投資性房地產兩種核算模式的比較研究

摘要:《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定企業可以采用成本模式或公允價值模式進行計量，如何選擇適合企業發展的模式，是企業必須考慮的問題。主要通過對投資性房地產核算模式的比較研究，分析兩大核算模式給企業帶來的有利和不利影響。

關鍵詞:投資性房地產;成本模式;公允價值模式;比較研究

中圖分類號:F230文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)09-0058-02

一、投資性房地產的確認和初始計量

1.投資性房地產的確認。判斷一項資產是否屬于投資性房地產，重要的原則是看該房地產帶來的經濟利益是否能夠獨立于其他資產。如果能將“投資性房地產”產生的經濟利益與其他資產產生的經濟利益區別開來，則可以將該資產單列為投資性房地產。企業應根據自身情況制定劃分投資性房地產與自用房地產之間的標準，并在會計報告附注中披露投資性房地產的種類。

按照本準則的規定，投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認:(1)該投資性房地產包含的經濟利益很可能流入企業;(2)該投資性房地產的成本能夠可靠計量。

2.投資性房地產的初始計量。投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

成本模式下，外購投資性房地產或自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態時，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款 、在建工程”等科目。

公允價值模式下，應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。在外購投資性房地產或自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態時，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“銀行存款、在建工程”等科目。

二、投資性房地產的后續計量

1.采用成本模式下進行后續計量的投資性房地產。在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

(1)對投資性房地產計提折舊或進行攤銷時，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目。(2)取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。(3)投資性房地產存在減值跡象的，經減值測試后確定發生減值的，應當計提減值準備，借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。

2.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產。企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件:(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。(2)企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(公允價值變動)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;

公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

三、投資性房地產的轉換

房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。

1.成本模式下的轉換。在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。轉換圖示如下(圖1)

2.公允價值模式下的轉換。投資性房地產采用公允價值計量模式的房地產轉換圖示如下(圖2):

四、投資性房地產的處置

1.成本模式計量的投資性房地產。處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按其差額，借記“其他業務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。

2.公允價值模式計量的投資性房地產。處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產(成本)”科目、貸記或借記“投資性房地產(公允價值變動)”科目;同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產在轉換日記入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。

五、兩種模式下對企業的不同影響

(一)按成本計量投資性房地產對企業的影響

1.以歷史成本計量投資性房地產對企業的有利影響。(1)采用成本模式計量能使企業資產狀況穩定，不易進行利潤操縱。成本計量模式與傳統的資產計量方法相似，會計處理較為簡單，而且容易理解，同時不受外界公允價值變動的影響，使企業的資產狀況及盈利水平都比較穩定，不容易進行利潤操縱。(2)歷史成本計量模式會使稅賦減少。在歷史成本模式下，企業會計準則處理與稅法要求基本一致，投資性房地產進行計提折舊或攤銷，可以起到抵稅的作用，同時能減少企業現金的流出，期末進行清繳時也不用調整計稅基礎。

2.以歷史成本計量投資性房地產對企業的不利影響。(1)采用歷史成本計量不能如實反映企業的真實情況。根據中國近年來房地產價格走勢來看，投資性房地產的市場價值往往都大大高于其賬面凈值，如果企業還是單純的按照歷史成本計量，將無法更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，也會造成投資者、債權人和其他財務報告信息使用者預測和決策的不準確性。(2)企業采用成本模式計量會影響投資者的利益。中國投資性房地產市場的繁榮，許多大中城市市中心房地產價格迅速飛升，持有大量土地和商業地產的上市公司資產的實際價值大大高于賬面價值，企業如果不能合理反映該部分資產的價值，會使得這些公司的股東權益受到影響，不能很好地體現。

(二)以公允價值計量投資性房地產對企業的影響

1.以公允價值計量投資性房地產對企業的有利影響。(1)能增強企業融資能力，改善企業的資產和負債結構。企業采用公允價值后續計量模式進行轉換時會影響到企業的所有者權益的變動，對于一些資產負債率較高的企業來說，采用投資性房地產公允價值計量，對于賬面上的調整達到理想狀態起到一定的作用，例如金融街控股股份有限公司2008年3月通過《關于公司對投資性房地產采用公允價值計量的議案》，改變本企業投資性房地產的計量模式，資產負債率由2007年末的64.63%降到2008年6月30日的45.65%，使資產負債率變為一般認為的理想的理想比率(40%，上市公司可略微偏高)。房地產企業資產需求量大，一般采用銀行貸款的方式，但國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，提高了房地產企業銀行貸款的門檻，對房地產企業造成了融資困難。而選擇采用公允價值計量模式的房地產企業能使房地產更符合市場價值，提高企業的信譽，從而增強企業的融資能力。(2)公允價值計量模式的選擇應用能提高企業的會計信息質量。與歷史成本計量屬性相比較，公允價值計量屬性有著更大的優勢，它能夠及時、全面地反映現行和未來經濟環境的變化，更好反映企業資產或整體價值的評價，更符合決策有用性要求，提高企業會計信息的相關性和可比性，向財務報表使用者提供更有價值的信息，從而對未來做出更加正確的預測和決策。(3)能大大提高企業的當期利潤，扭虧為盈。 企業在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，會使得費用減少，利潤增加。

2.以公允價值計量投資性房地產對企業的不利影響。(1)采用公允價值計量模式計量，成本過高。公允價值計量模式下的公允價值與成本模式下的歷史成本相比，不容易取得。公允價值的取得，首先就要有活躍的公開市場報價。而中國房地產市場的不成熟性，使得公開市場報價還難以取得，這就要求采用公允價值計量的房地產企業，需要每年聘請專業人員對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動、公允價值的確認方法及其理由等，這無疑會增大企業的信息成本。(2)采用公允價值計量模式計量將影響公司的分紅政策的制定。采用在公允價值計量模式，投資性房地產的升值會使企業賬面利潤增加，但并未給企業帶來現金的流入，這會大大增加企業賬面收益和現金流背離的程度。所以上市企業在制定分紅政策時，采用增值收益參與分紅會導致企業現金流的下降，這給企業帶來不利，但如果不參與分紅，又會使企業分紅比例下降，這給企業分紅政策的制度造成比較大的難度。

參考文獻:

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[3]謝詩芬.公允價值:國際會計前沿問題研究[M].長沙:湖南人民出版社，2004.[責任編輯 吳迪]