富人區里的“廉租房”

在豪華小區“插花”廉租房，這到底是一種強制性的搭售，還是一種避免廉租房變貧民窟的試驗?

同一小區，土地樓面價1.5萬元/平方米，開盤售價高達4萬～5萬元/平方米，卻附有1800元/平方米的項目配套廉租房，這些房子將由政府回購，用于保障性用途。

這是位于北京東三環的富力星光家園的狀況。富力地產有關人士表示，當初拿地時的確包含有配套房部分，標書確實約定了1800元的政府回購價，并由政府在特定時間回購。

“這個1800元的回購價，是當初在出讓土地的標書里就明確了的，原本就是個契約。”北京中原地產市場總監張大偉說，企業去投標的時候，就意味著接受了這一條件。

這是目前北京、天津等大中城市廣泛采用的模式之一。而在地產業人士看來，這些配建廉租房的模式，屬于政府公共職能的有效補充，發揮了一定作用。而作為此輪房地產調控的關鍵，保障房今年能否接續房地產投資，完成580萬套的供應?解決保障房資金來源能否破題?中國內地的住宅供應體系，能否補上過去10多年欠下的保障房債?諸多體制問題尚存疑慮。

配建廉租房

根據住建部的要求，今年我國將建設各類保障性住房和棚戶區改造住房580萬套，國土部年初也表示，三類政策性住房供地，不得低于住房用地供應總量的70%。

但大半年過去，各地保障房用地出讓堪憂。以北京為例，截至目前，北京完成的住宅用地出讓面積不足500公頃，與其全年2500公頃的住宅用地(50%的保障房用地)供應計劃相去甚遠，能否完成保障房供地計劃也受到質疑。

記者從天津市國土房管局網站獲悉，今年上半年，該市供應保障性住房建設用地占住宅用地總量僅為11%。在廣州、深圳等地，今年的保障房用地出讓計劃甚至還未提上日程。

記者調查顯示，今年以來，北京市沒有一塊純保障房用地公開出讓。而自2007年以來，于商品房項目中配建廉租房、經適房、限價房，就成為北京、天津等地保障房供應的主流。

在北京的多個高檔樓盤，如龍湖唐寧ONE等，都有配建廉租房或經適房、限價房，在近期出讓的通州、昌平地塊中，也有配建廉租房。在其他城市如天津、廣州等地，都采用了這樣的模式。

在這樣的模式中，每塊地配建多少平方米，建好后以多少價格回購，都是在標書里約定好的，并且在北京市土地出讓制度改革后，作為企業是否中標的評價系數之一。

此外，政府還利用存量土地的盤活利用，來實現保障性住房用地。“實際上，很多保障房用地指標并不是公開出讓的土地”，北京市國土局有關人士透露，比如一些組織和企業擁有的倉庫、廠房等閑置土地，可用于開發公租房、廉租房;還有一種形式是村辦公租房，盤活農村閑置建設用地。另外，通過拆遷、回遷等形式安置的居民，也被納入保障房指標的范圍，在北京通州，今年這樣的安置房不下5000戶。

這種現象在廣州、深圳更是大量存在，原因在于這兩個城市近年來啟動大規模的城市更新，引入社會資金，政府也鼓勵企業等自行參與公租房、廉租房形式的保障房建設。

但業內人士也同時指出，保障房用地還存在著信息不透明的問題。雖然公開出讓的保障房用地可以查詢得到，但比如在商品房小區里面建配套房等其他方式就很難統計，難以辨別是否真的建了那么多保障房。

“目前，并沒有一個權威數據說明現在究竟建了多少保障房，能提供多少，又保障了多少有需求的人。”多位業內人士表示。

公積金使用爭議

除了供地，資金問題也是困擾保障房建設的癥結所在。按照政策規定，保障房建設的資金來源，是由中央配套出資一部分，其余大部分則由地方政府籌集，但各地的執行情況不樂觀。

全國人大財經委員會曾有調研報告指出，2009年全國保障性住房建設進度緩慢，地方保障性住房建設完成投資情況，甚至低到23.6%。華遠地產董事長任志強提供的數據則表明，從1998年至2008年的10年間，商品房與保障房投資的比例僅僅為9:1。

