樓市調控當如何

應當將中國的房地產市場培育成真正的消費品市場，而非像股票一樣炒作投資的資產市場。

進入9月，樓市到了傳統意義上的銷售旺季——“金九銀十”。嚴厲的調控政策在執行數月之后，樓市未觸底即開始反彈，價格依然居高不下，有些地方甚至“量價齊升”。樓市調控似乎又一次被逼到了“該出手時就出手”的當口。

樓市調控新政的目標，就是要通過抑制不合理的需求來抑制價格的非理性上漲，通過節制過度投機行為來整肅市場秩序，通過擴大住房供應量，尤其是加大保障性住房建設來平衡供需，特別是讓中低收入者看到希望。本質上，新政的主要使命并不是規定一個降價幅度，而是要真正解決樓市當中的一些長期性、結構性問題。

先說“抑制價格的非理性上漲”，其實就是希望采取措施后，讓已非理性上漲到相當高度的房價回落到一個合理的區間，防止房地產市場堆積過多的泡沫，為中國經濟的發展排除隱患。但是樓市調整新政執行后，房價并未真正回落，為什么?從歷次房地產調控的效果看，屢調屢挫，每次調控過后，房價總是回以報復性的上漲。這種歷史的形成是和決策當局密不可分的。

決策當局在當期制定和公布的最優政策，到下一期執行時已不是最優的政策，從而，決策當局有食言和放棄以前政策的激勵，這種“事前最優性”和“事后最優性”的不一致，就是由挪威人基德蘭德和美國人普雷斯科特于1977年發現并確立的“動態不一致性理論”。歷次房地產調控失靈，正是陷入了“動態不一致性”的魔咒。每當房產調控政策執行一段時間后，政府就會發現繼續收緊政策已不是最優的政策選擇，于是乎相機抉擇地逐漸放松調控力度，房價由此獲得喘息并卷土重來。因此，樓市的“利益相關者”，特別是賣者與買者都經驗主義地用“讓歷史告訴未來”的適應性預期方式，都無法得到房價下行的預期。多數人得出的理性的經濟邏輯是:世界經濟前景惡化和中國經濟下滑的宏觀經濟形勢很難支持房價下跌，中國經濟增長方式尚未轉型，新的經濟增長引擎尚未形成的現實不支持房價下跌，土地財政難以解決，投資渠道狹窄的障礙不支持房價下跌，宏觀調控和刺激經濟的政策兩難不支持房價下跌，房地產商的抱團取暖和不時出現的調控雜音不支持房價下跌。當下在房地產市場“非理性的繁榮”條件下，房價的定價早已不是需求、供給那么簡單的模式了，政府、房地產商、消費者、投機客等與房地產相關的經濟主體均是左右房價的力量，他們間的搏弈結果形成了房地產的均衡房價預期。于是，盡管此次房地產調控力度不可謂不大，可是到目前為止，仍然看不出房價將持續下行的跡象。由此可見，在長時期中，相機抉擇的調控政策難以達到預期的政策目標，卻會帶來嚴重的負面后果，最突出的是損害政府調控的聲譽，增大下一輪調控的成本。破解“動態不一致性”最重要的是要積累政府調控聲譽，引導和管理市場預期，建立市場預期向政策意愿收斂的有效機制。目前可宣布對房價上漲進行調控的目標區間，也可以基于對某些指標變量，進行量化監控和采取措施的事前承諾。政府因此可建立“一致性規則”。在執行規則中，增加政策透明度，引導市場形成合理預期。這樣做的最大好處在于會消除市場預期與政策背離的實體經濟基礎。樓市調控還須出手。

再說“節制過度投機行為來整肅市場秩序”。這一條，關鍵是“節制”、“投機”。樓市調控新政置節制投機為重中之重，但為什么投機之潮依然退不下去呢?究其根本，中國人少得可憐的替代性儲蓄渠道當是主要原因。若以一種對市場靈敏的金融體系研判，中國的利率要比現行利率高出300多個基點。目前一年期存款利率只有2.25%，明顯低于CPI增幅(8月份CPI為3.5%)，而和上半年名義GDP16.7%的增速相比，存款利率根本不在同一水平線上。所以，把錢存在銀行就是一樁虧本買賣。這種金融限制，迫使中國人尋找銀行以外更有利于對沖通貨膨脹的投資渠道。但在中國資本賬戶受到限制的情況下，多數存款人只能投資于國內有限的幾種替代性渠道。進入房地產市場是對于中國非理性、非市場化的利率結構的理性應對，同時似乎也是無可抗拒的儲蓄替代品。

自2001年起，中國房價指數以每年大約10%的幅度連續上漲，同時也大大超越了中國除此之外唯一的一個儲蓄替代品——股票。而過去10年中股市回報只有樓市的六分之一，其波動性也嚇退了許多投資者。更何況，中國人傳統看重有形資產，“買房買地藏黃金”，因此，手頭寬裕的中等收入家庭如果有儲蓄可供支配，即有可能理性地選擇用錢來買房子，即便買了也是空著。由于不用每年交物業稅，空置房的維持成本幾乎為零。如此一來，人們也沒有動力尋求租金收益以抵消維持成本，這也是空置房如此之多的原因之一。對于大多數以投資為目的的房主來說，假定的資本收益似乎是令他們滿意的。由此可見，推進利率市場化改革，增加銀行儲蓄的回報，降低房地產的相對吸引力，是節制過度投機的一項重要市場化措施。所以，樓市調控還需要金融進一步改革助力。

最后說“擴大住房供應量，尤其是加大保障性住房建設”。由于建設周期的原因，盡管各地都安排了大量的保障性住房和商品房建設，但目前尚未投放，所以，尚不能讓中低收入者切實看到希望。到今年第四季度和明年第一季度，大量保障性住房與今年上半年所開工的商品房上市時，供應大增，自然會抑制房價上升，讓中低收入者真正看到希望。很明顯，要讓民眾滿意，樓市調控的關鍵在于，地方政府厘清自身職能，充分擔當起政府責任，增加住房有效供給，加強保障房建設;針對商品房市場中的亂象，強化市場監管，整肅樓市秩序，治理“閑置”和“炒樓”等等沉疴。應該將中國的房地產市場培育成真正的消費品市場，而非像股票一樣炒作投資的資產市場。

樓市調控走到現在，應當說方向正確，目標清晰。下一步應是秉持既定方針，強調落實政策，細化政策。樓市問題繁雜深刻，想要畢其功于一役，往往會欲速則不達。解決樓市問題，既需要決心和耐心，更需將其置于整個中國經濟大盤子中細剖精解，在推動整體改革中，協調樓市中那些長期性、結構性的問題，使其得到逐步解決。