抽身價格調控 疏通市場供需

房地產新政百日有余，效果差強人意。此輪房地產新政推出之始，本刊社評即已指出，對需求端的打壓僅能收揚湯止沸之效，而不能奏釜底抽薪之功，新政四個月來的情況已經證明了這一點。

根據8月10日國家統計局發布的7月房地產統計數據，7月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，環比與上月持平。這說明房價仍處于僵持階段，相關部門聊可自慰的是房價“上漲勢頭”得到了“初步”遏制。

但這種價穩量跌的局面并非有迫切自住和改善性住房需求的潛在購房者所樂見，也凸顯了此前以打壓需求端為主要訴求的房地產調控政策的局限。

除了北京等廣受關注的重點城市，不少省市至今未推出落實“新國十條”的相關配套細則，有的雖然出臺了細則，但實際執行情況并不嚴格。由于自認為深諳中國式房地產調控的“運行規律”，一些地方政府和開發商一如既往地采取了“負隅頑抗”的姿態，默契配合，冀望“守得云開見日月”“出水才看兩腿泥”。

學界關于經濟會否二次探底，以及隨之而來的調控會否放松的議論，似乎更堅定了地方政府和開發商繼續堅守的信心——夭折于2008年的上一輪房地產調控已表明，只要宏觀經濟形勢有趨冷之勢，政策天平上保增長的權重一定會壓過調結構。

除了調控效果不甚理想，過多依賴行政性手段的調控模式能否持久也令人存疑。隨著時間的推移，諸多臨時性舉措的維系成本日益增高。糾正市場失靈是長期和常態的任務，無法靠運動式行政管制來加以完成，而只能靠符合市場經濟運行規律的經濟性手段來“對癥治療”。這也已經為成熟市場經濟國家的調控經驗所證明。

為今之計，有關部門宜果斷將調控重點從“堵”轉到“疏”上來。暫時受到打壓的投資性需求如若得不到有效的分流，假以時日，必將卷土重來。因此，為民間資本在房地產領域以外創造良好的投資環境就變得至關重要。

這并不意味著政府一定要進行具體的“引導”。事實上，只要真正將“新36條”落到實處，放開各個投資領域的準入，甚至能做到“非禁即入”，則民間資本自會尋覓投資良途。如今，“新36條”出臺已近半年，各部委配套實施細則仍未出臺，各路民間投資者依然只能望各投資領域的“玻璃門”而興嘆。

過高的稅負也在繼續打壓民間資本重回實業的熱情。今年1月至7月，全國財政收入累計超過5萬億元。種種情勢均不利于將民間投資從房地產領域分流出來，調控隨時有可能功虧一簣，并容易因跑冒滴漏而形成局部報復性價格反彈。

除了將民間投資“疏導”出房地產領域，轉“堵”為“疏”還意味著轉變為充分利用財稅手段“疏通”供給，盡快讓房地產市場恢復正常的供求關系。近來有關閑置土地、商品房待售率和空置率的連串新聞事件所引發的滔滔民意，已令此“疏通”更顯迫切。

在房價高企、一房難求的緊繃情勢下，土地和房屋的長期空置就是對資源和財富的巨大浪費。這也充分說明中國房地產市場存在生產和供給環節的扭曲和失靈，需要針對各個關節進行“活血化瘀”，促其恢復正常運轉。

疏通之道，不在于推出更多高姿態行政指令，而需要相關部門和各級政府切實盡到職責——17年未開發土地未能收回、近六成土地閑置是政府原因所致，均已充分表明了這一點。

還應充分發揮財稅工具的杠桿效應。具體而言，針對囤地行為，可加大土地增值稅清算和清收力度，而針對捂盤和空置行為，則需考慮推出物業稅，也可以考慮開征房屋空置稅，以加大保有環節的稅負。

同時，在加大房地產市場供給方面也要避免急功近利，而應尊重市場自身規律。目前房地產市場供應偏緊局面的形成有著歷史原因。

受國際金融危機影響，2009年上半年之前房地產市場呈低迷狀態，開發商普遍的應對舉措就是縮量保價，不拿地、不開工、緩施工，這種態勢一直維持到2009年四季度才有所扭轉。因此直到2010年三季度之前，新盤供應量總體不足，而存量又消化殆盡。

供應不足而剛性需求旺盛，再加上投資性和投機性需求的放大效應，供求矛盾自然尖銳，房價自然高企。隨著今年三季度后新盤大量上市，市場層面的供需矛盾應該能在一定程度上得到緩解。

為民間資本從房地產“疏流”創造條件，積極“疏通”存量供應，耐心等候增量供應，如此，政府才能從房地產價格戰爭中抽身而出，將發現價格的重任交還市場，從力有未逮的價格管制者，歸位為四兩撥千斤的市場秩序維護者和保障性住房的提供者。