2009年，財政部曾會同國土資源部、審計署等聯合發文，要求將土地出讓凈收益的10%用于補充城市廉租住房保障資金。但這個10%的標準，似乎也難以執行。一個典型的例子是，經濟發達財力雄厚的深圳市，2010年全市土地出讓金計劃收入239.04億元，只將安排6.94億元用于保障性住房建設，不到土地出讓金總額的3%。

根據國務院發展研究中心研究員巴曙松的分析，即便是按照10%的標準，中央財政預算和地方土地出讓資金加在一起，今年保障性住房的建設資金尚有2032億元的缺口。那么，錢從何來?

解決方案落在了龐大的住房公積金沉淀資金上。數據顯示，截至2008年年末，我國住房公積金繳存余額超過1.2萬億元，其中閑置資金規模已達數千億元。住建部認為，利用這一閑置資金支持保障房建設，有利于提高住房公積金使用效率，實現其保值增值。

早在2008年年底，國務院就在文件中指出“可將住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等住房建設”，2009年10月，住建部等7部委聯合下發文件，利用住房公積金閑置資金貸款支持保障性住房建設，正式進入了實施階段。

其具體做法是，將沉淀的住房公積金，用于保障房建設，而為了兼顧資金運用的效率和平衡，這部分公積金貸款的利率，將按照5年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，但即便如此，依然遠遠低于開發商向商業銀行申請的開發貸款利率。

部分業內人士在接受采訪時認為，這有利于降低保障房的開發門檻，吸引更多民營房企參與建設。但同時這一舉措亦引起巨大爭議，任志強即認為，動用住房公積金用于保障房建設涉嫌違法;著名房地產律師孟憲生也表示，住房公積金的所有權是歸屬于全體繳納人，住房公積金管理部門僅是代為管理，并不擁有對該資金的處置權。

爭議之下，試行的腳步并未停止。8月5日，住建部正式公布，確定北京、天津等28個城市作為試點城市，并安排493億元的公積金貸款用于經濟適用房、棚戶區改造安置用房、公租房建設等保障性住房建設項目。

民資介入障礙

在另一重愿景中，民間資本進入保障房建設被寄予厚望。住建部副部長齊驥此前曾表示，今年全國計劃建設37萬套公租房，鼓勵各地發展由企業投資和持有公租房產權，負責公租房建設、租賃和維修等日常工作。國務院的“新36條”也提出，鼓勵民資進入保障房領域。

但北京房地產業協會副秘書長陳志指出，民資進入保障房領域存在障礙。比如很多政策性住房都限定了銷售價格，刨去地價不說建材價格也會波動，那么如何保障民間資本的利潤?政策性住房有時無人選購或租金不穩定，就可能無法回本，這種結構性風險誰來承擔?目前均缺乏整體的實施細則。

財政部財政科學研究所所長賈康也認為，讓社會成員享受廉租房和公租房，以及積極引導民間資本和存量的個人產權房的加入，雖然有很高的管理成本，但這些管理成本是必須要支付的，政府別無選擇。

在中國房地產協會秘書長顧云昌看來，只有找準了“保障房是政府公共職能”的定位，在土地出讓、資金投入上重視起來，才有可能解決問題。不能因為民資的引入，就弱化了政府投資的力度。

來自住建部的消息說，今年地方政府紛紛被要求簽訂明確的保障性安居工程目標責任書，“如果能把這些責任書‘曬一曬’就好了，看能否完成任務”。有網友戲言。

此外，政府如何在自身的公共職能責任和社會資源、企業責任中取得平衡，也是較為關鍵的問題。在保障房供地和引入民資等問題上，企業與政府的訴求可能會存在一定的差異。

華南一家大型房企負責人認為，企業可以參與保障房建設，但政府應該理性考慮配套房成本和合理利潤，在回購的時候應該給個合理的價格，這樣企業不至于太虧本。“如果政府得到了高額的土地出讓金，還以低廉的價格獲得了廉租房的產權，那就把本來應該由政府承擔的保障房建設成本，讓企業分擔了。”■