從開發(fā)商到城市運(yùn)營(yíng)商一個(gè)必然的選擇

一個(gè)城市的格局和未來，究竟由誰來掌控?

毫無疑問，經(jīng)營(yíng)和管理城市，是政府的職責(zé)。但是如今隨著城市化、市場(chǎng)化的加快，政府經(jīng)營(yíng)城市也必須借助企業(yè)與市場(chǎng)的力量，而房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是實(shí)力雄厚的優(yōu)秀開發(fā)商，最具備配合政府開發(fā)、經(jīng)營(yíng)城市的綜合素質(zhì)與能力。

另一方面，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力與規(guī)模的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入大盤時(shí)代，一些地區(qū)已出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的“新造城運(yùn)動(dòng)”，這與政府所倡導(dǎo)的城市經(jīng)營(yíng)殊途同歸。

因此，“城市運(yùn)營(yíng)商”將成為這些企業(yè)走向更符合時(shí)代發(fā)展的選擇，而且是一個(gè)必然的選擇。

開發(fā)商不僅僅是“賣房子”的

說起開發(fā)商，人們的印象或許還停留在“圈地、賣樓”，但實(shí)際上開發(fā)商的職能絕不僅限于此。

1998年，“23號(hào)文件”之后國(guó)家停止了福利分房。但是，由于沒有土地收益和其他好處，大多數(shù)地方政府沒有積極性建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，而普通購房者也沒有良好的集資建房的機(jī)制(首先融資就是道難題)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎成了唯一能夠大規(guī)模地建設(shè)高質(zhì)量的住房的機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)商的工作就包括:協(xié)調(diào)政府各方面關(guān)系(建設(shè)過程中各方面的這種應(yīng)酬是不少的)，買地(普通集資建房很難組織起來融資)，項(xiàng)目決策定位等。可見，在這個(gè)時(shí)期，只有房地產(chǎn)開發(fā)商可以有效地匯集各方面的資源(土地、金融、設(shè)計(jì)、建筑等等)。

而對(duì)于城市建設(shè)來說，房屋的開發(fā)和買賣，不管是住房還是商用房，無論何時(shí)何地，都是一項(xiàng)重大工程，開發(fā)商對(duì)城市建設(shè)的貢獻(xiàn)是功不可沒的。

房地產(chǎn)開發(fā)商必須是城市運(yùn)營(yíng)商

在配合政府進(jìn)行城市建設(shè)之外，作為市場(chǎng)化背景下的開發(fā)商也有著自己的主導(dǎo)作用，這個(gè)作用最大地體現(xiàn)在改變一塊土地的屬性和區(qū)域價(jià)值，進(jìn)而改變一個(gè)城市的格局。

一塊土地在未開發(fā)之前，沒有什么價(jià)值可言，但是一個(gè)好的開發(fā)商能夠?yàn)橐粔K土地注入更高的價(jià)值，一個(gè)高質(zhì)量的樓盤，會(huì)給你一種高品質(zhì)生活方式的選擇，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域價(jià)值的提升。牽一發(fā)而動(dòng)全身，在此基礎(chǔ)上，一個(gè)良好城市格局的形成也是指日可待的。

如今在全國(guó)正如火如荼地開展的“新造城運(yùn)動(dòng)”，正是開發(fā)商這種主導(dǎo)性最好的體現(xiàn)。將一個(gè)資源枯竭、滿目瘡痍的老城區(qū)改造成高檔生活住宅區(qū)，帶動(dòng)一個(gè)個(gè)人們口中“鳥不拉屎”的地方成為城市生活的新中心……這也正暗合了政府所倡導(dǎo)的“城市經(jīng)營(yíng)”的理念。

因此，人們?cè)絹碓角宄卣J(rèn)識(shí)到，城市運(yùn)營(yíng)商不一定就是房地產(chǎn)開發(fā)商，但房地產(chǎn)開發(fā)商，就必須是城市運(yùn)營(yíng)商。

開發(fā)商易做，城市經(jīng)營(yíng)商難當(dāng)

從單純的房地產(chǎn)開發(fā)商到城市經(jīng)營(yíng)商，是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)必然選擇。在國(guó)內(nèi)，“城市運(yùn)營(yíng)商”的由來，最初可以追溯到2002年。當(dāng)時(shí)，有著“中國(guó)第一地產(chǎn)策劃人”的王志剛帶領(lǐng)他的工作室，為中國(guó)最早的城市運(yùn)營(yíng)商——天津?yàn)I海公司提供企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及兩個(gè)項(xiàng)目做出了詳細(xì)的規(guī)劃。

所謂“城市運(yùn)營(yíng)”，其實(shí)是一種城市資源與價(jià)值經(jīng)營(yíng)。通過房地產(chǎn)開發(fā)，把城市變得更有品位和文化。如今的城市運(yùn)營(yíng)過程中，政府是處于“掌舵”的地位，而負(fù)責(zé)“劃船”的就是各地產(chǎn)商，政府更多的是行使管理、監(jiān)督的職責(zé)，城市運(yùn)營(yíng)商則是發(fā)揮自身的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，這樣各自發(fā)揮各自強(qiáng)項(xiàng)，可以讓城市更快發(fā)展，達(dá)到的目標(biāo)也更高。

這是一種介于政府和市場(chǎng)行為之間的一種模式，而城市運(yùn)營(yíng)開始后，對(duì)于開發(fā)商來說，開發(fā)一塊地，一個(gè)樓盤也許并不是多么難的事情，但是如何實(shí)現(xiàn)政府、百姓、社會(huì)和運(yùn)營(yíng)商的共贏，就成為開發(fā)商是否成功的最主要衡量標(biāo)準(zhǔn)。