力資源政策不健全。

1.2房地產業經濟管理的一般做法的利弊

企業在經濟管理過程中的通行做法是統一核算、分工管理、獎罰不定，項目策劃主要由公司統一決策，而財務也由公司統一核算和管理，項目人員目分工負責具體的前期開發、設計委托、工程管理、廣告銷售等工作。

上述做法雖然便于企業進行統一管理和監控，其弊端是顯而易見的。

首先，項目開發的責、權、利脫節，難以充分調動一線項目經理人員的積極性，僅靠公司決策層的積極性，會致使項目在實施中提升很大難度。

其次，由于沒有具體的業績衡量指標，公司內部各項目經理部之間會出現嚴重攀比現象，不利于公司的和諧發展。

最后，企業的風險利益機制不完善，不符臺社會主義市場經濟的公平原則。如何將公司承擔的風險具體分攤到項目經理及每個項目崗位，是現代管理藝術的魅力所在。

2對如何改善國內房地產經濟管理的幾點看法

要使房地產產業健康正常的發展，企業內部的經濟管理是必不可少的，這里提出幾點建議。

2.1建立良好的內部管理環境

加強和完善企業內部管理，應注意企業內部管理環境的建設，包括經營理念、方式和風格，組織機構，授權和分配責任的方法等，只有建立良好的內部管理環境，才能保證管理制度的真正落實，才能真正達到內部經濟管理的目的。

2.2重視企業內部各方面的互相牽制

采取工作輪換制，根據不同崗位在企業管理中的重要程度，明確規定并嚴格控制每一員工在某一崗位的履職時間，對關鍵崗位應做到輪換頻繁，次要的崗位可少一些，找出從中暴露出存在的問題，以及填補制度的漏洞、管理的缺陷。

2.3加強企業稽核制度

有的企業的經營者認為，稽核部門不僅不能創造效益，而且還大量占用人員編制導致經營成本增加，沒有從根本上重視稽核制度建設。而很多案例表明，一些問題的發生，并不是因為沒有制定，而是沒有嚴格自執行制度，缺少稽核制度。

2.4企業內部的審計制度需要加強

要發揮企業審計的作用，保證審計機構的相對獨立性，使其直接對董事會負責，這樣才能夠真正發揮企業審計的作用，監督和保護企業的資產、財產安全，監督企業朝著合理合法的良性方面發展，保證企業管理制度的正確執行。

3對國內房地產經濟管理具體項目的思考和建議

3.1要核算并確定公司的投資總額

項目可行性研究報告完成并獲得批復后，由公司選擇適宜的項目經理部去實施落實，以獲得批復的可行性研究報告為基本依據，并結合公司資金實力情況綜臺確定對該項目的投資總額。通過工程人員的初步估算后，提出項目資金流量表，取得公司認可，與其它測算確定后定下的指標一并以文字的形式確定下來，作為實施項目經濟管理的依據性文件執行。

3.2要控制開發成本，確定費用支出

控制開發成本是房地產企業經濟管理的關鍵。某一項目的投資總額一經確定，開發成本的控制就是實現效益的主要途徑。正常的必要支出比較便于控制，而業務費用的開銷彈性較大，報帳標準難掌握，控制起來難度較大。

解決的方法首先要增強經辦人的主人翁感，自主的最大限度節約開支;其次是通過制度嚴控一切漏洞，查缺補漏;再次要采取費用合理包干的辦法，費用節約歸己。

3.3在項目定性前先行核算預完成利潤

實現利潤是經濟管理的最終目標。實現利潤的多少是檢驗企業業績的根本標志，獲取利潤也是企業賴以生存和發展的基礎。因此，利潤指標的確定是一項硬指標，直接影響到各方面的利益，涉及到多部門的關系，如果實現合理預算并分配利潤，將會激發各部門的情緒和積極性，對企業項目的建設有建設性意義。

參考文獻

[1]盧元軍.房地產開發企業項目經濟管理的實踐與思考[J].房地產論壇，2009.

[2]彭殷曲.談房地產企業的內部經濟管理[J].科技資訊，2009，(6).