我國物業管理招投標法律思考

摘要:物業管理招投標的推行對物業管理發展有極其重要的意義，主要探討了物業招投標制度缺陷，提出了完善物業招投標制度的法律構想。

關鍵詞:物業管理;招投標;法制化

中圖分類號:D9

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)23-0370-01

1我國物業管理招投標制度的缺陷

1.1公開招投標方式無強制力

《物業管理條例》規定建設單位依照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標選聘有相應資質的物業管理企業。建設部出臺的《前期物業管理招投標管理暫行辦法》也規定物業管理可以采取公開招標和邀請招標的形式，但這給前期物業管理招投標的行為人留下了過大的自由空間。對招投標方式只作“選擇性”規定，必然造成物業管理招投標操作過程的不可控。

1.2“建管分離”立規主旨被違背

為打破開發商“自建自管”的建管不分的“物業管理壟斷”做法，建設部在全國推行物業管理招投標制度，借以建立有形的物業管理市場機制。然而，這一良好愿望在“暫行辦法”頒布實施以來，卻沒有起到阻斷開發商對新建住宅項目“物業管理壟斷”的作用，相反絕大多數開發商利用“暫行辦法”的制度設計缺陷將其物業管理的壟斷性做得更加“合法、合規”。

1.3評標過程缺乏規范和可操作性

物業管理招投標是由物業管理專家和招標人比較、評判投標企業管理服務能力，選擇優秀的中標人的活動。在實際的評標過程中，專家往往是由物管部門指定的，這就很容易使市場上出現“尋租行為”。在物業管理市場發育的初級階段，不將評標的方式、過程、方法加以強制和細化規定，最終導致的后果是業主的利益并未得到充分的保護。

1.4社會監督機制不健全

由于市場競爭機制的不完善，造成招投標過程中出現了一些不正之風。一些物業管理企業往往不是靠品牌、實力和整體管理水平參與競爭，而是通過其他不正當的手段取得競爭項目。招投標管理部門多為行政事業單位而不是監督執法機構，招投標力量有限，監管人員素質也限制其監管水平。

2完善我國物業管理招投標制度的法律構想

2.1完善物業管理招投標法律規范

招投標市場的發育和規范化運作需要有一系列法規制度來約束。專門的物業管理招投標辦法和細則應明確一些常規性的基本要求和操作程序，使參與者有章可循，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為，同時制約和保護法律主體雙方的權責利行為。

2.2明確政府部門的職責定位

政府的干預和指導重點在于理順開發商、物業管理公司和業主委員會三方面的關系，幫助三方正確對待招投標活動。政府部門應該在實際招投標中統攬全局，它是物業管理招投標市場的管理者和建設者，而不應是招投標的組織者、操作者和評分者;應以制定、解釋政策為主，不應參與執行政策，包括價格的制定;應主動為招投標明確方向、規范程序并制定相關法則、法規，積極引導招投標順利進行。

2.3成立專門的物業招投標委員會

現在進行的物業管理招投標在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規范性和公正性，所以明確游戲規則是招投標過程中迫在眉睫的事情。可行的操作方法應該是在物業管理行業中產生評委會委員，這些委員必須具備豐富的物業管理經驗和資格，在進入評委會之前需通過政府相關部門的考核和認定并取得相應資格，使整個評標過程更加客觀和公正。同時因為物業管理的最終受益者和受影響者是業主，所以應該適當增加業主評委比例。

2.4理順招標方與投標方的關系

招標人和投標人是物業管理招投標中最重要的兩個主體，理順招標人和投標人的關系必須注重把握以下幾點:作為招標方來說，要堅持公開競爭，即所有參加投標者都必須在相同基礎上進行投標;要提高透明度，實行公開招標的招標文件應在同一時間、同一地點公開發售，整個招投標過程應該公開，切忌事先指定，形式上走過場。作為物業管理招投標的投標方，要克服觀念滯后和防止非規范化行為，以正當手段參加投標競爭。

2.5培育和發展中介服務體系

同其他市場體系一樣，物業管理招投標市場的發育和運行離不開一系列有效的服務體系，包括專業化的招投標中介、咨詢機構、物業管理評估機構、律師事務所和市場信息網絡的建立。招投標是一項專業性、技術性很強的工作，招標方無論是開發商還是業委會都缺乏物業管理的專業知識，難以對眾多的投標方做出科學的評價，而專業的招投標中間服務體系就可以擔負這方面的職能。

2.6完善外部監督約束機制

招投標活動行業管理依法由建設行政部門統一實施監督，實際運作中建設行政管理部門的監督空間狹小，客觀上無法有效地對全部招投標活動進行管理和監督。因此，要完善外部監督約束機制，從而規范服務型的有形的招投標市場，為信息發布和咨詢提供服務，保證招投標全過程的公開性。確保進場交易的各主體的合法權益得到保護，特別是保障法律法規規定的程序的規范合法，防止違法違規行為的發生。

參考文獻

[1]朱春堂.當前物業管理招投標工作存在的問題與建議[J].中國物業管理，2007，(5).